来源：金融投资报
近期各地花招频出，为卖房各显神通。
因此小麦大蒜抵首付、买房送土猪、买房送工作、房票安置补偿等手段再现江湖，意味着新一轮去库存正悄然开启。
房地产开发商：
惊现花式营销手段
为了去库存，这届房企拼了！
其中最为奇葩的要数在河南的两个房地产项目。日前，来自河南商丘市民权县一个名为建业河畔洋房的项目上了热搜，不是其洋房有多舒适气派，而是广告单上的内容让人瞠目结舌，其写道“2元/斤小麦换房，最高可抵16万房款”。无独有偶，以大蒜换房的项目，同样位于河南省开封市杞县开发的建业城，其广告单醒目位置标注着“5元/斤，大蒜换房，16天约成交86万斤大蒜”的字样。
值得注意的是，所谓用小麦、大蒜换房，实则是一种营销手段，房地产企业并非直接向农户收取小麦、大蒜，而是帮助农户联系合适的商家以实现农作物的收购。企业着眼点在于，借此推动购买力入市，以加快资金回笼速度。
据报道，6月22日民权县建业河畔洋房项目处已回应此事，其声称“举行该活动的初衷是为了助农”。策划经理霍先生透露：“当下正是麦收时节，目前小麦的市场价大概是1.5元一斤，而我们给出的房款抵扣价是2元一斤，相当于每斤给消费者补贴了0.5元。”
除此之外，位于江苏连云港海州区的保利•水木芳华项目，近日则推出买房送一头200斤土猪，以及全民营销奖励佣金1万元/套等活动。
对此，四川省委省政府决策咨询委员会委员、西部研究院财金商贸研究中心主任、研究员王小琪在接受金融投资报记者采访时表示：“整体来看，房地产市场的发展存在差异化，而一些‘库存多’的城市，房地产商采取多种多样、各具特色的促销手段，是必要且必须的。”
地方政府：
动作更大，频出政策
比开发商动作更大的，是地方政府。
政府各部门在房住不炒的定位前提下，各地相继出台的房地产政策，以支持刚性和改善性住房需求。
例如广西玉林市仁东镇，今年推出了购房“送工作”政策。具体来看，当地政府负责向进城购房且未就业的新市民推荐3个以上就业岗位，薪酬不低于玉林最低工资标准。
更有甚者，青岛市某社区甚至将购房纳入工作人员考核范围。日前，青岛市西海岸新区某街道办事处一则名为《关于做好促进居民购买新建商品房的通知》广为流传。该通知要求各社区、各股份经济合作社，发动辖区居民购买新建商品房，组织新建商品房团购，至6月底每个合作社完成网签不少于2个，并将该项工作纳入2022年度工作考核。
值得注意的是，拆迁款“房票补偿”再现江湖，房票安置政策本身并不陌生，此前各地都有推出，但在当下的市场环境，郑州出台房票政策具有新含义。
房票安置，即征收人按照货币安置、产权调换的政策，将计划安置的房屋转化为货币、再以房票形式出具给被征收人，后者向参与安置工作的房企购买商品房的房屋安置方式。
相关业内分析师称，购房者通过房票去买房，政府还有一定奖励，相当于间接提升购买力，购房者或买更大户型、高品质的房子，这其实也是一个去库存政策。
公开资料显示，目前推行房票安置政策的城市，包括河南信阳、江苏常熟、浙江绍兴、宁波奉化区等地。从时间上来看，早在2015年这一政策便曾在各地出台，此后在细则上不断完善。
还有值得一提的是，最近风很大的武汉楼市又出新政。6月11日，武汉市政府办公厅发布《关于印发武汉市加快消费恢复提振若干措施的通知》，提出将优化全市购房政策，坚持‘房住不炒’定位，支持刚性和改善性住房需求，因区精准施策，完善差别化购房措施，加快区域新房库存去化。
“对此，无论是政府、开发商在此过程中都应秉持诚信原则，并要按时和不折不扣地兑现承诺，特别要注意的是，相关政策对推动房子销售是起辅助作用的，房子销量如何，主要还是取决于房子的品质和人居环境。”王小琪如是表示。
楼市：
重启去库存
今年的楼市，太卷了。
据国家统计局网站消息，5月末，商品房待售面积55433万平方米，同比增长8.6%。自2018年以来，已达四年来新高。
55433万平方米，是什么概念？
如果按照住建部公布的数据，中国城镇居民人均住房建筑面积39.8平方米，那么现在的库存量足够近1400万人居住。
二手房市场上，每天和房子打交道的宋女士感受尤为明显，在成都身为链家资深经纪人的她对金融投资报记者说道：“五月底，贝壳找房平台上的二手房大约有17万套，而今天下午该平台显示存有205626套房源，而且估计库存量还会往上涨。”
（宋女士打开贝壳平台的截图）
根据克而瑞统计数据，全国各地去化周期均有稳步拉长趋势。一线城市增至平均19.56个月，二线城市增至23.07个月，同比涨幅均在80%以上，而三四线城市平均去化周期已达到28.15个月，库存风险直线上升，同比增幅达123%。
相比较而言，北部和内陆的弱二线城市、东南沿海前期需求透支严重的三四线城市，库存压力十分集中。
值得注意的是，广西防城港去化周期高达152个月，位列第一，现有库存要消化12.7年；哈尔滨、连江、长春、呼和浩特的去化周期均超过了100个月，这意味着它们仅现有楼市库存就需要8~10年才能消化完毕。
这就不难解释房地产商、政府等争相引导鼓励购房，刺激消费需求的原因了。虽然市场活跃度有所提升，但购房者信心、市场活力、商品房去化等都亟待盘活提升。
中信证券分析师陈聪认为，当前房地产政策关键在于能否找到一个可以因城施策，满足各方需要，不至于刺激核心城市房价上涨，又可以切实推动低线城市销售复苏的手段。
面对库存多、消化难的窘境，四川省委省政府决策咨询委员会委员、西部研究院财金商贸研究中心主任、研究员王小琪提出了建议：“一定要遵循市场经济的基本要求，本着‘平等、公平、自愿’的原则参与到房屋买卖中来，从而进一步推动内需，提振人们的消费意愿。”
