龙湖集团：连续四年融资成本低至4.5% 商业进入收获期

　　8月26日，龙湖集团发布中期业绩公告，疫情影响下，其各项业务均实现增长。其中，上半年实现合约销售额1111亿元，同比增长5.2%。

　　在行业销售下滑，众多房企销售不及预期的背景下，龙湖的销售数据显示了头部房企强大的抗风险能力。从目前的可售货源看，全年完成2600亿的销售目标问题不大。

　　数据显示，龙湖已经进入了稳健发展期，其融资利率连续四年低至4.5%的水平，现金短债比高达4.55倍。同时土储充足，拿地均价与当期售价比值低。

　　投资物业进入收获期

　　龙湖集团上半年营收同比增长32.6%至511.4亿元；归属于股东的净利润63.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润52.7亿元，同比增长12.1%。

　　从分部收入来看，上半年各项业务均取得不错的增长，物业开发收入同比增32%；物业管理及相关业务收入同比增39%；投资物业租金收入同比增30%。

　　商业板块是龙湖一个很重要的业务亮点，分三大产品系列——天街系列、星悦荟系列、家悦荟系列，其中最有代表性的是天街系列。

　　上半年的新冠疫情下，商业地产受影响严重。龙湖是第一批主动为租户减免租金的商业地产运营商。由于天街目标客群为城市中产阶级，选址都在核心区域，因此成为疫情后各地率先恢复人流与营收的商场。

　　在减租与客流量下滑的双重背景下，依然实现租金收入26.7亿元，同比增长22%，这反映了天街的竞争力和潜藏的市场空间。

　　目前龙湖商业已经进入加速扩张期，2018年以来运营项目增长迅速。截至2020年6月，已布局全国25座城市，累计开业商场达40座，已开业商场建筑面积为387万平方米（含车位总建筑面积为504万平方米），整体出租率达到94.7%。管理层认为，全年有望完成60亿元的营收目标。

　　随着运营项目的快速扩张，公司租金收入预计也将迎来同步增长，对公司的盈利贡献度会逐步提高，同时还会带来稳定的现金流。

　　此外，龙湖近几年推出的租赁住房业务“冠寓”，上半年完成租金收入7.3亿元，增幅达到63%，也实现快速增长。冠寓主要位于北京、上海、深圳、杭州等一线及二线城市，截至2020年6月底，累计开业房间数量达7.9万间，开业超过六个月的房源出租率为88.6%，位居集中式长租公寓行业品牌指数排行榜TOP3。管理层在业绩会上透露，冠寓今年开始有望实现盈利，这项业务覆盖21—35岁的一二线白领人群，非常考验运营方的综合能力，后期值得持续关注。

　　此外，传统的物业管理板块表现也不俗，上半年实现物业管理收入24.9亿元（合并抵消后），同比上涨42%。5月13日，在2020中国物业服务百强企业榜单上，龙湖智慧服务综合实力排名第七，服务规模及经营绩效都位居TOP10。

　　销售额逆势增长 拿地节奏稳健

　　新冠疫情对地产行业的销售是个重大打击，销售额腰斩的房企不在少数。相比中小房企，头部房企具有更强的抗风险能力。

　　上半年龙湖实现合约销售额1111亿元，同比增长5.2%。据管理层在业绩会上透露，目前龙湖备货充足，全年可售货源达到4100亿，全年2600亿的销售目标保持不变。

　　在投资拿地上，龙湖一直保持着自己的节奏，坚守投资纪律。截至2020年6月30日，龙湖集团土地储备合计7354万平方米，权益占比达到70%。土储平均成本为5829元每平方米，占当期平均售价的34.3%，较低的拿地成本为公司留出了充足的利润空间。

　　上半年，公司新增土储建筑面积1101万平方米，从区域来看，拿地比较多的几个区域分别是环渤海地区、西部地区及华南地区。目前土储覆盖61个城市，主要围绕一二线城市及城市群布局。

　　对于龙湖的拿地战略，管理层在上半年的业绩会上表示，公司会坚定地聚焦一线、二线高能级城市，大城市周边的卫星城，以及像长三角、大湾区这样经济发达地区的强三线城市。

　　管理层也透露，目前土储可以满足3-4年的开发，不会为了规模短期内在高点拿地，“我们会按照我们的节奏、在我们预定的城市里面，拿我们希望得到的价格。”

　　融资成本连续四年保持在4.5%的水平 现金短债比高达4.55倍

　　在稳健投资节奏的指导下，龙湖财务状况多年来一直保持稳健。

　　2010年以来，龙湖集团经营活动现金流净额一直为正，账面现金持续增加，总有息负债保持稳健，这在房企中是不多见的。

　　截至2020年6月30日，龙湖集团净负债率仅为51.4%，在手现金784亿元。综合借贷为1685.6亿元，一年内到期债务为172.1亿元，占比为10.2%。现金短债比为4.55倍，不仅在房地产行业，在大型房企中也是比较高的。

　　目前龙湖的融资成本低至4.5%，已连续四年保持在这个水平。上半年在境内发行的公司债及住房租赁专项债，利率介于3.55%至4.2%之间。在境外发行的6.5亿美元优先票据，利率介于3.375%至3.85%之间。

　　管理层透露，龙湖在融资渠道的选择上比较审慎，国内主要是债券和开发贷这两种主流融资方式，不选择非标、信托等容易受调控影响品种。国外则主要是美元债加银团贷款。

　　对于负债管理层有一个共识，以负债率倒推负债规模。公司已连续四年将一年内到期负债控制在10%左右的水平，同时设定外币债务的上限。

　　审慎的发展模式是龙湖连续多年融资成本保持低位的原因，也获得了评级机构的认可，标准普尔对公司信用评级为BBB、穆迪为Baa3、惠誉为BBB，穆迪展望为正面，其他展望均为稳定。