疫情之下楼市“超预期”：行业数据看房地产市场恢复情况

　　疫情之下，楼市“超预期”：行业数据看房地产市场恢复情况 | 风云主题

　　来源： 市值风云 

　　作者 | 常山

　　流程编辑 | 小白

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　　房地产销量和土地成交数据持续超预期。

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　　今年突如其来的疫情一度导致国内经济停滞，随着疫情得到有效防控，国内经济得以快速恢复，其中，房地产行业部分数据远超市场预期，成为助推经济快速恢复的动力之一。

　　而部分头部企业因经营数据靓丽、领跑房地产市场，引起市场广泛关注。

　　一、2020年1-6月全国房地产投资开发情况简析

　　1、投资完成累计额已恢复到去年同期水平

　　2018-2019年房地产投资完成额基本均保持10%左右的增速，自1992年有统计数据以来均保持正增长。受疫情影响，今年2月房地产投资完成额出现断崖式下跌，但恢复较快，前5个月投资完成累计额已恢复到去年同期水平。

　　从这个角度看，国内房地产市场整体韧性很强、恢复很快。

　　2、全国房屋施工面积累计值保持3%增速

　　根据国家统计局公布的数据计算，房屋施工面积增速在2019年维持8%左右的增速，受疫情影响，今年前5个月同比增速虽出现下滑，但仍能保持3%左右的增长，说明国内房地产业发展惯性较强，在一定程度上抵御因突发事件对整个产业的影响。

　　房屋竣工面积自2018年以来基本维持-10%的增速，但在2019年下半年出现一轮明显的增速降幅收窄，2020年5月已经恢复到2018年、2019年上半年水平，可以看出疫情对房屋竣工面积增速的影响已正在消退。

　　房屋新开工面积增速在2月断崖式下降后随即逐月恢复，因2019年新开工面积基数创历史新高，今年新开工面积恢复相对滞后，但结合上文的房地产投资开发完成额看，新开工面积增速或将在三季度出现明显回升。

　　（来源：根据国家统计局公布的数据进行计算）

　　通过国家统计局公布的数据，不难看出房地产市场自3月以来逐月恢复的动力较足。再结合研究机构的数据看，6月单月百强销售增长明显，远超出市场预期；全国百强房企全口径销售额单月同比增长13.8%，权益增长13.4%，相比5月份的12.2%增速进一步扩大。

　　此外，土地市场也出现交易活跃、溢价率维持高位：6月，全国土地市场经营性用地成交建筑面积增至25930万平方米，环比增加了12%，同比增加27%，为2019年以来的第二高位。

　　二、今年前6个月商品房销售逐月恢复

　　今年1—5月份，全国商品房销售面积48703万平方米，同比下降12.3%，其中，住宅销售面积下降11.8%，商品房销售额46269亿元，下降10.6%。商品房销售额中，住宅销售额下降8.4%，办公楼销售额下降35.3%，商业营业用房销售额下降26.6%。

　　百强房企的5月单月销售额（可比口径）10922亿元，同比增长14.5%，使得1-5月销售额（可比口径）累计同比下降7.9%，较1-4月同比降幅收窄近7个百分点。

　　相对而言，全国百强房企前5个月累计销售金额下降幅度小于全国总体水平。

　　（数据来源：国家统计局克而瑞）

　　6月，百强房企销售额继续保持较快增速，达13.8%，1-6月累计同比收窄至-2.7%，基本恢复到去年同期水平。

　　由此可以看出，百强房企对全国房地产市场恢复起到非常重要的带动作用，在百强房企的带动下，1-6月全国商品房销售额降幅明显收窄。

　　来看百强房企中的TOP20情况。

　　疫情在今年2月全面爆发，包括房地产业在内的全行业都停工停产，房企在销售、交付、结算等各方面均受到重挫。数据显示，2020年1月，百强房企实现全口径销售额5771.3亿元，同比下降12.7%；2月单月，百强房企实现全口径销售金额3243.3亿元，同比降低37.7%。

　　随着疫情逐渐得到控制，3月以来，市场热度回升，市场需求持续释放，叠加各大房企纷纷加大推盘和促销力度，使得二季度以来，百强房企整体的销售恢复情况好于预期。

　　据克尔瑞统计的全口径销售数据，从5月开始，百强房企中的TOP20差距开始拉开：碧桂园5月单月销售逼近800亿元，排名第一，排名第二的恒大，单月销售额是610亿元，万科以602亿元位列第三，保利排第四，但销售额却是439亿元。500亿元级别缺档。

