中国平安终止入股招商蛇口 险资投资房企逻辑或生变？

　　文 / 徐苑蕾

　　招商蛇口“引战”计划仅持续了3个月就划下了句点。9月13日，中国平安和招商蛇口发布公告称，平安资管认购招商蛇口定增一事终止，双方互不承担违约责任。

　　“牵手失败”的背后，平安和招商蛇口给出的理由是“由于目前资本市场环境的变化”。根据交易草案，平安认购招商蛇口定增价格为15.77元/股，但目前招商蛇口股价已跌至15.92元/股，两者相差无几，对于平安来说，这笔入股“生意”已经不太划算。

　　58安居客房产研究院分院院长张波表示，在“三条红线”新规之下，房企股权融资不断增长将会是大概率趋势，未来险资对于房企的股权投资或更为谨慎，与此同时，也会加大对房企本身负债相关数据的考量。

　　招商蛇口股价下跌 平安定增价不划算

　　如若中国平安顺利入股，招商蛇口一方面可以利用平安的资金优势，同时在业务层面双方也能达成战略合作，因此业内对此次“引战”颇为期待。然而让人失望的是，这次的“引战”计划只持续了3个月就划下句点。

　　6月7日，招商蛇口发布交易预案，拟向深圳市投资控股有限公司（以下简称“深控投”）购买其持有的深圳市南油（集团）有限公司（以下简称“南油集团”）24%股权。据官网资料，南油集团在前海拥有23万平方米权属土地，而前海片区是目前深圳房价最高的地区之一。

　　根据7月12日发布的交易草案，南油集团24%股权对应价格为70.35亿，招商蛇口的支付方式包括向深投控发行股份、可转换公司债及支付现金，三种方式分别占交易对价2.5%、47.5%和50%。

　　现金部分主要来自平安人寿的保险资金。为了募集交易的配套资金，招商蛇口引入平安作为战投。根据公告资料，平安人寿将按照15.77元/股的新股发行价认购35.28亿定增。如若交易顺利，其将会持有招商蛇口2.23亿股，成为第五大股东。

　　不过，目前招商蛇口股价已较7月中旬的股价下跌超15%。按照今年年初发布的定增新规，上市公司引入战略投资者时，新股发行价格由不得低于定价基准日前20个交易日公司股票均价的9折改为8折。而平安15.77元/股的定增价格与招商蛇口今日收盘价15.92元/股相差无几，简单来说，平安此前的定增价格“贵了”，这笔入股“生意”并不划算。

　　与此同时，招商蛇口的基本面亦存压力。虽然今年上半年跻身行业十强阵营，但公司净利润却出现大幅下跌。2020年上半年，招商蛇口营收为243.2亿元，同比增长45.74%，归母净利润为9.13亿元，同比下跌81.35%，公司毛利率为23.85%，净利率为5.11%，分别同比下跌14.03个百分点和27.28个百分点。

　　招商蛇口净利润的走低，一方面是因为限价等调控政策影响利润，部分项目结转结构变化，叠加上半年部分项目受疫情影响延迟结转；其次，疫情期间采取减租等措施导致利润下降；此外，2019年上半年转让子公司股权产生22.26亿元收益导致基数较大。

　　值得注意的是，招商蛇口仍在推进南油集团股权收购。因募集配套资金取消，招商蛇口原向深投控支付的现金对价转为以发行股份的方式支付，即公司向深投控发行股份、可转换公司债比例为52.5%和47.5%，对应金额约为36.93亿元和33.42亿元。

　　险资投资或更趋谨慎 房企债务纳入考量

　　与一般资金相比，保险资金具有资金来源稳定、成本较低、期限较长等优势。近年来，万科、保利地产、大悦城、华夏幸福等房企纷纷引入险资，尤其在引入战略投资者时，险资往往是最为重要的参与者之一。

　　以中国平安为例，自2015年开始，平安陆续参与众多头部房企的股权投资，目前是碧桂园、华夏幸福、中国金茂等房企的第二大股东。

　　而近日阳光城引入泰康保险一事更是备受业内关注。9月9日，阳光城发布公告称，第二大股东向泰康人寿及泰康养老转让5.55亿股，交易完成后泰康系将以13.61%的持股比例成为第二大股东。同时，阳光城以2019年归母净利润为基数进行了10年业绩承诺。

　　天风证券研报研报指出，当前“地产-险资”合作发展模式，一方面为地产补充低成本资金，另一方面为险资提供高分红、高股息的投资渠道。

　　随着“三条红线”新规的逐步落地，房地产行业融资监管环境日益收紧。在此背景下，股权融资可能会成为房企融资下一阶段所采取的重要手段。而银根收紧或将在一定程度上影响险资对房企的投资。

　　58安居客房产研究院分院院长张波表示，此前，不少险资对于房企都表现出一定青睐，原因在于房企的规模化增长以及持续的市场规模增长给到足够的发展空间。

　　但在张波看来，目前全国商品房市场的规模已经见顶，预示着大型品牌房企本身的增长空间也已经基本触及“天花板”。另一方面，对于房企的核心评判标准，也开始从原先主要倚重销量向发展质量方向转变，其中负债水平是衡量发展质量的重要标准之一。

　　张波认为，在“三条红线”新规之下，未来险资对于房企的股权投资或将更为谨慎，与此同时，险资也会加大对房企本身负债相关数据的考量。“值得关注的是，房企整体股权融资不断增长将是个大概率事情，除了险资外，还会有更多资金进入到这一领域中”，张波说。

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