野马财经
作者 | 苏影
编辑丨卢泳志
“我和外滩有个约定。”30多年前，在上海读大学的郭广昌第一次来到外滩，被万国建筑群的气势所震撼，并在当时许下愿望“假如以后能够天天在外滩上班，该有多好。”
2017年，郭广昌实现了自己的梦想，将复星集团总部搬至外滩。随后，他又有了更大的野心——“大豫园片区”计划。
如今，为了拿下“大豫园片区”的关键一块拼图——福佑地块，郭广昌拉来了同乡马云助其一臂之力。
9月1日，上海市土地交易市场官网显示，上海复祐实业发展有限公司（简称“复祐实业”）与上海云玓企业管理咨询有限公司（简称“云玓企业”）被选定为黄浦老城厢福佑地块的实施主体。
其中，复祐实业是郭广昌旗下豫园股份（600655.SH）的全资子公司，云玓企业则由马云的蚂蚁科技集团100%持股。
事实上，此次联手并非郭广昌和马云的首次合作，而两位大佬到底要在外滩下出怎样一盘大棋？
一块难啃的骨头
福佑地块是一个矛盾结合体，既是上海外滩的宝藏项目，又有着“史诗级”的开发难度。
地理位置上，福佑地块位于上海市黄浦区老城厢地区。2022年7月22日正式公开遴选，历经41天，最终选中由复祐实业和云玓企业联合开发，后续二者将参与该土地使用权的公开转让。
具体来看，该项目共包含16宗地块，8宗位于地上、8宗位于地下，总占地面积约10.82万平方米。其中，规划地上总建面不超过17.85万平方米，地下总建面不超过30.9万平方米。
或许单从土地规划中难以辨别该地块的价值，事实上，该地块所处的老城厢地区有着悠久的历史，被誉为上海城市之根、海派文化之源。
此次项目内不仅包含明代四川右布政使潘允端潘氏家族住宅世春堂、明朝大学士陆深故居，还有建于1920年代的童涵春堂、老庆云银楼、仁记珠宝银楼等多处重点历史建筑。
文化需要被传承与更新，因此福佑地块的开发难度不容小觑。
首先是老建筑的修缮保护。在规划范围内，该项目拥有约12万平米的保护更新建筑规模，各类保护保留历史建筑总建筑面积高达9.68万平方米，在地上总建面中占比超55%。
其次，该项目还有着严格的建筑高度限制。在地上的8宗地块中，仅225-02地块可建不超过100米的办公建筑，其他7宗地块的建筑高度均不得超过12米。
来源：上海土地市场遴选公告
易居研究院智库中心研究总监严跃进提出，此次拿地对于豫园股份具有积极意义，后续可和周边豫园其他商业项目联动，打造成文化产业的加分项目。而关于此次高度的限制，他表示或许和历史文化街区的规划有关。
除了开发层面的难度之外，福佑地块对于企业的现金流状况也要求颇高。
根据答疑纪要显示，福佑地块在签约后一个月内，受让方需交上至少一半的土地价款，交地后6个月内必须开工。
来源：罐头图库
目前，虽然福佑地块的土地价格尚未官宣，但从周边同类型地块出让情况也可窥见一二。
2021年1月，黄浦区一宗总建面约34万平方米的豫园露香园二期地块出让，最终成交价格为176亿元；2022年1月，嘉里建设也官宣以133.29亿元拿下该区域建面为19.85万平方米的四宗地块。
对此，有业内人士推测，福佑地块预计会成为区域内下一宗百亿级成交项目。
而从公司近期表现来看，郭广昌也似乎正在为拿地而回笼资金。官宣确定的第二天，豫园股份就表示拟出售持有金徽酒（603919.SH）的13%股份，交易总价款为19.37亿元。
此外，有专家表示，郭广昌此次拉来马云入场，或也是出于资金方面的考虑。
诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄分析，该项目在出让条件上较为苛刻，并且对资金要求比较高，对于资金实力是一个考验。因此本次郭广昌的豫园股份和马云旗下蚂蚁集团联手拿下该项目，很可能有资金方面的考量。联合蚂蚁集团拿下项目后，豫园股份在旧改方面的运营经验加上蚂蚁集团的财力支持，可以形成很好的合力。
12年合作15起
两位资本大佬的“同乡情”
因此次拿地事件，郭广昌和马云之间的“交情”也再次受到瞩目。
郭广昌和马云同为浙江老乡，私交甚笃。2006年曾共同创立“江南会”，此外，二者同为长江商学院同学、“泰山会”成员，并共同任职于浙商总会，其中马云为浙商总会会长，郭广昌为浙商总会创会副会长。