　　从1-5月的销售数据累计金额（全口径）看，碧桂园以1-5月全口径累计销售金额2913.1亿元排名第一。

　　（数据来源：克而瑞 上市公司公告）

　　今年上半年国内房地产市场呈现深V型走势，3月触底、4月反弹，5月销售小高潮，6月热度持续，但分化明显，龙头房企的品牌优势日益突显。

　　2020年6月，百强房企单月实现全口径销售金额14517.2亿元，环比增长33%。单月业绩同比逐月回升，自4月转正后进一步提升至13.8%，复苏迹象明显。

　　（数据来源：克而瑞）

　　全国百强房企中，6月单月销售额突破百亿的房企共53家，较2019年同期增加9家；其中单月销售额在100-200亿区间的房企共32家，占比60%，较2019年增加7家。

　　据克尔瑞统计，单月销售额超700亿的房企增至3家，分别为碧桂园、恒大及万科。碧桂园以单月全口径销售金额810亿元，继续排名第一。

　　整体看，今年1-6月，全口径销售金额TOP20的房企中，碧桂园以3723.1亿元的绝对优势继续领跑国内房地产市场。

　　三、全国土地交易情况简析

　　衡量房地产市场荣枯的另一个重要指标是土地交易情况。

　　数据显示，2020年上半年，全国300城市供应量同比增加1%，成交量同比下滑7%，但是，成交楼面均价却逆势同比上涨16%，前六个月出让金总额2.54万亿元，同比上涨10%。100大中城市成交土地溢价率同比较出现明显上涨，至16.3%。房地产销量和土地成交数据持续超预期。

　　值得注意的是，6月单月土地交易同比出现大幅增长。6月，全国300个城市土地出让金总额为6462亿元，环比增加17%，同比增加26%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为5838亿元，环比增加18%，同比增加29%。

　　中国产业信息网数据显示，在2、3月份快速触底后，4月以来全国重点监测的100个城市经营性用地溢价率出现快速回升，6月已经回到16.3%的较高水平；此外，与之相对应的流拍率自2月份后出现快速回落，5月份更是近1年来新低。

　　从这两组数据能相互验证，反映出国内土地交易市场出现较明显的复苏。

　　（数据来源：中国信息产业网）

　　从统计局公布的重点城市新房价格指数看，北上广深以及南京、杭州、成都等重点城市新房价格并没有因疫情而出现明显调整，而是保持相对较稳定。

　　再从房企端看。

　　2020年1-6月，百强房企拿地总额15169.8亿元，拿地规模同比基本持平，但是，门槛值升至40亿元，较去年同期的36.9亿元增长8.4%。

　　6月房企拿地规模处上半年高位。1-3月，受疫情影响50家代表房企拿地谨慎；4月起拿地力度显著回升，5月略有回调后6月又有所回升。

　　百强房企在6月拿地出现明显分化：有44家企业6月拿地金额同比增加（含新进入百强房企的公司），有39家6月拿地金额同比下滑，另外有23家拿地金额下降但拿地面积增加，拿地金额增加、但面积下降。

　　虽然存在分化，但仍然有8家房企在6月单月拿地额超过100亿元。出现分化的主要原因应该是与房企本身的土地储备、销售情况以及投资规划有关。

　　整体看，今年1-6月，部分头部房企拿地随偏向谨慎，但部分二梯队房企却逆势增加土地储备规模，如此导致TOP20新增土地价值、新增土地价值排名出现较大的变动。其中，万科、中梁控股、新城控股、绿地控股、万达、金地集团等从TOP10退出；而绿城、滨江集团、阳光城等则是进入TOP10行列。

　　但整体看，今年1-6月TOP20拿地总规模10226亿元，较2019年1-6月TOP20拿地总规模10427亿元，仅降201亿元，降幅为1.9%。

　　由此也可以看出疫情对TOP20的拿地影响已经基本消退。

　　整体看，房地产市场受疫情影响在2、3月出现大幅下滑，在流动性充裕、利率下行的大背景下，房地产投资额、施工（包括新开工、竣工）情况、销售情况以及土地交易情况，均出现逐月显著回升的良好态势，诸如碧桂园等部分龙头房企销售、新增土地储备均领跑国内房地产市场，既彰显了对经济较快恢复的信心，同时也展现了其自身房地产开发的综合实力。