本报记者/詹方歌/卢志坤/北京报道
8月，北京通州又一新盘京澜誉府将开盘，该项目为湖北地产商湖北福星科技股份有限公司（000926.SZ，以下简称“福星股份”）在北京的首个住宅项目，包含回迁房及商品房两部分。
《中国经营报》记者在走访中了解到，该房源为近年来杨富店区域的唯一新盘，认购者相对踊跃。但首期开盘价格将远不及开发商在住建委备案的住宅拟售价格，或将在6万元/平方米以下，且均为大户型。
据悉，该项目地块搁置超过15年。此前，该公司股东为自然人，囤地10年后，将项目公司80%权益以8000万余元出售，引入福星股份为实际操盘者。
记者查询发现，该项目此前的自然人股东曾在2013年被北京市国土资源局处罚，但在执行层面，却被通州区法院裁判不予强制执行。
单价或低于备案价近万元
公开资料显示，京澜誉府于2020年6月取得预售证。售楼处工作人员介绍，受北京疫情影响，京澜誉府并未在取得预售证后第一时间开盘销售，而后因相关部门对人群聚集相对谨慎，该楼盘开盘报批暂未通过，目前预计开盘时间为8月初。
记者致电福星股份，询问开盘具体时间，对方表示，该项目6月底已拿预售证，但近两月北京出现疫情，目前暂未完全解除，项目蓄客受到一定程度影响，近期正在做开盘前准备工作。
福星股份多年来深耕湖北本地房地产开发业务，京澜誉府项目为该公司在北京的第一个楼盘。据悉，该楼盘位于复兴里西路与玉带河大街交叉处，分为东、西两个地块，共六栋住宅楼。东侧地块为1、2号楼，西侧地块则为3、4-A、4-B、5号楼四栋。
售楼处工作人员介绍，该楼盘内1、2、3、5号楼的340套房屋为商品住宅项目，本期将开盘108套，如想要认购，需先支付10万元认筹金，预定开盘买房的账户，否则将无权参与开盘后的房屋认购，如认购未成功，10万元则会退还给客户。上述销售人员表示，目前缴纳认筹金的客户已有150余人。
他同时透露，预定该楼盘的大多为附近小区住户。此前，该区域已经多年无新楼盘，小区相对老旧，附近居民多有改善居住环境的诉求。据悉，京澜誉府附近的中山大街小区、复兴北里、帅府小区等皆建造于上世纪90年代。
记者了解到，该楼盘内无小户型房源，四种户型面积在99~140平方米不等，优惠后每平方米均价或低于6万元。
北京住建委项目备案信息则显示，该项目商品房备案价格在6.7万元~7.2万元/平方米不等。与目前通州已开盘楼盘，如东湾、融御等相比，该楼盘摒弃了“精装修”概念，仅出售毛坯房，房屋总价根据楼层和户型不同在600万元上下。
据悉，4-A、4-B为杨富店地区回迁房项目。此前，通州其他楼盘销售人员对记者表示，楼盘内同时包含回迁房及商品房，因回迁房业主能够将价格压得更低，在多年后卖房时可能对商品房业主不利。
据此，京澜誉府销售人员对记者表示，4-A、4-B虽然与5号楼同在2号地块，但实际交房时一道贯穿南北，1米高、0.8米宽的绿化带会将三栋楼分隔为两个不同部分。且4-A、4-B的回迁房业主仅能从2号地南门出入，无法享受到商品房区域小区绿化。除此之外，回迁房大堂等公共部分装修规格不及商品房。因此，回迁房业主仅能享受到京澜誉府区位优势。
该项目属于杨富店地区旧村改造的一部分，北京市住建委2019年7月发布变更后的该项目建设方案显示，项目建筑面积共10.94万平方米，其中住宅建筑面积6.26万平方米，项目内还包括幼儿园、菜市场等配套公共服务设施。
自然人股东囤地多年
记者查询获悉，京澜誉府所在的两处地块由北京宇盛宏利房地产开发有限公司（以下简称“宇盛宏利”）在2004年受让获得，两个地块面积分别为1.21万平方米及1.15万平方米。彼时，该公司为自然人刘国宽的全资子公司。
