11月23日，央行、银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》从六个方面提出16条政策措施（以下简称“金融十六条”），加大金融支持地产行业力度。当日，交通银行、中国银行等国有大行就与多家优质房企进行了签约授信。
11月24日，碧桂园就一天之内与中国工商银行、中国银行、邮储银行签署合作协议，三大国有行给予碧桂园总授信额度超1500亿元。
这轮地产行业的调整始于2021年中，至今已有近一年半时间，彼时信贷政策的收缩，已然引起行业的剧烈调整。而现下，从“中债增”到“第二支箭”，从“预售资金新政”到“金融十六条”，信贷政策暖风频吹。信贷周期的回暖无疑将筑牢行业底部，而在销售企稳、融资重回顺畅的情况下，优质房企的经营正逐渐迎来复苏。
“金融十六条”授信规模或远超“第二支箭”
作为多年来对我国经济影响最深、最广的房地产上下游产业链，在“房住不炒”的总基调下，政府早在今年年初就已经在多个场合表示，要支持合理住房和融资需求、支持示范房企的融资发展。
尽管政策在年初就已经开始吹风，但真正落地的利好则是始于三季度的“中债增”，我们可以将其称为“第一支箭”。不过“第一支箭”仅仅惠及包括碧桂园、龙湖、新城、旭辉、美的等少数几家优质示范房企，整体力度较为克制。
而包括此后的预售资金监管提取政策的放宽，及本月初交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具约2500亿元，市场称之为“第二支箭”。从目前各房企申请的额度来看，“第二支箭”估计很快就将用完。
就在行业还在为“第二支箭”到来而兴奋的同时，旭辉集团林中就曾表示“第三支箭”就在路上，此前热传的“金融十六条”或是市场期待“第三支箭”的主要原因。11月23日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》从六个方面提出16条政策措施，以确保房企融资顺畅和行业平稳发展。
此次陆续落地的“金融十六条”虽未给出具体支持金额，但目前在其框架下各房企和银行已陆续签署数以千亿的授信，远高于“第二支箭”的力度。
据悉，工商银行仅在11月24日一天内就向包括万科、碧桂园、美的、金辉、金地等共计授信超6500亿元，无疑将从更大程度缓解了房企流动性紧张的局面。
可以确定的是，当前融资环境对于优质民营房企确实有了较大边际改善。11月以来，港交所内房企的股价接连走高，碧桂园股价暴涨近两倍，南向资金持有流通股比例从9月底的8.6%一路增持至目前的23.29%，也充分反映了内资对优质民营房企的看好。
授信范围涉及房企多条业务线
央行、银保监会发布的“金融十六条”，主要从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务等六方面提出16条政策措施。其中，在保持房地产融资平稳有序方面，有四点尤其值得关注。
首先，此次特别提出要对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。
此次“金融十六条”实际上也确实做到了一视同仁，据悉，在工商银行仅24日共计授信超6500亿元，民营房企占比不少。
此外，相较于“第二支箭”距离“中信增”政策相差3个月，“金融16条”及相关银行授信政策明显来的更快。
一天之内，除工商银行外，还有多家国有大行与多家房企签署了战略合作协议。中国银行、交通银行将为万科提供不超过2000亿元授信；农业银行与中海发展、华润置地、万科、龙湖、金地5家房企举行银企战略合作协议签约仪式。
同样在24日，在继获邮储银行500亿元意向性授信额度后，碧桂园还与工行、中行签约。据悉，三家国有大行给予碧桂园总授信额度超1500亿元。
再者，不同于此前PSL主要用于“保交付”，此次授信额度使用范围涉及房企多条业务线。
以碧桂园和邮储银行合作为例，其授信范围包括但不限于房地产开发贷款、并购贷款、按揭业务、保函、保理、债券投资以及其它形式的资金融通等；以及为购买甲方及其控股、关联的项目公司开发的房地产项目房屋的业主提供按揭贷款授信。
可见，此次的国有银行的授信范围涵盖了房企经营的各主要环节，力度和深度可见一斑。
最后，政策支持从直接融资扩展至间接融资，从债权或扩展至股权融资领域。
如果说“第一支箭”和“第二支箭”主要是在直接融资场景的政策支持，那么“金融十六条”则主要是间接融资场景的政策利好。由于我国的金融市场，主要以银行这类间接融资主体为核心，银行大规模授信显得更为得力。
此外，证监会主席易会满此前在金融街论坛上表示，要继续支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。
可以预计，不仅在债务融资方面，在股权融资方面，也可能将有此前限制“房地产业务占比不超10%”的政策，逐步扩大到更广的范围。这其中不仅包括定增、配股融资，甚至还包括诸如物业管理、商业管理、科技等“地产+”的多元业务上市融资。
积极做好金融服务 “保交楼”仍是重点
从证监会主席易会满的发言以及“金融十六条”文件中可以明确看到，政策支持主要面向优质房企，且“保交楼”成为首要保障的目标。
在“房住不炒”总基调下，房地产行业回归制造业本质只是时间问题，而制造业的核心竞争力就是产品力，高质量保交楼就是新时期房企的核心竞争力。
“交付力”也无疑成为了各房企韧性、安全、信誉比拼的关键指标，更是财务状况、日常经营的综合体现。谁家房子交得早，谁家房子交得质量好，购房者就愿意买谁家的房子，这是比拼“交付力”的时代。
因此，不少房企从今年开始都陆续公告阶段性的交付数据。我们统计主要头部房企公告的前三季度交付数据后，2022年1月-9月，碧桂园集团连同其合营公司和联营公司已在30个省、267座城市、910个区县，累计合同交付共45万套房屋，交付面积逾5300万㎡，接近紧随其后的万科、绿地、融创的总和。
（全国部分房企2022年1-9月交付情况）
值得一提的是，根据国家统计局数据，前三季度全国住宅竣工面积29595万平方米，直接计算的话，碧桂园交付面积约占全国18%，如果不考虑单套面积差异等因素，大体上相当于全国每交付5套房，就有约1套是碧桂园的房子。
此外，碧桂园上半年有36个区域146个项目165个批次实现“交房即交证”的项目。实际上，需按照政府要求，及时落实竣工验收批建手续、施工建设管理等相关工作，做好各类验收及办证等各环节的手续，做到“交房即交证”并不容易。
总体来看，此次政府对于地产行业的资金支持是实打实的，但相较于我国商品房18万亿体量的年销售额来说，加上行业平均2年左右的结转周期，国家层面的资金更多地还是在“保交楼”这一关键环节起到了一个引导的作用。且国家信用提升的信号意义也较大，有助于带动社会各方资金以及激发购房人的信心，从而全面疏通房地产行业的资金流。
