来源：长江商报
“当前房地产市场处于‘胶着’状态，显然已经跌过头。”这是中国龙头房企万科A（000002.SZ）董事长郁亮对当下中国当地产市场形势的判断。
今年上半年， 万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）实现营业收入2008.93亿元，处于A股房企之首，归属于上市公司股东的净利润（以下简称“净利润”）98.70亿元，同比有所减少，是为数不多半年净利润在百亿左右的房企。
万科坚持地产开发与服务并举，上半年，公司经营服务业务收入267.3亿元，同比增长11.9%。
“黑铁时代”“活下去”，几年前，郁亮就以尊重市场、敬畏市场心态喊话，并为之进行调整。截至今年6月底，万科处于较高的财务安全边际，净负债率为49.50%，处于行业低位。
面对上半年的业绩承压，万科表示，要走行业“长跑者”，长久韧性生长。
多业并举增强发展韧性
在“活下去”的目标之下，万科有尊严地“活着”。根据半年报，今年上半年，万科实现营业收入2008.93亿元，高于保利发展、中海地产、华润置地等，远远领先于碧桂园、金地集团、绿城中国等知名房企。当然，与去年同期相比，公司营业收入减少了60.23亿元，降幅为2.91%。与之对应的净利润为98.70亿元，同比下降19.43%。全面摊薄的净资产收益率为 4.0%，较上年同期减少 1.2 个百分点。
今年上半年，房地产企业经营承受全所未有的严峻挑战，万科交出的属于一份不错的经营答卷。
万科深刻洞察行业形势，提前进行产业多元化布局。除了房地产开发外，还包括物业服务、物流仓储服务、物流仓储服务等。
今年上半年，在房地产开发方面，万科共交付9.2万套高品质住宅，实现销售面积1297万平方米，同比增长0.5%，销售金额2039.4亿元，同比下降5.3%，销售金额在15个城市位列第一，继续保持100%的高回款效率。
万科坚持谨慎理性投资，强调“投资质量比数量更重要”。前八个月，公司累计获取新项目32个，均位于一二线城市，总规划计容建筑面积449万平方米。
物业服务方面，万物云已成为中国领先的全域空间服务提供商，上半年，万物云实现营业收入 161.1 亿元（含向万科提供服务的收入），同比增长 12.2%。万物云蝶城数量从年初的 584 个增长到 601个。万物云对应的净利润为9.98亿元。
截至 6 月底，万物云共推进 150 个蝶城的供应链改造，覆盖超过 1000 个住宅项目，提升整体基础住宅物业服务毛利率至 16.8%。
物流仓储服务方面，万纬物流上半年实现经营收入 19.5亿元，同比增长 17.0%，其中，冷链业务更是持续领先，实现收入8.1亿元，同比增长30.3%。
上半年，租赁住宅业务收入16.4 亿元，同比增长 10.6%。截至 6月底，泊寓在全国 34个城市共运营管理租赁住房 22.47 万间，累计开业 17.39 万间，开业数量在北京、深圳、广州等 27 个城市排名前三。
针对上半年净利润下降，万科解释称，主要原因是开发业务的结算规模下降以及结算利润率下降。
长江商报记者发现，财务费用大幅增长，对净利润下降影响较大。上半年，公司财务费用24.07亿元，同比增加21.83亿元。上半年的财务费用中，利息费用30.48亿元、利息收入12.87亿元，与去年同期相比变动较大，与汇兑损失较大有关。
超千亿现金保安全底线
在房企争相喊“渴”为债所困之时，万科终止150亿定增募资计划的逆行之举，让人惊讶。
8月30日晚间，在披露半年度报告之时，万科同步公告，终止向特定对象发行 A 股股票事项，并撤回申请文件。对此，公司的解释为，基于当前公司 A 股股价显著低于每股净资产，经审慎分析、研究与沟通后作出的决定。本次终止及撤回申请文件的事项，不会对公司日常经营造成重大不利影响。
今年2月，万科曾披露筹划盯定增事项，拟向不超过35名特定对象发行股票，募资不超过150亿元，其中，45亿元补充流动资金，其余资金用于11个项目建设。
对于万科终止定增，市场颇感意外的原因在于，万科在筹划定增时，其股价就已经低于每股净资产。此外，根据监管层面的发生，证监会对房企融资已经“网开一面”，万科的定增募资事项并不会受到股价显著低于每股净资产等因素影响。
对于万科终止高达150亿元定增融资事项，有分析人士称，万科可能针对目前的市场形势调整了经营策略。一方面，公司投资更为谨慎理性。另一方面，楼市重大利好频出，预计下半年开始景气度会有所回升。
其实，可能还有一个重要因素，那就是坚持“活下去”的万科，时刻确保安全健康这一前提，公司财务状况较好。
半年报显示，截至今年6月底，万科资产负债率为76.09%，较年初下降0.86个百分点。而在2018年底至2022年底，公司资产负债率分别为84.59%、84.36%、81.28%、79.74%、76.95%，持续下降。今年6月底，剔除合同负债后，公司净负债率为49.5%，处于行业低位。
期末，公司货币资金1221.8 亿元，对于短期债务的覆盖倍数为 2.7 倍，较年初提升0.6倍。经营活动产生的现金流量净额连续 14 年为正，上半年为 18.6 亿元。与之对应的有息负债，期末为3213.6亿元，占总资产的比例为19.1%。有息负债以中长期负债为主，其中，一年内到期的有息负债457亿元，较年初下降29%，短债占有息负债比降至14.2%，较年初下降6.3个百分点，处在历史低位。
万科的融资渠道畅通。去年至今，公司累计发行信用债接近400亿元，其中今年前八月新增发行100亿元。融资成本保持低位，境内新增融资的综合成本为3.73%，较2022年进一步下降15基点。
去年以来，不少房企遭遇评级下调，万科分别获得标普、惠誉、穆迪维持其“BBB+”、“BBB+”、“Baa1”的信用评级。
万科首席财务官韩慧华在近期召开的业绩说明会上表示，今年下半年，万科境外没有债务到期，明年主要有三笔美元债到期，折合人民币约110亿元。万科已经对明年到期的债务做好了充分安排，目前各项工作也在正常推进中。
在今年半年报中。万科一再表示，面对快速变化的市场和错综复杂的经营形势，公司坚持稳健，以确保安全健康为前提。