相识已经至少16年的二者也将这份“交情”延续到了生意场上，自2010年起，阿里和复星已经有过多次公开合作。
2010年，阿里巴巴曾联合复星集团等在杭州成立了浙江阿里巴巴小额贷款股份公司，这是我国首个专门向网商放贷的小额贷款公司，也是复星集团在互联网金融小额贷款领域的初次试水。
来源：爱企查
2013年，复星集团又与阿里巴巴共同参与了中国智能物流骨干网的建设。
时间来到2014年，在浙江网商银行最初筹建时，阿里巴巴和复星旗下复星工业技术分别认购了总股本的30%和25%，并成为该银行的第一和第二大股东。
而除了在金融、物流等马云熟悉的领域合作之外，近几年双方的触角还伸向不同行业。
据不完全统计，2015年-2021年，双方在影视、健康、出行、文旅、母婴新零售、自动驾驶等领域合作投资项目就达到11起，投资对象包括德邦基金、宝宝树（1671.HK）、停简单、华谊兄弟（300027.SZ）、元戎启行等。
来源：罐头图库
在此期间，郭广昌的复星旅游文化（1992.HK）2018年在港上市时，淘宝中国还出资500万美元认购了250.44万股，成为基石投资人之一。
2019年的中国绿公司年会上，郭广昌和马云曾公开表示对彼此的欣赏。
当时马云在询问郭广昌接班人计划时表示，“要找到你这么聪明的人还真不容易。”
而郭广昌则笑着答复称，“要找到像你（马云）这样的不是更难吗？”
惺惺相惜的友情再加上多年造就的合作默契，就不难理解为何此次郭广昌要拉来马云共同拿地。而福佑地块得天独厚的地理优势，或许是能够为二者实现双赢的法宝。
联手马云的一盘大棋
福佑地块东临外滩金融中心，西接豫园商城，距离黄浦江最近直线距离不到300米。
在上海外滩这个寸土寸金的位置，郭广昌似乎在下一盘大棋。
郭广昌曾在个人官微中介绍，他的外滩情怀是在大学时期种下了种子。30多年前，他在第一次来外滩时，曾被万国建筑群的气势所震撼，并希望以后能够天天在外滩上班。
2002年，上海“老八股”之一豫园商城（现“豫园股份”）的20%股权被上海复星产业投资有限公司拿下，郭广昌的外滩风云正式开启。
前期的豫园商城仍是依托旗下老字号和国货品牌开展文化商业业务，业绩较为稳定。
2014年起，豫园股份的营收和净利润开始双双下滑。至2016年，其营收、净利润分别为156.43亿元、4.45亿元，较2013年的225.23亿元、10.28亿元分别下滑30.55%和56.71%。
来源：Wind数据
转折出现在2017年-2018年，当时，郭广昌先是将复星集团总部搬到BFC外滩金融中心，与豫园商城仅有几百米距离。随后又宣布豫园股份将进行重大资产重组，郭广昌将旗下“复星系”的诸多产业注入其中，豫园股份业务更加多元化，业绩也迎来明显提升。
同样在2018年，豫园股份正式对外披露了打造“大豫园片区”的构想。
当前，“大豫园片区”的建设预计包含四部分：豫园商城、豫园二期、外滩金融中心和此次新增的福佑地块。豫园股份预计将四者连成一线进行整体打造，从而组成一个总建面超过100万平米，涵盖文化、商业、办公、旅游、休闲、娱乐、居住等诸多功能的超级文化商业综合体。
来源：罐头图库
而在这个建面超过100万平方米的大场景中，福佑地块是衔接东西的关键拼图。
豫园股份表示，过去近30年，“文化+旅游”东风为豫园商城发展创造了极为有利的条件。未来，“大豫园片区”将更加看重“文化+时尚”，依托该区域的传统文化及海派文化特色等打造全球时尚文化秀场。
尽管场景规划很美好，但对于老城区的旧改项目来说，想要真正实现落地，还需要很长一段路要走。此外，地段虽然是决定商业项目成功与否的关键因素，却也并不是唯一。
严跃进表示，对于商业开发来说，好地段不等于好产品。后续豫园股份和蚂蚁集团如何在保护历史建筑的前提下，合理利用资源，将产品打造成网红项目，形成商业地产文化产业的经营可持续性，对于企业来说才是双赢的关键。
关于郭广昌和马云之间的“同乡情”，您怎么看？您觉得二者联手能在外滩造就下一个商业传奇吗？欢迎评论区留言讨论。