本报记者/刘颂辉/宁波/上海报道
因营业收入和净利润下滑，宁波市第一家房地产上市公司荣安地产股份有限公司（000517.SZ，以下简称“荣安地产”）剥离了物业服务平台。
近日，荣安地产发布公告，该公司、宁波荣安房地产开发有限公司拟与宁波香安企业管理有限公司（以下简称“香安企管”）签订协议，将宁波荣安物业服务有限公司（以下简称“荣安物业”）的100%股权转让给香安企管，交易价为3127万元。交易双方都是荣安地产董事长王久芳控制的企业，构成关联交易。
克而瑞数据显示，2019年，荣安地产以操盘金额164.5亿元排在全国前200强房企中第119位。属于中小型区域房企。
王久芳此番“左手倒右手”的买卖，与今年业绩震荡不无关系。财报显示，今年前三个月，荣安物业净亏损约600万元，荣安地产净利润也下滑96.64%。《中国经营报》记者在走访宁波房地产市场期间还发现，荣安地产楼盘销售人员称可以介绍办理房屋抵押经营贷款用于购房。
针对上述问题，记者多次致电致函荣安地产，公司品牌管理中心一名负责人表示，公司所有楼盘是以案场公示的规则合法合规开展销售，按照政府部门规定的标准执行，不允许信贷资金违规进入房地产，对于置业顾问的具体行为，自己并不清楚。
拆分物业板块
根据7月17日发布的公告，荣安物业将与上市公司荣安地产切割，划到注册仅一个月的香安企管旗下。
香安企管成立于2020年6月19日，实际控制人王久芳持有荣安集团股份有限公司（以下简称“荣安集团”）50%股权，持有荣安地产股份9.45亿股，王久芳持有香安企管51%的股权且担任香安企管执行董事及法定代表人，公司董事、总经理王丛玮持有香安企管49%的股权。香安企管为荣安地产的关联方。
目前，荣安物业主要从事物业管理服务，涉及保安、保洁、绿化、物业维修及保养等多项服务，为荣安地产提供服务的项目有星空里、劝学里、温岭东宸华庭、海尚 望府、林语春风、柳岸潮鸣、海上明月、新悦府和桐乡荣安府等。
荣安地产方面表示，荣安物业属于劳动力密集型行业，劳动用工风险日益加大，且荣安物业管理规模相对较小，未形成规模效应，仍需投入较多的人力、物力等资源。截至 2019 年末，荣安物业员工共计835人，占上市公司员工总数的 52.35%。本次股权转让有利于上市公司精简人员，提升人均效能，集中资源专注发展房地产主业。
公告显示，2017~2019年，荣安物业净利润分别为497.33万元、899.33万元、2784.52万元。但今年一季度净利润急转之下，跌至-577.35万元。截至今年一季度末，荣安物业账面净资产为 117.59 万元。受此影响，2020年一季度荣安地产的净利润也出现了96.64%的跌幅，为1970.99万元。
“对比绿城、滨江和南都物业，荣安此举不排除是为日后物业公司独立上市做准备。”资深地产观察家、地产杭州客创始人李永生认为，荣安物业独立之后，不仅可以继续为荣安地产的项目提供服务，还方便接其他品牌项目的订单，扩大公司的盈利面。
物业服务公司一直被房地产业内吐槽是赔本赚吆喝，今年却出现了扎堆上市的热潮。在金科智慧服务、世茂服务向港交所递交招股书后，上半年分拆物业上市的申请数量增至12家，仅6月份就有5家，远超去年同期水平。
不过，参照上市物业公司的业绩水平，荣安物业还相差甚远。截至2019年末，碧桂园服务、绿城服务、保利物业和雅生活服务营收排在行业前列，以保利物业为例，营业收入60亿元，净利润5亿元。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，拆分物业平台上市是近两年房地产行业的趋势之一，但考虑到荣安物业的盈利能力，并不符合这一特征。
业绩“过山车”
“上半年，中小型房企的销售业绩受影响较大，复工复产之后，企业的工作效率追赶不及时，工程达不到要求，就没法取得预售证形成销售。不排除是因为物业公司业绩差，剔除之后，让上市公司的财报美化好看。”对于荣安地产的资产腾挪行为，卢文曦分析认为。
