原标题：泛海控股深陷债务危机背后：管理层人事调整“失意”武汉中央商务区
每经记者 甄素静 每经编辑 陈梦妤
2021年7月29日，泛海控股股价盘中最低触及1.91元/股，创2008年11月以来新低。近一年来，泛海控股股价累计跌幅达53.03%。而这段时间，其资产抛售之路也变得坎坷。
7月28日，泛海控股公告，控股股东中国泛海及其一致行动人合计持有67.83%公司股份，其中3506272908股股份已被质押，占其所持股份的99.48%。而在几天前一则出售民生证券的公告中，泛海控股特别提及，这次交易将更好地保障和推进公司所属武汉中央商务区项目开发建设，深度参与和助力武汉金融城发展，从而进一步提升公司的可持续发展能力与水平。
同时，公司管理层也出现人事调整，董事长宋宏谋，副董事长、总裁张喜芳辞任。
深陷债务危机的泛海控股，近期麻烦不断，从拍卖、仲裁到发债、担保、人事等无所不及。而泛海控股持有的武汉中央商务区，被业内认为是其为数不多仅存的优质地产项目，《每日经济新闻》记者日前实地走访了该项目。
官司不断
从武汉天河国际机场驾车向南，行至过汉口站的二环线内后，高架路两旁整齐涌现出大规模的浅灰色住宅和写字楼，与周边楼盘形成鲜明区分，这便是泛海在武汉开发的最大项目——武汉中央商务区。
武汉中央商务区由泛海控股旗下的武汉中央商务区建设投资股份有限公司开发建设，规划面积7.41平方公里，建筑面积约1400万平方米，是武汉市“十二五”规划的以金融、保险、贸易、信息、咨询等产业为主的华中地区现代服务业中心，以集团总部办公为主。
从规划业态上看，武汉中央商务区的重点项目有高达438米的武汉中心大厦、武汉世贸中心、泛海城市广场、泛海国际SOHO城、泛海国际居住区、泛海时代中心、泛海创业中心、泛海国际中心等。
作为武汉“新心脏”的建设主体，武汉中央商务区建设投资股份有限公司成立于2002年2月，现如今更名为武汉中央商务区股份有限公司（下称商务区股份）。股东出资比例中，泛海控股以89.22%比例位居大股东之列。其中，除住宅和少数商业、定制的几栋写字楼外，大部分项目都由泛海控股自持，对资金要求非常高。
现阶段，同母公司流动性危机相比，商务区股份日子也并不好过。启信宝显示，该企业风险为“严重”等级，自身风险已高达373条，关联企业风险则将近3000条。
而关于商务区股份最新的风险提示时间是7月19日，分别为截至本月累计欠缴企业所得税金额2.81亿元、契税1176万元、增值税2729万元，城市维护建设税463万元，房产税403万元以及印花税946万元，城镇土地使用税726万元和土地增值税5825万元，共计约4亿元。
除欠缴税款外，商务区股份近期还因建设工程施工、民间借贷、金融借款、房屋买卖等纠纷，被武汉市政环境工程、招商银行、光大银行等提起诉讼。
而从时间安排密度来看，在7月及未来的两三个月内，商务区股份每周几乎都要面对1~2次开庭。
半运营状态
整体来看，投建十余年的武汉中央商务区已进入半运营状态。记者在实地走访中看到，中国邮储银行、招商银行、平安银行等已入驻，楼体有明显的企业标识。
对于最新运营情况，泛海控股对外的口径是入驻企业超过3000家，注册资金过亿的企业近30家，世界500强企业约20家。
《每日经济新闻》记者在实地调查中看到，商务区内由中建二局承建的武汉世贸中心B地块艾迪逊酒店工程正在施工，同时该区域还矗立着3栋停工已久的建筑，以及已封顶但一直未投入使用的武汉中心大厦。
在中心广场右侧，有两栋玻璃幕墙搭建到一半的建筑，看起来与周边环境格格不入。工地墙内绿色藤蔓已爬过围档，伸至人来人往的道路旁。钢材和玻璃幕墙分别堆放在工地小路的两旁。往工地深入走，可以看到大量空地被改为周边写字楼的配套停车场，不断有车主进入工地取车。
