本报记者 吴晓璐
11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时表示，房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。证监会坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。
这标志房地产融资“第三支箭”发出。此次政策核心是支持修复优质房企的资产负债表，推动行业优化整合。后续证监会将推动相关项目尽快落地，形成示范效应。另外，目前证监会正在研究涉房企业IPO相关政策。
南开大学金融发展研究院院长田利辉在接受《证券日报》记者采访时表示，恢复上市房企和涉房上市公司再融资、并购重组融资、境外上市等工作，不是改弦易辙，而是在坚持房住不炒的方针下，优化当前房地产企业的融资和运营。
改善优质房企资产负债表
近日，证监会主席易会满在金融街论坛上表示，当前，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。
具体来看，上述5项措施包括：一是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。
二是恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。
三是调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。
四是进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。
五是积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。
加快房地产风险出清
中指研究院企业事业部研究负责人刘水对《证券日报》记者表示，此前，贷款融资“第一支箭”、债券融资“第二支箭”已经落地，此次支持房企股权融资“第三支箭”发出，表明“三箭齐发”支持房企融资。
11月22日召开的国务院常务会议提出，推进保交楼专项借款尽快全面落到项目，激励商业银行新发放保交楼贷款，加快项目建设和交付。努力改善房地产行业资产负债状况，促进房地产市场健康发展。
11月23日，人民银行和银保监会正式发布促进房地产市场平稳健康发展的16条举措；另外，“第二支箭”延期并扩容政策实施后，首批增信民营房企债券于11月24日发行。
刘水表示，此次股权融资支持措施较为全面，能够以多种方式支持房企融资，将加快化解房地产风险，加快房地产风险出清。此外，建筑企业也将得到支持，支持房地产上下游企业整合。
基础设施REITs方面，据记者梳理，目前已有4单保障房REITs获批发行，其中3只已经上市。对于不动产私募投资基金试点，证监会相关负责人表示，允许不动产私募投资基金投资存量的住宅项目、商业地产、基础设施等，同时对基金管理人和投资者设定一定条件或门槛，后续尽快出台不动产私募投资基金备案细则。
田利辉认为，我国更需要的是发展REITs和不动产私募投资基金来盘活存量资产，探索房地产发展新路径。其中，保障性租赁住房REITs常态化发行将是我国资本市场房地产板块发展的重点所在。REITs发行可以使企业在不累积负债的同时，形成项目开发和退出的闭环，形成可持续发展的“开发、运营、盘活”的新模式。
