原标题：连续两年新增土储为零 福星股份旧改拖累业绩
本报记者/郭阳琛/张家振/上海报道
担任湖北福星科技股份有限公司（000926.SZ，以下简称“福星股份”）董秘7年之久，并荣获“金牌董秘”称号的汤文华最终在5月21日选择了“出走”，此时距离其最新任期届满还有两年的时间。
福星股份原本主业为金属制品，借着武汉城市更新的东风，逐渐在房地产业做大做强。不过，开发周期长、拆迁难度大、进度不可控的旧改也拖累了公司进一步发展，多个旧改项目开发周期接近或超过十年。
此外，外地品牌房企争相“抢食”武汉房地产市场蛋糕，也让福星股份压力倍增，在2019~2020年两年时间里，武汉土拍市场并未见福星股份的身影。根据福星股份此前公布的2020年度“成绩单”，公司实现营业收入75.01亿元，同比减少21.59%，这已是这家深耕武汉的地方房企连续4年业绩下滑。
对于业绩持续下滑的原因，福星股份相关负责人在接受《中国经营报》记者采访时表示：“主要是受新冠肺炎疫情影响，停工了一段时间，导致结算和交付的楼栋比较少。原先盖一半就可以预售，虽然现在条件放松至盖三分之一就可以拿预售许可证，但项目的施工期是没办法缩短的。”
业绩持续下滑
福星股份前身为成立于1985年的湖北省汉川钢丝绳厂，其全资子公司、房地产开发平台福星惠誉控股有限公司（以下简称“福星惠誉”）成立于2001年，正是依托武汉城市更新而发展起来的。2016年11月，福星股份将主营业务调整为房地产业。如今，公司房地产业的营收占比已稳定在八成以上。
然而，福星股份转型后的高光并未持续太久。Wind数据显示，2017年，福星股份营收116.59亿元，同比增长11.20%；归母净利润8.45亿元，同比增长45.49%。转折点发生在2018年，营收和净利润自此进入快速下滑通道。数据显示，2018~2019年，福星股份营收分别为107.35亿元、95.66亿元；归母净利润分别为11.35亿元、5.98亿元。
年报数据显示，福星股份在2020年实现营收75.01亿元，同比减少21.59%；归属股东净利润3.06亿元，同比减少48.73%；扣非后归属股东净利润为7442万元，同比减少88.42%。
此外，福星股份房地产板块在2020年实现结算面积56.08万平方米，同比减少29.86%；结算收入619,122.57万元，同比减少23.72%；销售面积79.56万平方米，同比减少41.72%；销售金额119.06亿元，同比减少33.91%。
与此同时，福星控股在“大本营”武汉的经营状况也是每况愈下。据中指研究院数据，2020年公司在武汉楼市的市占率仅为2.37%，排名已下滑至第9位。
进入2021年，福星股份的业绩继续“跳水”。根据公司最新披露的财报数据，今年一季度，福星股份实现营收约18.71亿元，同比增长42.65%；而净利润约6980万元，同比下降36.85%；扣非后归属股东净利润更是仅为527.53万元，同比下滑高达95.58%。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，福星股份近年来业绩下滑严重，与公司押注旧改密不可分，旧改涉及的环节与不确定性因素过多而导致公示在时间和成本上面临诸多不可控因素。“福星股份若要改善业绩，一方面需要适当减少旧改项目占比，另一方面需要把握旧改项目的生命周期，在项目进入销售环节与产生利润时再将其合并报表和装入上市公司。”柏文喜告诉记者。
福星股份是参与武汉市“三旧”（“城中村”、旧城、旧厂）改造的主力公司之一，主要以参与“城中村”改造为主。福星股份方面表示，在战略和经营上，公司继续坚持以“武汉城市圈”为核心区域，以城市更新为突破口寻找区域外增量储备。在龙头房企降维打击的局势中，实行差异化竞争才能稳住阵脚。同时，通过多渠道融资和对外合作进行风险对冲，控制拿地和资金风险。
短期债务压顶
除营收下滑之外，福星股份的负债状况也不容乐观。
数据显示，截至2020年末，福星股份资产负债率为76.58%，扣除预收账款的资产负债率为66%，净负债率为97.67%，现金短债比为0.53，根据房地产行业融资管理新规“三道红线”，公司被列为黄色档。
此外，根据Wind数据，截至2020年末，福星股份在手货币资金47.93亿元，短期借款5.4亿元，一年内到期的非流动负债高达84.51亿元，在手货币现金难以完全覆盖负债，短期偿债压力较大。
