财联社11月29日讯（记者 黄靖斯）证监会金融支持政策提振加速，房企再融资迎来里程碑式进展。
11月28日，证监会决定在房企股权融资方面调整优化5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。
受利好消息提振，上证指数午盘涨2.21%，创逾两个月新高。地产股更是强势拉升，中国武夷、中交地产、光大嘉宝、中华企业、天房发展等多股掀起涨停潮；截至午间收盘，Wind房地产指数大涨7.68%，119只成分股全数收涨。
地产债同样走强，多只债券盘中临时停牌。
此外也有多只房地产ETF放量上涨，其中地产ETF11月以来最高涨幅超30%。
房地产“第三支箭”落地释放哪些政策信号？近期利好政策密集出台对房地产投资意味着什么？“破冰”在即的房地产市场一时间聚集了众多目光，已有券商连夜召开声势浩大的地产电话会，对政策影响、后市机会进行第一时间解读。
对于证监会本次政策出台，分析师普遍认为将从改善优质房企资产负债表、盘活存量资产、降低杠杆等方面起到积极作用。结合近期政策密集出台和监管部门的持续发声，分析师也提到，这标志着房企的融资环境有望迎来重大转变，对短期提振市场信心和中长期促进基本面企稳均有助益，且后续不排除有更多供给端、需求端的政策同时出台。
房企再融资迎来里程碑式进展
房地产行业股权融资政策自2010年起开始收紧，并于2013、2016年持续加码，此后六年间涉房企业上市、再融资和重大资产重组事项基本停滞。随着证监会金融支持政策提振加速，房企在A股融资的通道被打开。
如何理解证监会本次“新五条”组合拳的政策意图？中金公司地产团队称此举对于房地产再融资而言是里程碑式事件。政策调整目的在于充分发挥资本市场的功能，以改善优质房企资产负债表，盘活存量住宅、商业、基础设施等多种资产，对于降低房企杠杆有积极作用。
中信证券认为，该政策是继10月20日特定涉房企业股权融资放松的进一步加码，即不再设置上市企业地产业务收入、利润占比不超过10%等要求。
在国泰君安地产团队看来，涉房企业再融资放开，程度堪比2014年，考虑到目前的市场环境，将对目前的中小市值央国企带来极大的利好。
国信证券地产团队则表示，本次政策明确支持和放开了房地产企业的重组上市和再融资需求，政策出现全面转向，且放开程度高，为房企后续融资创造了更加宽松的空间。自“金融16条”后，地产板块在后续较长的时间内，政策面、舆论面都将处于一个极度宽松的周期，后续不排除有更多供给端、需求端的政策同时出台。
“第三支箭”发出，房企将从哪些方面受益？
随着房企融资“第三支箭”发出，金融支持房地产力度持续加码，里程碑式的政策进展将迎带来哪些实际利好？整体来看，分析师普遍认为，除了减轻房企流动性压力、盘活存量资产外、防范风险蔓延，本次证监会“新五条”也有助于“保交楼”政策的落地。
中信建投房地产首席分析师竺劲认为，有助于促进行业的健康平稳发展。一方面，允许借壳上市与再融资，助力央国企做大做强，同时有助于减轻民营企业的流动性压力。同时，恢复房企再融资，募集资金可以用于补充流动资金、偿还债务，有助于进一步减轻当前房企资金压力，促进其健康发展。此外，通过股权融资募集资金，也有助于“保交楼”政策的落地。
另一方面，强化REITs与私募基金作用，盘活房企存量资产。政策着重强调要推动保租房REITs和基础设施REITs的发展，再次强调已上市REITs的扩募。此外，提出要发展不动产私募基金，除了可以投资基础设施之外，还可以投资存量住宅地产、商业地产，该政策有助于为当前住宅与商业地产引入新的资金，盘活房企存量经营性不动产，助力行业的健康发展。
中信证券认为，本次政策有望有效改善优质房企资产负债表，防范风险蔓延，对上游建筑/建材企业而言，一方面其应收账款坏账风险得到释放，另一方面由于政策有利于提振房企拿地、开发信心，承压偏弱的建筑建材需求端有望迎来拐点。
短期看，中金公司认为政策有助于扭转房地产市场下行风险，并稳定地产行业对宏观经济大盘的支撑；中长期看，有利于构建多层次的房地产融资体系，促进房地产行业与企业新发展模式的形成与房地产市场平稳健康发展。
据招商证券地产团队分析，并购重组支持政策或有利于优质房企扩表，强化竞争格局改善逻辑；房企再融资功能从无到有，条件相对宽松；与A股一致，H股再融资功能恢复，其与红筹股之间估值差或逐步修复；明确房企REITs发行人地位，运营能力或于估值兑现；不动产私募投资试点或倒逼主动股权投资能力提升，有助于打通“募投管退”资管循环。
