原标题 任泽平：关于预售制的理性思考
来源 泽平宏观 发表于浙江
原创 任泽平
导读
本文试图从理性、客观、专业、长远的维度，探讨当前房地产商品房预售制的起源、历史功绩、当前问题及建议，给出兼顾短期和长远的建议，促进房地产市场长期平稳健康发展。
核心观点：是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。
正文
1 当前停贷现象的深层次原因：预售制负面效应凸显
整体来看，当前停贷项目占比较小，但是要高度重视，防患于未然，避免风险升级。如果及时出台统筹兼顾各方的有效措施，顺势推动二次房改，则能借机将房地产市场发展推向正轨。
停贷项目所属房企绝大部分是此前债务违约的风险民营房企，主要分布在河南、湖北、湖南等地。
从区域分布看，截至7月13日，停贷项目主要分布在河南、湖北和湖南，河南涉及楼盘35个，占全国的34%；湖北和湖南其次，问题楼盘均为15个，余下多数省份如江苏、江西、河北的停贷楼盘基本上为个别现象，在5个以下。
从城市看，河南、湖北、湖南省省会，即郑州、武汉、长沙的停贷楼盘居前，分别为26、7、5个。其他二线城市如沈阳、南宁、昆明、合肥的停贷项目分别有3、3、2、2个。而其他弱二线和内陆基本面较差三四线单城市项目个数基本维持在2-3个。
从所属房企看，大部分是此前“爆雷”的民营房企，当然，违约房企的大部分项目还是在努力交付中。
总体来看，涉事楼盘主要是延期交付多年的楼盘，以及未到交付时间，但资金紧张、难以复工的停工盘，反映出了商品房预售制的负面效应愈发凸显。
2 客观评价预售制的功过：曾经作出重大贡献，现在已经过时并弊端日益凸显，需要改革
为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了，发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。
作为中国商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。商品房预售最早出现于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种房企放杠杆方式。上个世纪九十年代，中国内地住房制度改革初期，由于房企缺少资金，商品房供应量小，借鉴中国香港经验，引入商品房预售制。预售制在过去20多年对中国房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。预售制当前已成为我国商品房销售最主要方式，2021年我国期房累计销售面积达15.6亿平，占总商品房销售面积的87%。
世界很多国家存在住房预售制，各国市场发展状况、行业环境的不同导致预售制的具体内容存在较大差异，发达国家普遍有严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障。房企在项目获得政府批准后才可以开始销售，但买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付房款，而是根据工程进度在完全交房前进行分期支付。如果房企因故延迟了工程进度，购房者可以和房企协商以推迟付款，并要求房企给予一定的补偿措施。此外，如果房企无法在合同规定的日期内交付，购房者可根据合同要求退款或赔偿。
3 取消预售制是二次房改的大势所趋
随着中国房地产市场从增量时代步入存量时代，商品房预售制的使命或已完成。根据我们的《中国住房存量测算报告》，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经总体平衡。经过20多年的高速增长，房地产增量时代已经基本结束，全国房子建得差不多了。除了人口流入的都市圈城市群面临一定住房短缺，大部分东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，已经出现供给过剩，由于人口外迁严重，未来过剩程度还将加深。行业进入存量时代，意味着在中期将进入洗牌阶段，其程度参考当年的纺织、家电。
不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。
我们曾提出 “房地产是最坚硬的泡沫，要软着陆，避免硬着陆，用时间换空间”。改革既要下定决心，也要考虑有个过程。短期看，立刻取消预售制不现实，当前房企资金紧张，会加大房企压力，难以保障其他项目顺利交付。长期看，若能逐步取消商品预售制、实现现房销售，不仅能减少房企过度承诺、住房质量不过关等问题，同时也有助于降低房企的杠杆，是人心所向，也是时代必然。
简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、企业健康发展的重大措施。
作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》《全球房地产》）
在取消商品房预售制这个问题上，已经有一些地区开始探索。2019年广东出台《关于商品房预售制意见通知》，表示将逐渐探索试点商品房现房销售制度与商品房制度取消的可能性；2020年海南发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，要求新出让的土地建设商品房的规划的，全部要实行现房销售制度；湖南在《湖南省推进新建商品房“交房即交证”改革实施方案》中明确规定，2022年起，湖南省所有城镇规划范围内新取得国有建设用地使用权的预售商品房项目必须实施“交房即交证”。
4 长短结合促进房地产市场平稳健康发展
借鉴国际经验，预售制度需要严格资金监管、分期支付以及违约处罚措施作保障，否则大概率触发风险，对购房民众不公平。短期看，当务之急是建立风险防控机制、加强资金监管、保交楼、保民生，长期看，不如借机逐渐取消预售制，适时改为现房销售。
客观讲，预售制有一定历史阶段性，但现在中国住房进入存量时代，取消预售制有助于降负债降杠杆，保障房地产平稳健康发展，不再把风险甩给老百姓和社会。当然，这是系统工程，不是只取消预售制就可解决问题，需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。
短期稳房市措施：当前房地产复苏基础并不牢固，在坚持“房住不炒”前提下，各地应继续因城施策适度松绑偏紧调控政策，促进房地产市场信心恢复，促进软着陆。
1）适当降低人口流入地区限购门槛，充分尊重人口和产业向都市圈城市群集聚的客观规律。
2）适度松绑二手房限价政策。部分热点城市仍实行二手房贷款限价政策，银行按相关部门规定参考价给购房者贷款，参考价仅是市场价的7-8折，居民合理贷款额度明显受限。
3）下调首套首付比和改善型二套首付比，减少刚需人群和改善型购房人群的首付压力，实现居民“住有所居”“住有宜居”。
4）通过贷款展期、债务重组、并购等方式化解风险。允许部分房企银行贷款进行展期，缓解短期现金流压力。给予优质房企合理并购贷款、并购债支持，在行业内部通过并购重组化解风险，防止风险传染与扩大。支持金融机构市场化参与房企不良资产化解、保交楼，创设一些金融工具。
5）加强资金监管，严格要求房企与监管机构、监管银行签订监管协议，对信用不同的房企实行差别化资金监管额度，按照工程进度支取相应比例资金。
长期住房制度建设。根据我们对美国、日本、英国、中国香港、德国、新加坡等住房制度和房地产市场的研究，结合中国住房制度现状和发展阶段特点，建议以城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税为四大支柱构建长期住房制度。
一是推动都市圈城市群战略。根据对世界上几十个国家上百年的人口大迁移研究发现，人口往都市圈城市群迁移集聚是基本规律，人随产业走，人往高处走。
二是以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应。
三是保持货币政策和房地产金融政策长期稳定。
四是稳步推动房地产税试点。稳增长是今年宏观经济头等大事，年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，未来有必要建立科学的经济模型评估房地产税对各方影响。