具体而言，福星股份发行规模2.8亿元的“16福星02”、发行规模10亿元的“18福星科技MTN001”和发行规模7.6亿元的“16福星04”分别将于今年6月8日、6月15日和9月5日到期，票面利率分别为8%、7.6%和8.5%。
对此，福星股份相关负责人告诉记者，公司2016年以来发行的多个债券正好将在今年到期，从而导致公司一年内到期的负债较多。
福星股份的融资成本也一直居高不下。财报数据显示，2020年，公司共融资167.90亿元。其中，银行贷款67.87亿元，平均融资成本为3.70%~8.08%；债券融资29.16亿元，平均融资成本为5.5%~9.5%；非银行类贷款65.55亿元，平均融资成本为4.3225%~12.25%；信托融资为5.33亿元，平均融资成本为9%~11%。
“位于行业头部的房企和国企，优势在于融资成本低。他们之所以业绩亮眼也就是因为这个，没有别的。他们（融资成本）低的话可能就3个点，我们高的话10多个点都有，毛利率和净利率这样算下来差别就很大了。”上述负责人感慨。
值得一提的是，记者梳理发现，福星股份在银行授信额度未用完的情况下“偏爱”信托等高息融资方式。2015年，公司资产管理公司及信托借款为30.65亿元，至2018年已升至56.12亿元，而当年公司共获银行授信额度161.18亿元，未使用授信余额63.83亿元；2019年，公司银行授信额度为168亿元，未使用授信额度达到84亿元；至2020年，公司信托融资和非银行类贷款合计70.88亿元。
此外，福星股份为子公司担保的规模也较大。截至2020年末，公司为子公司及子公司之间的累计担保额度为151.74亿元，实际担保金额为 85.97亿元，占公司净资产的 77.52%。而从2020年9月至今，福星股份已经连发了10则担保公告。
被指“囤地晒地皮”
作为武汉的“旧改专家”，福星股份及旗下福星惠誉也有难言之隐。记者梳理发现，包括福星惠誉·汉阳城、福星惠誉·水岸国际和福星惠誉·福星华府在内的多个项目施工周期已接近甚至超过10年。
以福星惠誉·水岸国际为例，该项目位于武汉市武昌滨江商务区的中心地带，总建筑面积约120万平方米，早在2010年2月5日，福星惠誉便以22.8亿元竞得洪山区三角路村P（2009）129号地块，包含K1、K2、K7、K11、K12、K13、K14、K15、K16、K17等10个小地块。
直到2020年，其中的K14号地块才开始动工，并命名为“月亮湾壹号”。当年5月9日，武汉市自然资源和规划局和武汉市城乡建设局同时公布了项目一期的规划及报建手续。这也让福星惠誉遭到了“囤地10年”的质疑。
据福星惠誉月亮湾壹号销售人员介绍，项目一期在2020年7月18日开盘后住宅部分已售罄，在售一期商铺；二期部分住宅预计年底开盘。
值得一提的是，福星惠誉·汉阳城项目也因过长的开发周期遭到投资者公开质疑。2020年9月4日，福星股份方面回应称，汉阳城项目地块多，拆迁周期长，还建安置房售价较低，导致整体毛利率较低。
此外，福星惠誉2018年2月13日在武汉市新洲区“阳逻之心”摘得的P(2018)002号地块也遭到了“晒地皮”的质疑，而几乎同时摘地的金茂逸墅早在当年12月3日即已开盘。
近日，有武汉市民质疑称：“金茂逸墅旁边的福星惠誉地块为什么可以晒地这么多年，完全没动工迹象，是不是撤资了呢？如果长期这样晒地是不是应该收回土地呢？”
对此，“新洲区网群部”回应称：“经阳逻开发区核查，我区相关部门正在督促福星惠誉项目按程序开工。”
而外拓不利则是福星股份面临的另一大问题。截至2020年底，公司在湖北省外仅有5个项目，分别位于北京、四川成都、陕西西安和湖南岳阳。与此同时，记者梳理公司近年财报和公开资料发现，公司在2019年和2020年都没有公开拿地的记录。
“投拓工作一直都在进行，但买地不是‘买白菜’，看上一块地就可以直接拿下。现在拿地渠道就那几种，你看中了别人也看中了，还要考虑实力问题。”上述负责人直言，现在武汉房地产市场比较火爆，但外来房企也比较强势，所以，该负责人进一步表示，福星股份通过招拍挂方式拿地很少，主要偏向于获取旧改项目，一是因为这些项目大多是整片土地，面积都比较大；二是地块的地理位置也都比较好。