记者从知情人处获悉，这处停工的项目即泛海时代中心，由4栋写字楼组成，计划总建筑面积约40万平方米，停工的两栋写字楼原本计划散售。另两栋分别是为邮政储蓄银行、中国移动定制的写字楼，目前已交付。
对于泛海时代中心停工复工的更多事宜，记者分别致电该项目建设单位一位李姓和施工单位一位彭姓负责人，李姓负责人表示，“公司没有授权我，跟我们公司联系。”
彭姓负责人则表示，具体问题联系我们业主泛海那边，有很多事情我们也不方便回答。对于复工，其干脆地回答道，没有，业主（泛海）正在洽商这个事情。
在中心广场后侧，是由泛海投资约50亿元建设的武汉中心大厦，也是彼时的武汉第一高楼。目前该项目也处在停工状态，工地外围被蓝色挡板紧紧围住，里面建筑材料杂乱堆放，门口仅有一位保安人员值守。靠近武汉中心大厦的几个地铁口也处于封闭状态，临近傍晚，不少市民前来绕楼健身散步。
在武汉中心大厦后侧，规划的是梦泽湖公园，仍处在封闭状态。但透过铁网栅栏看过去，该公园也被改为周边写字楼配套的停车场。
此外，在中心广场西侧，还有一栋施工进度远不如武汉中心大厦和泛海时代中心的楼体。该楼体框架刚刚搭建起来，光秃秃地矗立在已交付的平安银行写字楼之后。
实际上，除与周边城市界面对比鲜明的数栋烂尾楼外，武汉中央商务区内能给人直观视觉冲击的，还有已交付的分布在CBD的9个住宅园区。
《每日经济新闻》记者从中介处获悉，之前园区内住宅大部分由泛海开发，包括碧海园、香海园、兰海园等，目前二手房挂盘均价在3.4万~4万元/平方米，远高于片区2.2万元/平方米的均价，因此该处住宅也被视为是片区内的豪宅代表。
不过记者在走访中发现，近期绿城已将售房广告打在了商务区最核心位置的中心广场上。这也意味着，从今年开始，中央商务区内的核心居住区开发，将打破由一家开发商独大的局面。
绿城所售的精装房项目，便位于今年1月泛海30亿元售出的梦泽湖公园南地块。2021年1月，泛海控股宣布将以30.658亿元的价格向绿城出售武汉中央商务区宗地20地块，泛海控股产生资产处置收益约12.51亿元。
仅半年后，绿城就已在原本“大地主”泛海的地盘，迅速开放了城市展厅。
坎坷身世
武汉中央商务区可谓泛海控股仅存的优质地产项目。
对卢志强来说，武汉中央商务区是其继北京姚家园、上海董家渡之后完成对泛海系地产架构布局的标杆项目之一。
早年间在卢志强出手之前，新世界和金地等都参与过武汉中央商务区项目的谈判，但均无功而返，一个很重要的原因便是，项目所在的王家墩曾是空军基地，尽管早早被列为武汉市重点工程，但当时连武汉市都还没有获得这一区域的土地使用权。
《每日经济新闻》记者获取到一份麦肯锡此前为武汉CBD做的战略策划，该项目规划建筑面积达600万~800万平方米，总投资165亿~230亿元，吸收投资额则高达400亿~500亿元，拟分三期建设，总周期15年，原计划是2019年建成。
时任商务区股份副总裁的徐建兵曾在接受媒体采访时说，只需完成七通一平就可出手，我们要做的只是前期3~5年的事。到2007年之前，我们将把CBD的所有地块卖掉。
泛海控股也曾在一份融资公告中表示，“武汉中央商务区项目为公司的重点开发项目，是公司盈利的重要支撑点”。
记者了解到，从2015年开始，泛海控股以每次数十亿元的增幅陆续向商务区股份增资，将其注册资金由最初的20亿元增至目前的约388亿元。
但现实是项目推进一直不太顺利。泛海控股在2018年年报中就曾表示，公司年内可售项目主要位于北京、上海、武汉三地，其中北京、上海项目受调控政策影响，实际入市时间严重晚于预期。
2019年1月，泛海控股以总价149亿元将上海董家渡项目、北京姚家园泛海国际居住区相关地块售予融创，冲抵债务后变现125.53亿元。
此后，业界盛传北京姚家园项目更改规划，有投资者质疑武汉中央商务区项目规划，泛海控股给出的回应是均按照2004年官方整体方案进行，但也不否认进一步对局部规划进行优化。
