出品：新浪财经上市公司研究院
作者：大眼楼管/肖恩
2月4日，金科地产集团股份有限公司（以下简称“金科股份”）发布了关于公司股东所持股份被司法拍卖暨权益变动的提示性公告。公告称，公司单一最大股东广东弘敏（红星集团100%持股）所持有公司9.0001%的股份由于广东弘敏与五矿信托的股权质押违约，将于3月8日在京东网被司法拍卖处置。
金科股份在公告中称，本次拍卖权益变动不会导致公司实控人发生变化。而实际上，在本次权益变动后，公司控股股东金科控股、黄红云及其一致行动人持有金科股份的股权仅剩13.413%，金科股份似乎已经逐渐脱离了黄红云的掌控。
此前的亲密“战友” 如今自身难保
近几年来，金科股份的股权纷争无疑是房企中最为跌宕起伏的。黄氏家族持股份分散，且占总股权比例低，导致门口总站着一些敲门的野蛮人，这其中就包括曾经差点敲门成功的孙宏斌。
2016年9月，融创旗下控股公司天津聚金斥资40亿元，以4.41元/股的价格认购金科16.96%股份。之后再通过天津润泽、天津润鼎陆续买入金科股份，三家融创系股东合计持股达到29.35%。孙宏斌是想吃下金科的，但在多轮股权交锋、坚持4年无果后，孙宏斌终于松口向车建新控制的广东弘敏协议转让股权后，车建新持股11%，按转让价8元/股计，交易总价约达46.99亿元。
随后，天津润泽、天津润鼎也陆续卖掉了金科股份，而车建新控制的广东弘敏则顺势成为了金科股份第一大单一股东，并与黄红云签署了一致行动人协议，成为后者最亲密的“战友”。真金白银入股、项目合作转让、协助防控股权变动风险，车建新足够“讲义气”，但近两年来红星系也自顾无暇，谈何资助他人。
当初，红星地产和红星美凯龙作为车建新控制的红星美凯龙控股旗下的两架马车，分别深耕地产和家具连锁。而如今车建新分别将红星地产、红星美凯龙卖给了远洋集团和厦门建发，加上此前的减持及2月3日公告的质押，车建新基本也已经失去了对红星美凯龙的控制。
在国资接连接手后，“车氏”地产江山无疑将迅速泯灭于众。按照目前金科股份的市值算，车建新入股金科几年损失巨大，以至于在去年底急于违规减持2.05%股份而收到证监会警示函。而对于金科股份和黄红云来说，少了车建新的“流血”支持，其持有金科股份的股权仅剩13.413%，金科股份似乎已经逐渐脱离了黄红云的掌控。
资料来源：公司公告
金科股份或将变天
随着重庆虹淘文化传媒公司和陶虹遐通过集中竞价和大宗交易方式减持金科股份股票后，截止2022年Q3，金科股份的前十大股东中除了投资机构、港股通以及员工持股平台外，仅剩下黄红云、广东弘敏、金科集团。
资料来源：公司公告
而三大股东持股均有大比例质押的情况，广东弘敏此次因质押纠纷被强制拍卖，而黄红云、金科股份所质押股份也已经被陆续被强制平仓，合计持股从全年3季度末的15.8%下降为13.33%。
随着金科股价持续低迷，黄红云控制的股份或降持续减少。事实上持股13.33%很难称得上是实际控制人，只不过目前并不像前些年，门口会站着野蛮人，如今各资本和民营房企都自顾不暇，因此金科股份目前的股权似乎无人问津。
值得注意的是，在2022年底金科股份未能在宽限期内支付美元债利息、今年初未能按期足额兑付“20金科地产MTN001”本息后，金科股份宣告正式违约出险，这对于此前还在疲于申请展期的金科来说算是功亏一篑。截至2022年11月末，公司已到期未支付的债务本金合计90.91亿元，占公司2021年经审计净资产的23.36%，而这背后还是归结于销售的低迷所引起的流动性紧张，克而瑞数据显示，2022年金科集团全口径销售额仅671亿元，同比下降幅度高达64.17%。
随着销售市场不振所引起的一系列连锁反应，如流动性紧张、再融资不畅、存货折价、资产减值等对包括金科股份在内的所有房企的资产负债表、利润表、现金流量表均产生了严重影响。金科股份业绩预告显示，预计2022年归母净利润亏损95亿元至190亿元，主要原因即为业务利润率下滑及减值亏损等原因，公司也在业绩预告中坦露了公司融资受阻、目前遇到了流动性危机。
对于黄红云来说，车建新的是走是留已不再重要，但其自救的路径或值得借鉴。早在去年中，金科股份就曾表示在做各种渠道的努力。除了与AMC公司、合作方、欠款单位进行紧密沟通，推动资产盘活方案外，同时积极引进国资战略投资者。但截至目前，并未有实质性的进展，而今年1月黄红云在公司2022年工作总结会上就明确表示，2023年要聚焦引入战略投资的核心工作，坚决推进落地。
毛利率降低至6.04% 能找到接盘侠吗？
对于要寻找战投的企业来说，自身的资产价值几何是关键。
从目前金科股份近年物业结转毛利率情况看，其土储和存货的质量或不容乐观。公告显示，金科股份近年来主营业务毛利率持续下探，正如公司业绩预告中所述：公司房产项目交付量和交付项目的毛利率均大幅下降，导致报告期整体结转收入规模和毛利润同比出现大幅下降。
截止2022年Q3，金科股份的毛利率已经降至6.04%的极低位置，而实际上2022年结转的项目，多是两三年前甚至更早的新增项目。这也在相当程度上反映出了目前金科股份账面土地储备的质量情况。
截止2022年中，金科股份的土地储备剩余可供开发建面2001.53万平米，可供销售资源面价为6101.23万平米。由于公司2022年基本没有拿地，其目前土地储备基本都是2019-2021年所新增土储（2019年：3323万平米，2020年：1864万平米，2021年：976万平米），而这几年也正是公司目前结转的低毛利项目。
因此，对于金科股份来说，能否和车建新一样顺利找到接盘方，需要楼市大行情的配合，也需要资金方能有雄厚的实力能赋予土储更高的溢价，而目前看来满足这两个条件的资方似乎并不好找。
