来源 21世纪经济报道
四座一线城市中，广州、深圳是最早实施“认房不认贷”的城市。2023年8月30日，广州、深圳相继宣布正式落地“认房不认贷”，其时楼市将迎来传统成交旺季“金九银十”，市场声音也因此趋向乐观。
三周过去，广州、深圳的楼市表现虽有起色，但并不如预期。
在此期间，两座城市也仍在不断优化调整楼市政策，例如，广州目前首套房LPR已经突破下限，期间也曾有部分楼盘推出两成首付；深圳则是对港澳居民取消商办的限购，且在离婚后购房资格认定等方面有新变化。
9月20日，广州再对现行房地产限购政策等作出优化：一是将广州住房限购政策调整为，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，广州市户籍居民家庭限购2套住房；非广州市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在广州市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。二是将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。
在这个“抢收”的窗口期，许多房企也积极降价促销。据21世纪经济报道记者走访观察，由于广州、深圳目前对于房企的销售均价不再如之前那么严格，所以广州、深圳多数楼盘均有较大折扣，刚推出的新楼盘价格也有明显下调。
机会稍纵即逝，房企不敢懈怠。
广州、深圳的楼市在过去这一个月接到了许多的利好。除了“认房不认贷”外，广州也成为首个下限突破LPR的一线城市，目前首套住房商业性个人住房贷款利率下限为LPR-10BP；这些利好也的确直接体现在数据上。
中指院数据显示，在新政出台当周（8月28日至9月3日），广州新房网签1295套，环比增加51.46%，此后一周回落至800多套，进入9月中旬后有所回升，9月11日至17日的新房网签量为1129套，环比上升33.45%。
一位广州番禺区的楼盘销售告诉21世纪经济报道记者，“新政后我们这边大面积的户型卖得很不错。上个周末（9月9日-9月10日）我们两天成交了30多套，周中平均一天也有几套。因为很多政策随时都可能收回，比如刚出‘认房不认贷’的时候我们有些客户符合条件可以做两成首付，但是后来被叫停了，所以有些客户就比较着急，下定也很爽快。”
深圳的市场表现则不是十分明显。据深圳中原研究中心，截至9月17日，深圳全市一手住宅成交983套，二手住宅成交1334套，与之前相比并未有明显异动；其中，9月11日-9月17日当周，深圳全市新房住宅共成交479套，环比上涨26.4%。
一位深圳房企人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“刚出新政的时候，我们在深圳几个楼盘来访量大了很多，当时觉得转化应该也可以。但是这两周观察下来，比我们预期要差，成交跟之前基本是持平，可能在价格上还要再有诚意一些才有明显变化。”
中指院在近期的一份报告中也指出，新政之后几天，北京上海的成交量翻倍，但广州的成交量涨幅仅20%，中指院统计的数据也显示，新政之后，广深的购房意愿变动幅度、房价上涨预期均不及京沪。
尽管不及预期，但市场对此不会感到意外。
第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿分析指出，目前购房者表现出信心不足已经是一个明显的市场现象，现在我国住房也出现了结构性的供大于求。
吴睿同时也强调，现在房地产政策是经过过去若干年不断调控加码形成的，是相对复杂且捆绑得很严的一个系统。认房不认贷只是在一个点上的放松，就像是在五花大绑上解开一个小结，直接效果不会太明显，但却有明显的信号意义，说明房地产本轮旷日持久的调控周期已经结束，进入一个相对宽松的政策时期。
面对一个相对宽松的政策时期，房企也积极应对，力争在本轮窗口期中有好的收成。最具有诚意的就是，在价格上作出让利，这是最快的促销方式。
广州中原项目部总经理黄韬此前在接受21世纪经济报道记者采访时就指出，从目前来看，市场会继续分化，整体还是会降价为主，在此节点，建议发展商要尽快搞促销，业主则可尽快进行卖房换房，未来两个月，广州楼市成交量预计会上涨。
从现实的情况来看，房企也在积极降价。
可供对比的是，今年3月，龙湖在深圳光明拿下一宗宅地，总价为17.96亿元，毛坯销售限价是4.72万/平方米。这一被命名为御湖境的项目于近期“开盘”，最低总价为278万一套，以80平方米的最小户型计算，最低单价已到3.5万/平方米。
此外，备受关注的绿景白石洲项目，也被称为“价格刺客”。其于近期公布销售单价8.2万/平方米起，相较于周边动辄10万+/平方米的二手房价格，对市场也无疑具有吸引力。
从现实效果来看，房企以价换量的效果是明显的。
例如，金地环湾城于9月8日获批预售，共推出401套住宅，后续登记605批，最终入围456批，最终开盘当天即去化286套，整体去化率达到71%，开盘当天收金46.9亿元。
除去开盘降价的情形，许多在平销阶段的项目，也在想方设法吸引潜在购房者。
一位广州黄埔区的项目策划告诉21世纪经济报道记者，“我们楼盘最近做了很多的活动，推了十几套特价房，还有就是送家电等。特价房走量还可以，现在就只剩下两套了。”
市场缓慢恢复，房企积极抢收，后续是否会有更强的政策优化释放，也为各方所关注。
中指院指出，当前居民收入感受和就业预期尚未恢复，加杠杆购房意愿远低于前几轮市场周期，因此房地产市场复苏仍需要过程。若一线城市限购等政策保持不变，积压的住房需求释放后，预计销售将逐步趋稳。另外，由于过去两年房企拿地开工规模大幅下降，重点城市新房供应节奏放缓，购房者可选择的优质项目不足或成为制约销售恢复的重要原因。
吴睿也认为，新政落地还需时间消化，市场信心恢复需要一个过程，且很多潜在购买力在政策上尚待有效释放。政策面拐点已经出现，但市场面拐点有待观察。不少购房者仍处在观望状态，市场需要更强有力的组合政策来重建信心。