转手卖掉北京、上海两地优质项目后，泛海控股决定“聚焦于发展空间广阔且更符合公司未来发展战略的武汉中央商务区项目”，但从其公示的最新项目信息看，延期竣工已是既定事实，最长的施工周期预计超过16年。
对于武汉中央商务区现阶段建设规划问题，《每日经济新闻》记者向泛海控股方面发去采访诉求，并未获得有效回复。
记者留意到，在今年6月深交所问询函回复中，泛海控股表示，2020年以来，新冠疫情对所属武汉中央商务区项目销售、回款、开发进度等形成重大负面影响，公司当前面临阶段性现金流匹配问题。
对于武汉中央商务区几个重点项目，泛海控股曾表示，公司房地产项目建设周期较长，存货周转率较低，但不存在滞销情形。
以武汉中心大厦为例，泛海控股预估其售价约为91.61亿元，未来工程投入及销售费用约为18.07亿元，相关税费约8.93亿元，预计可变现净值约为64.61亿元，账面价值为61.03亿元，可变现净值高于账面价值，不存在减值情况。
对此次记者实探的武汉世贸中心、泛海时代中心、商务区4000亩内基础设施项目，泛海控股此前在年报问询函回复中均曾表示“不存在减值情况”。
转型七年
泛海控股的转型始于2014年，通过内部整合与外部收购，公司涉足证券、信托等多个金融领域，并逐一拿下金融牌照。2020年1月，泛海控股官宣变更行业分类，由房地产全面转型至金融。
从营收结构看，据Wind，2015年泛海控股的房地产业务营收占比达68.37%，2016年为71.63%，2017年降至46.41%，2018年则进一步降至34.85%。截至2020年12月31日，房地产营收占比仅15.19%。
事实上，受房地产行业调控和转型等方面因素影响，泛海控股总营收已经连年下滑。《每日经济新闻》记者梳理了泛海控股近年年报，据Wind，其2016~2018年的总营收分别是246.71亿元、168.76亿元、124.04亿元，同比变化幅度分别是79.41%、-31.59%、-26.51%。
2018年8月，市场开始传言泛海资金链危机。
有投资者戏称，泛海控股当年发布的公告十有八九都是融资借款（包括给子公司融资担保）。
记者梳理发现，2015~2018年，公司担保余额逐年走高，分别是333.34亿元、652.53亿元、853.64亿元、848.45亿元，而与此相对应的担保额占净资产比例分别达323.99%、356.09%、425.34%、421.74%，泛海控股的净资产发展增速远远追不上其担保额。
值得留意的是，泛海控股2015~2018年直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保余额是180.74亿元、320.56亿元、470.92亿元、479.55亿元，占各年度担保余额比例占比均在五成左右。
此后泛海控股业绩有所起色，2019年实现总营收125.02亿元，同比增长0.79%；2020年为140.57亿元，同比增长12.17%。
不过这并没能阻挡机构连续下调对泛海控股的信誉评级。2020年3月23日，惠誉将泛海控股长期外币发行人违约评级及高级无抵押评级自B-下调至CCC+；此后的3月31日，惠誉确认并撤销泛海控股CCC+长期外币发行人违约评级。
今年7月1日，根据当时泛海控股最新一则担保公告，其对外担保实际余额为571.67亿元，占2020年经审计净资产的344.25%。其中，商务区股份向融创出售资产而产生的过渡期担保，实际余额为95.28亿元，占2020年经审计净资产的57.37%。
而在2020年年报中，泛海控股表示，公司战略转型已初显成效，金融业务已发展成为公司核心业务，地产业务作为重要板块将着力优化。金融业、地产业系强监管行业，近年来受政策和市场影响，增长空间受到一定制约。
高峰期泛海控股的股价超过20元，截至7月30日收盘只剩下1.99元。