国泰君安地产团队表示，本次再融资放开，对于房企降杠杆有极大的作用，但募集的资金，若用于存量项目，则不能用于扩张，因此，本次再融资的放开，更多的是有利于中小市值央国企，一方面，可以迅速扩大净资产，解决有信用和运营能力、但考核之下难以高杠杆运转的问题，另一方面，集团层面有资产注入的，可以盘活并注入优质资产，支持上市公司发展。
多重政策“礼包”提振市场信心
从“金融16条”落地，2000亿“保交楼”贷款支持计划，到六大行向房企提供万亿授信额度，再到房地产再融资“开闸”，叠加近期全面降准，房地产市场四季度迎久违“暖冬”。房企利好组合拳密集发出释放哪些政策信号？“转变”“反转”“质变”“复苏”是分析师提及的高频词。
中信建投地产首席分析师竺劲认为，政策的密集出台和监管部门的持续发声，标志着房企的融资环境有望迎来重大转变。
招商证券地产团队同样强调当前政策力度反转，认为“保交楼，保主体，保需求”这“三保”逐步形成合力，有助于基本面企稳，短期修复DCF模型分母端，中长期强化行业竞争格局改善带来的分子端改善和分化。
中金公司地产团队认为行业将延续“政策落地-信用恢复-预期扭转-销售回升”的复苏态势，2023年基本面指标或整体表现稳健。当前行业供需两侧政策已全面转向支持与呵护，工具全面、力度积极，有助于行业信用端困难纾解和流动性整体优化，对于短期提振市场信心和中长期促进基本面企稳均有助益。
安信证券固收&地产团队认为，拉长时间来看，2021 年 10 月以来，房地产政策围绕“主体纾困、项目交付与市场销售”这三个方面不断进行量变式放松，但“金融16条”与“6大行授信”是房地产政策的质变，前者说明部委之间在加强协调，后者是金融机构挤兑房企流动性的逆过程，反映了认知方面的重大转变。虽然这些政策不足以在短期内改变“销售仍在磨底，投资继续下行”的现状，但在房地产政策已发生质变的背景下，预计还会有更多放松政策出台，楼市销售见底回升与房地产投资筑底或将更多是时间问题。
银河证券地产团队表示，在短短20天的时间内，政策端“三箭齐发”，具有较强的信号意义，大幅提振各方的信心。一方面，支持存量贷款、债券合理展期，有效避免房企债务风险蔓延；另一方面，从开发贷、债券、信托、股权等多渠道向房企提供资金支持，信托和股权通道更是在多年之后迎来了再次重启，此次政策支持力度不言而喻。供给侧的资金支持将有效减少未来房企暴雷数量、避免房企债务风险蔓延，预计经营稳定但由于行业资金趋紧而短期流动性紧张的房企，将率先脱困，迎来信用修复。
下一步如何把握地产板块行情？
近期，随着利好政策不断积累，房地产板块闻声而涨，未来房地产板块投资逻辑是否发生转变？分析师接下来看好哪些投资主线？
中金公司地产团队认为在政策支持下，房地产板块上市房企将呈现多层次受益逻辑。
一是优质企业能够在经营性现金流恢复、债务融资性现金流充裕、权益融资现金流补充的条件下实现资产负债表改善并持续推进份额提升的良性循环；二是具有符合要求的基础设施资产和REITs盘活机会的企业；三是部分资产质量高、债务复杂程度低的财务受困企业可能存在潜在的被收并购机会；四是港股H股架构上市房企再融资与境内保持一致，红筹架构内房企业亦有望间接受益。
随着房地产信贷、债券、股权政策三箭齐发，平安证券地产团队认为行业融资收紧周期已经见底，需求端政策亦在不断宽松，政策风向正在加速转变，建议积极把握地产板块行情。
个股投资方面，建议关注四条主线，一是小公司大集团、背靠优质资源、存在兼并重组预期的上市房企；二是有望有望借助再融资做大做强的优质央国企；三是负债率较高、有望改善公司现金流状况的超跌民企；四是在本轮土地市场积极托底、存在融资改善资金状况的地方国企，同时建议关注物业管理企业及产业链机会。
招商证券地产团队则维持年度策略报告“布局分两阶段”观点，第一阶段或是当下到明年一季度，这个阶段的需求托底增量更多来源于压制需求的释放，如改善型需求，以交易DCF模型的分母端为主；第二阶段或开始于明年一季度末，这一阶段的需求随房价预期逐步企稳出现改善，仍聚焦于竞争格局改善引致的α。短期关注政策加码带来的短期估值提升，中长期聚焦于优质房企及产业链的竞争格局改善机会。
国泰君安地产团队认为，中小市值央国企将带来估值修复叠加中期成长，具备最大的涨幅空间。小净资产央企会受益于本次再融资放开，迅速扩大净资产，带来中期成长，其他国企将受益明显的PB估值修复。同时，混合所有制房企如金地集团，也将受益于进一步混改的政策红利。已经在产业链上互相渗透的上下游，证监会给鼓励其参与到房企的重组当中，预计将对地产行业和板块带来一次中小市值央国企和建筑类企业的政策红利。