2013年，该公司引入福星股份和另一位自然人股东刘新华。股权转让发生后，福星股份间接持股79%，而刘国宽则持股20%，另一位自然人股东刘新华持股1%。2019年4月，该项目实际落地前，刘新华将手中1%的股份转让给福星股份。天眼查信息显示，刘新华目前为宇盛宏利股东北京福星惠誉房地产有限公司总经理。
公开信息显示，宇盛宏利在2019年6月拿到了京澜誉府项目的施工许可。记者走访时，京澜誉府两个地块内已经动工，上述销售人员介绍，目前地块内部正在打地基。此时，距离宇盛宏利获得上述两个地块，已经16年有余。
一份公开裁判文书显示，杨富店村民与杨富店合作社、宇盛宏利签订拆迁补偿协议是在2015年1月，距最初拿地也已经过去10年时间。
福星股份财报显示，公司2013年收购宇盛宏利80%的股权价格为8524.76万元。记者了解到，宇盛宏利引入福星股份同年，北京市国土资源局曾经对刘国宽下发一份行政处罚决定书。而当北京市国土资源局对刘国宽申请强制执行时，通州区法院则表示，上述处罚决定明显缺乏事实依据，不予强制执行。
公开资料显示，刘国宽或于1978年出生于北京市，2000年代初活跃在通州土地交易市场时，仅25岁左右。天眼查信息显示，刘国宽目前在商业层面涉猎广泛，房地产开发、房地产经纪、水务科技、广告、餐饮等都有涉足，其公司大多注册于2000年代初，近年来则主要涉足科技及市政管理领域。
一份土地出让记录显示，刘国宽目前持股95%的通州地产公司北京筑高房地产开发有限公司（以下简称“筑高房地产”），曾在2003年以1739.42万元获得一宗占地面积5.86万平方米的土地，随后在该地块上建设当代名筑家园小区。2009年，该地块曾经被抵押于农村信用合作社联合社，当时的资产评估结果显示，该地块评估金额达到6880万元。短短6年时间，该地块已经是当时出让价格的近4倍。
彼时，筑高房地产唯一股东，为现任宇盛宏利副董事长刘殿波，2018年12月，刘殿波退出筑高房地产，将该公司股权转让给刘国宽及另一位自然人股东。
而公开判决书则透露，刘殿波与刘国宽或关系亲密。一份通州区人民法院一审民事判决书显示，刘殿波曾从友人处借款100万元，其指定的打款银行卡则属于刘国宽。除此之外，刘殿波还担任北京适通科达水务科技有限公司董事长及法定代表人，而该公司股东则为刘国宽及其父亲刘玉秋。刘国宽也曾在刘殿波担任股东的北京市通州觅子店建筑公司任职。
2017年，刘国宽与自然人股东刘可、房学龙共同出资成立富城（北京）市政管理有限公司，三人出资比例分别为40%、40%、20%。天眼查信息显示，该公司经营范围包括市政设施管理、城市道路养护等，但该公司成立三年来并无社保缴纳信息，除2017年公布从业人数1人外，其余信息皆未对外公布。
记者就该公司具体业务及业务开展情况致电富城（北京）市政管理有限公司公开电话，对方表示，该公司自成立至今并未具体开展业务。
该公司另一股东房学龙，与通州区梨园县一落马官员房广成则多有业务交集。2007年7月，北京市第一中级人民法院对前通州区梨园镇副镇长房广成组织领导黑社会犯罪、非法转让土地罪等判处有期徒刑共20年。
判决书显示，北京胜利通工贸有限公司、北京兴龙城房地产开发有限公司、北京市通州台湖建筑公司、北京欣怡乐加油站（以下简称“加油站”）、北京百仙奇古玩艺术品市场有限公司（以下简称“古玩市场”）、北京广博运河文化艺术中心（以下简称“艺术中心”）、北京荣宝斋画院有限责任公司（以下简称“北京荣宝斋”）皆由房广成实际控制。
房广成入狱后，目前上述公司中加油站、古玩市场、艺术中心，房学龙皆有持股，而北京兴龙城房地产开发有限公司、北京荣宝斋股东名单中也曾浮现房学龙的身影。记者致电富城（北京）市政管理有限公司公开电话，对方表示，对房学龙和房广成的关系不清楚。
