出品：新浪财经上市公司研究院
作者：大眼楼管/肖恩
进入11月，在疫情多点反复情况下，房企销售回款又面临较大压力，本月已有包括旭辉集团、上坤地产两家头部房企相继出险。旭辉表示将对境外债务停付本息，上坤表示于2023年到期的利率高达13.5%的优先票据也已经交叉违约。
与此两家房企海外债相继违约相对应的是，10月内房企的海外债券融资额罕见地为0，这更是在相当程度恶化了房企10月的融资环境。
以往内房企在市场竞争中讲究“产品力”、“销售力”、“品牌力”，而在当前环境下，“交付力”无疑成为了各房企韧性、安全、信誉比拼的关键指标。
10月融资再度回落
随着部分地区的部分项目出现延期交付情况后，自今年7月以来，政府的保交楼政策被持续强化。
据央行公布的2022年9月PSL（抵押补充贷款）开展情况显示，9月2000亿保交楼政策性借款首单已落地。加之郑州与国开行签署1600亿棚改贷款，以及各地房地产纾困基金的持续落实，和部分示范房企中增债的发行，保交楼政策已在加快推进。
这也是百强房企在9月份整体融资规模较8月份有明显环比增长的原因，但9月环比增加61.8%的势头并未得到延续，10月百强房企的融资总量再度大幅回落。
克而瑞数据显示，2022年10月100家典型房企的融资总量为424亿元，环比减少了37.1%，同比减少12.9%。房企融资量环比大幅减少至近年的较低水平，房企融资难问题仍然较为突出。境内发债主体仍然是集中在招商蛇口、华润置地等国企央企以及万科这种财务状况较好的民营房企。
从融资结构来看，本月房企境内债权融资382.55亿元，环比减少24.1%，同比增加28%。若不考虑央企及万科等房企外，其余房企的境内融资环比下滑幅度将更大。
此外，内房企本月的境外债权融资为0，近年来首次出现单月没有房企进行境外债权融资的情况。多元化融资方面也呈现明显缩减趋势，资产证券化融资为41.48亿元，环比减少33.3%，同比减少43.7%。
从上图看，房企的两大回款渠道之一的融资回款较两年前已经巨幅缩减，与此同时，销售回款尽管见底，但依然仅仅是边际弱复苏。克而瑞数据显示，作为“金九银十”的10月销售旺季，百强房企单月实现销售操盘金额5560.7亿元，一改连续2个月的环比增长，环比降低2.6%，同比降幅较9月扩大3个百分点至28.4%。
面对两项回款均已困难之际，房企的保交付面临考验，因此“交付力”也自然成为了这一阶段各房企之间的竞争焦点。
这是比拼“交付力”的时代
实际上，房企的交付和销售是相互依赖的关系。好的销售回款，是提前交付的保障，而稳健的交付，反过来又是销售的口碑和信用，因此两者容易形成良性循环，或者恶性循环。
谁家房子交得早，谁家房子交得质量好，购房者就愿意买谁家的房子，现如今“交付力”已然成为了今年房地产市场宣传最“硬”的广告。作为房企销售阶段产品力的有力答卷，“交付力”映射着房企的实力与竞争力，房企拼“交付力”的时代已经来了。
从当前的资本市场环境看，最终能解决房企资金周转难题的还是销售回款。只有销售回款有足够的韧性和复苏，才能带动资金方的信心，并最终缓解资金困局。交付力，成为了促回款的最重要抓手，这无疑也让地产行业从金融属性恢复到了产品和服务属性。
因此，不少房企从今年开始都陆续公告阶段性的交付数据。我们统计主要头部房企公告的前三季度交付数据后，2022年1月-9月，碧桂园集团连同其合营公司和联营公司已在30个省、267座城市、910个区县，累计合同交付共45万套房屋。紧随其后的分别是万科、绿地控股、融创中国以及龙湖等房企。
尽管融创中国、绿地控股在资金上面临困难，但仍然在持续保证交付的顺畅。而碧桂园、龙湖、新城控股、旭辉集团、美的集团等示范民营房企的交付力也表现的相对较强。
值得一提的是，碧桂园在三季度销售仍在底部徘徊的情况下，前三季度依然交付了多达45万套房，接近融创、万科、绿地的总和。其中，上半年有36个区域146个项目165个批次实现“交房即交证”。
实际上，“交房即交证”的项目，需按照政府要求，及时落实竣工验收批建手续、施工建设管理等相关工作，做好各类验收及办证等各环节的手续。在交付前夕，碧桂园会开展联合验收、第三方机构评估、总裁验收、业主预验收，开展全方位排查，确保房屋交付质量。
因此，“交房即交证”实际上是要求更高的“交付力”，如期交付、“交房即交证”也是碧桂园对产品品质的坚持，也是在践行对业主的承诺。此外，前述交付力突出的房企也都在努力保障业主权益，努力促回款缓解流动性压力。
