房企的“副业” 有亏有赚 路数各有不同
来源：银柿财经
原创 冯典俊
恒大造车、碧桂园造机器人、中国奥园深度布局医美……这些“副业”让房企多了一个给资本市场讲个好故事的底色。
年报季步入尾声，银柿财经记者梳理了已发布年报的房企，大多披露了公司跨界转型、产业多元、布局生态的故事。同时，资金实力雄厚的房企正把自己的触角伸向有技术壁垒的机器人、汽车，以及利润丰厚的医美等板块。
从数据上来看，不少房企的多元化业务受2020年疫情影响，收入占比下跌，主要以酒店、邮轮、商业运营传统业务为主，而新能源、环保、智能机器、金融等前沿业务则呈微幅增长。
纵向盈利，横向亏损
从已公布的业绩看，“多元增值业务”已经成为各大房企公司的“标配”，物业管理到物业投资，机器人、新能源汽车到芯片研发，房企公司的增值业务遍布横向和纵向产业。
物管服务是近年几乎所有房企重点扶持的新增长点，在“三道红线”压力下，物管板块能带来稳定的现金流，更能为地产公司带来持续的规模化扩张能力。考虑到物管板块在各家房企中地位正处于上升趋势，因此不列入本次统计范围内。
银柿财经记者根据10家知名房企最新财报数据发现，截止到2020年末，按照单项增值业务计算，“副业”在房地产公司的总收入中占比均不足5%。恒大汽车尚未商用无法体现在财报中，而已经投入商用的碧桂园建筑机器人、机器人餐厅业务仅贡献不到1%的收入。
数据来源：各大房企财报
而上述十家房企中最为突出的数据，莫过于绿地集团的大基建业务。自2020年绿地组建大基建集团后，大基建升级为与房地产板块并重的两大核心主业之一。2020房地产板块收入为2171亿元，而大基建成员企业营收达到2801亿元，占到2020年集团营收占比的50%以上。
记者观察到，如果按照增值业务与地产主业的关联度进行分类的话，在产业链上下游纵向布局的房企，其增值业务普遍实现了稳定的盈利增长，如绿地的金融、融创的文旅业务、万科的长租公寓，增值业务已经成为地产主业外的重要收入来源。绿地金融2019年的净利润为30亿元，2020年上半年利润总额为20亿元，同比增长26%，近5年累计利润达到150亿元；融创的文旅项目近三年在国内39个城市陆续落地，2018-2020年累计贡献收入为86亿元，年增长35%。
反观横向跨界布局的碧桂园、恒大，虽然发展的是未来极具潜力的机器人、新能源汽车业务，但目前还要不断靠补贴维系。恒大汽车2020财报显示，2020年集团亏损76亿元，2019年亏损45亿元，2018年亏损14亿元，亏损部分主要来自新能源汽车业务。恒大汽车公司表示，由于恒大健康板块利润的缩减，恒大汽车2020年业绩表现不佳，收入下降，但目前而言，恒大汽车目前的业绩表现还是健康板块苦苦支撑的结果，以健康板块的盈利弥补汽车板块的亏损。
碧桂园机器人在2017-2020年研发费用分别为6.93亿元、12.24亿元、19.73亿元、26.49亿元，累计投资64亿元，费用主要运用在机器人业务上，但目前机器人还没得到真正的商用，只是被交给碧桂园母公司自家试点应用，外界对机器人的成本如何、能否达到成效都无法得知。对于自家的机器人，碧桂园总裁莫斌似乎很有信心，他在2020年业绩会上表示，“今年下半年，建筑机器人有望批量生产，碧桂园有信心在明年实现建筑。”
拿地仍是终极目标
其实不难发现的是，纵向布局增值项目的，大多可能是仍围绕地产相关业务做深耕，跨出的半径较小。有行业人士这样告诉银柿财经记者，“外人很难甄别房企是真想转型，还是借多元业务作为噱头去拿地。”
融创中国在2017年收购万达文旅城91%的股权，作价438.44亿元，之后2018年又以62.81亿元收购万达文旅原文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理公司。这笔并购总共花费501.23亿元。要知道2017年融创的毛利仅为136.3亿元。公告显示，万达2017年转让的13个文旅城项目涉及土地储备总建筑面积为5897万平方米，其中自持面积为925平方米，可售面积为4973平方米。
据了解，收购万达文旅城只是融创大举并购中的一单买卖，2017年融创发起8起并购，土地储备面积从 0.7亿平方米增加到2.18亿平方米。收购万达文旅城一年之后，文旅板块营收仅得20亿元，但文旅板块的接手，不但带来大量土地，还带动了地产销售的火热。业绩显示，融创2017年地产销售突破1000亿元，增长率达到88%。
另外，在我国老龄化进程加速、康养产业迎来黄金期的背景下，房企以打造康养产业为“噱头”去开发房地产，拿地的难度会更低。2019年，佳兆业通过美加健康收购杭州树兰项目，正式进军健康行业，兴建包含2000个床位的三级甲等医院。兴建医院并非终点，房地产才是落脚点，据知情人称，佳兆业健康将准备打造一系列康养公寓，与树兰医院等高端的健康管理服务相配备。
2020年，佳兆业收入的95.7%仍来自于地产相关主业，对于多元化的业务，公司主席兼执行董事郭英成曾表示，“关于地产以外的板块，我们希望做点与产业链相关的事，无论是医疗、教育、科技产业都能找到与地产项目结合的点，尤其是城市更新项目。”
此外，碧桂园以低价13.4亿元竞得佛山顺德北滘镇江片区的地块建设机器人谷，占地面积23.32万平方米，其中科研用地12.03万平方米，商业兼容住宅用地10.3万平方米。据了解，这块用于建设机器人谷项目的土地，早早建起了新楼盘。
恒大汽车也在两年时间通过在全国成立七个子公司，拿了1133万平方米土地，其中35%是住宅用地，可以盖商品房出售。13.34%是综合用地，可以建商业地产、写字楼、学校或商住两用楼。
相关人士在公开报道中提到，房企确有资本能力投资高科技，但没有能力经营高科技。目前看来，很多企业做所谓的高科技等多元业务，最后目的都是为了“便宜拿地”。