荣安地产的年报显示，2017~2019年，公司营业收入分别为42.64亿元、39.68亿元、66.63亿元，净利润分别为5.42亿元、6.08亿元、18.89亿元。2020年一季度，荣安地产营收和净利润双双下跌，降幅分别达到73.28%、96.64%，录得4.99亿元、1970.99万元。
若从销售规模来看，荣安地产近三年增长趋势明显。2017~2019年，公司的权益住宅签约收入从53亿元上涨至201亿元，权益销售回款从52亿元上涨至170亿元。
由于大手笔拿地扩张，荣安地产的资金状况并不算乐观。2017年，荣安地产在土地市场上的投入明显加大，当年拿地数量为15宗，同比增加近一倍。2018年新增土地继续增加至20宗，2019年略有减少，为16宗。
2017~2018年，荣安地产经营活动产生的现金流净额一直为负，而且跌幅非常大。其中，2017年为-2.62亿元，同比跌244.2%；2018年为-27.16亿元，同比暴跌937.44%。2019年公司现金流逐渐回正，为4.68亿元。2020年一季度，荣安地产经营活动产生的现金流净额又同比下跌27.78%至-3.46亿元。
值得注意的是，荣安地产的负债规模也在持续攀升。年报显示，2017年荣安地产负债总额为89.57亿元，2018年增加至195.47亿元，同比增长118.2%，2019年再增加70.17%至332.64亿元。资产负债率也从67.9%增加至2019年的83.1%。
由于荣安地产至今未披露半年度业绩报告及业绩预告，对公司业绩发展状况和战略规划，上述荣安地产品牌管理中心的负责人表示，具体以公司披露的公告为准，自己不方便回复。
对此，卢文曦置评，在目前阶段，中小型房企切忌“撒胡椒面”，只能用有限的资金进行精准投放，择机在三、四线城市拿地，有意向地把控开发节奏，控制负债率和财务杠杆。最好能够联手第一梯队的房企合作开发，争取与大型房企报团取暖的机会。
案场的“隐秘操作”
公开资料显示，荣安地产的前身可追溯到创建于1965年的宁波机床总厂，是宁波第一家上市企业，经过多次资产重组，退出制造业转而进军房地产经营与开发，开发项目主要分布在长三角地区。
7月中旬的一个工作日，记者走访宁波房地产市场。在鄞州区堇山中路与钱湖南路交叉口的荣安江南润园、江枫晓月售楼处，一名置业顾问介绍，两个楼盘于6月底开盘，还有部分房源在售。若是看中房源，可以帮忙联系中国民生银行的“老师”办理房屋抵押经营贷款，解决购房时资金周转问题。
“项目快卖完了，只剩一套精装房，付完定金就可以直接买。”据该名置业顾问介绍，荣安江南润园5、6、7号楼125平方米的房源售罄，只剩4号6楼一套150平方米的房源在售，总价602万元，江枫晓月也只有西边一套220平方米的房源，其他都已卖完。
7月31日，记者从宁波市房产交易信息服务网查询发现，荣安江南润园（备案名：望江南润园）于6月19日取得预售许可证，7幢楼236套房源，备案均价为39920.2元/平方米，已售93套房源，仍剩下143套待售。江枫晓月（备案名：江枫晓月府）于6月24日取得预售许可证，7幢楼共139套房源，已售住宅56套，剩下76套住宅在售。
该名置业顾问还透露，可以用亲戚的房子抵押贷款来购房，如果对方的房屋没有贷过款，抵押后的贷款额度更高。“抵押贷款几十万，问题不大。最近抵押贷款做得很快，我联系银行一个老师，两三个星期就能放款。”其宣称，抵押经营贷款办理之后，可以选择先还利息，两年后再还本金。比如说贷款70万元，本金一年还一次，还的时候可以周转一下，先还进去再借出来，“都是正常的国有银行或者商业银行，比如民生银行等。”
卢文曦指出，房地产抵押申请的消费贷和经营贷流入楼市是银监会明令禁止的行为，虽然对开发企业来说影响不大，却扰乱了市场秩序，将风险转嫁到购房者的头上。后期若房价上涨，购房者收益，债务可以覆盖；若房价下跌过多，购房者一旦投资受损，扛不住就会抛售，损失都是由消费者自己承担，或者是银行处理，小范围里只是个人投资失败，如果地区多个楼盘都办理该项业务，会有金融风险的可能性。
“公司旗下所有的楼盘，都是以案场公示的规则进行销售，按照政府有关部门规定的标准来执行，信贷资金不能违规进入房地产，置业顾问个人的具体行为，我也不清楚。”荣安地产品牌管理中心一名负责人对记者表示。
