时代中国上半年扣非归母净利降5成 城市更新收入不稳影响盈利水平

　　新浪财经房产|大眼楼管 青柠

　　近日，时代中国发布2020年中期业绩报告，营收和净利双双下滑。近几年公司的业务重点城市更新继2019年收入发生下滑后，上半年收入为0，系受疫情影响转化延迟。由此导致公司的盈利能力受到一定影响，毛利率水平接连下滑，同时费用率略有上升，净利率也发生小幅下滑。

　　目前虽然现金余额可以完全覆盖短期有息负债，但今年公司拿地力度不减，并且还有不少的旧改项目待转化，资金需求依然较大，销售增速大幅放缓之下，或仍存较大的融资需求。

　　营收、净利双双下滑 城市更新业务收入不稳

　　中期报告显示，1-6月时代中国实现营业收入149.25亿元，同比下降6.4%；归属于母公司股东的净利润为15.37亿元，同比减少3.6%。wind数据显示，其扣非后归母净利润仅6.86亿元，同比大幅下滑54.56%。值得注意的是，2019年公司的归母净利润增速便较此前大幅放缓，为18.49%，今年上半年进一步转差。

　　数据显示，时代中国2019年上半年营业收入下滑主要系城市更新业务当期收入为0，该项业务2019年上半年收入为6.4亿元，2019年全年则贡献收入超21亿元，是公司的主要营收来源之一。

　　值得一提的是，时代中国近几年开始发力城市更新业务，于2018年城市更新开始贡献收入， 2020年上半年城市更新项目已经由2019年底的120个快速增至150个。虽然项目水涨船高，收入却非常不稳定，2019年城市更新业务下滑了21.91%，今年上半年该项业务更甚，收入降为0。据时代中国董事会主席岑钊雄，上半年城市更新0收入主要系部分项目受疫情影响转化延迟。

　　城市更新业务的不稳定也对时代中国的盈利水平造成了影响。2019年公司的毛利率由上一年度的30.9%下滑1个多百分点至29.31%，2020年上半年进一步下滑至26.95%。此外，上半年时代中国的费用率[（销售成本+行政开支+其他开支+融资成本）/营业收入]上升至12.88%，导致公司净利率由13.01%小幅下滑至12.05%，盈利水平下滑。

　　日前在业绩发布会上，时代中国首席财务官牛霁旻表示毛利率下滑的原因主要有三个，除了城市更新业务不给力外，还有结转项目中毛利率偏低的江门鹤山项目占比较大，并且由于疫情影响，广佛地区实行价格促销。

　　销售均价下滑 利润空间或有所下降

　　时代中国半年报显示，上半年耗资42.64亿元购入7幅地块，总建筑面积约92.39万平方米，拿地成本约4615.22元/平方米，较2019年的4755万平方米略有下降，但上半年的销售均价由2019年的14654.95元/平方米下滑至13906.92元/平方米。1-6月的销售均价/拿地成本为3.01，较2019年的3.08小幅下降，销售均价的下滑或令未来的利润空间受到挤压。

　　上半年新增的7幅土地归属于公司的面积为54.75万平方米，权益比例较低，为59.26%，较2019年的65%进一步下降，或进一步压制公司的盈利。

　　截至2020年6月30日，时代中国总土地储备约为2180万平方米，约可满足其未来三至五年的发展所需，清远市土地储备继续以超20%的占比位列第一。目前公司已竣工面积约240.8万平方米，开发中/未来开发面积约1938.73万平方米，开发动工比例较大，仍有较大的资金需求。

　　经营现金流连续多年净流出 负债规模持续攀升

　　虽然疫情下很多房企都曾公开表示会慎重拿地，但时代中国今年的拿地力度依旧不小。年初公司曾称2020年将拿出250-300亿元拿地，仅7月一个月便花费超160亿元，在广州及佛山拿地三幅，出手“阔绰”。

　　截至2020年6月末，时代中国城市更新项目有150个，而“旧改王”佳兆业2019年底有147个，可以说时代中国在城市更新的道路上步子迈得非常快。而城市更新业务会沉没大量的资金，同样考验公司的现金流水平。

　　2010年-2019年的十年时间里，时代中国有8年时间经营活动现金流呈净流出，10年时间投资活动现金流均净流出，并且2015年以来净流出幅度均明显增大。由此导致公司的筹资需求日益高涨，推升公司的负债规模。

　　2020年上半年，时代中国的总负债由上一年末的1253.93亿元进一步上升至1377.11亿元。其中短期计息银行及其他借款及应付利息为253.67亿元，而当期公司的现金及现金等价物余额为311.64亿元，尚足以覆盖短债。

　　今年上半年，时代中国实现合同销售325.7亿元，同比增长4.3%，虽仍实现增长，但增速较去年同期的增速20%大幅放缓。公司2020年的销售目标为830亿元，目前半年时间的完成率为39.24%。

　　增速放缓的销售、较大的拿地力度、大量的旧改项目、不小的动开工比例，公司对资金的需求依旧非常高。