[CFO成绩单]美的置业利息全部资本化 土地成本升高

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　　近日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉，规则主要以“三条红线”为标准。

　　而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业，CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素，工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理，考评各房企经营成色，为CFO工作成绩打分。

　　截止今年上半年的财务数据，美的置业及CFO林戈整体的财务成绩得分75分，整体表现相对一般。林戈2014年11月加入美的置业，于2018年5月获委任为执行董事兼本首席财务官，主要负责统筹本集团财务及资金管理、资本市场、投资者关系以及信息流程业务。

　　首先，从债务规模及结构来看

　　据Wind数据显示（下同），今年上半年，美的置业的短期债务达到115.08亿元，长期债务达446.05亿元，总债务规模相较于去年同期增长3.56%，增速并不算快。其中的短期债务占比达到20.51%的水平，债务规模增长得到有效控制，且其结构相对合理。

　　而期末公司账面的货币资金及受限制现金合计达259.96亿元，超过2百亿的资金储备足以覆盖公司短期债务的数额，现金短债比为2.26，短期偿债压力较小。在现金短债比这一指标方面，美的置业好于此前“重点房地产企业资金监测和融资管理规则三条红线”中关于现金短债比为1的红线。

　　其次，从房企杠杆率方面来看。

　　美的置业的资产负债率为86.45%，而在剔除938.63亿元合同负债及预收款后，其资产负债率仍高达78.61%，超过70%的红线。而在净负债率方面，今年上半年为86.82%的水平，低于100%的红线。

　　美的置业上半年的财务数据得益于较为充足的账面资金，仅踩1条红线，高杠杆率的风险较小，但剔除预收款后的资产负债率仍有改善空间。此外，Wind数据显示，公司当前的永续债规模为0，经过调整永续债后的资产负债率为86.45%，没有变化。

　　再次，从或有的隐性债务方面来看。

　　对于部分房企通过合作拿地，其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况，可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面，从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比，与2年前少数股东权益占比，进行比较，权益比与收益比的差别，可大致判断“明股实债”的可能性大小。

　　今年上半年，美的置业的少数股东权益占比达到42.67%的高水平，上半年少数股东损益达到3.3亿元，占净利润23.54亿元的14.02%。这明显高于2018年的少数股东权益占比31.5%，少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比，为0.44。

　　此外，美的置业账面对合、联营公司的股权投资分别为78.58亿元、53.81亿元，合计132.39亿元，占总资产的5.17%。

　　而从债务对于利润表的影响来看。

　　平均融资成本最为一家房企最为直观的信用状态的体现，能够综合的反应CFO的工作成果。美的置业的平均融资成本不算高，为5.52%，上半年美的置业的财务费用率达到0.2%的水平，此外报告期内利息支出16.24亿元，其中资本化利息16.24亿元，资本化比例达到100%的水平。

　　不过，由于较高的少数股东权益等缘故，美的置业上半年的盈利能力表现较为强劲，加权ROE达到10.24%，在行业处于上游水平。

　　最后，从量入为出的拿地政策来看。

　　美的置业的土储建面达到5431万平方米，相较于2019年1002.3万平方米的销售面积来说，可以满足未来5年左右的销售，土储相对合理。其中处于一二线城市的土地储备占比达到约为71%。

　　此外，今年上半年受疫情影响，房企之间土地政策出现了明显的分化。美的置业上半年的拿地均价为6650元/平米，销售均价为11004.6元/平米，地价与房价之比为0.6，处在较高水平。此外，公司上半年的ROIC（投资回报率）仅有0.92%的低水平，这对于CFO项目投资的财务测算提出了更高的要求。

　　面对账面杠杆率不高但少数股东权益占比很高的情况，美的置业尽管取得了不俗的盈利能力，但其中利息100%资本化的影响值得注意。对于房企融资成本分化，林戈认为美的置业融资成本下降得益于大环境融资成本有所下降，美的置业重视资产负债结构的优化，强调产品力和运营效力，靠内生增长力来推动美的置业发展，绝对不能靠杠杆来简单推动规模增长。靠过度的杠杆举债发展，经营质量又不怎么好的企业，可能会面临融资利率高的局面。

 

 

　　附注：房企财务状况、CFO工作成效的相关指标

　　对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效，可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。

　　其中，房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面，包含以下二级指标：

　　有息负债规模增速；

　　现金短债比；

　　短债占比。

　　而在房企杠杆率方面，主要包括以下杠杆指标：

　　资产负债率；

　　剔除预收款后的资产负债率；

　　净负债率；

　　永续债调整后的资产负债率。

　　此外，房企还有包括明股实债等隐性债务，需要从以下指标加以定性观察：

　　少数股东权益占比；

　　对合联营企业投资/总资产；

　　少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。

　　在评测债务规模及杠杆后，债务对于利润表的影响，主要从以下几个方面进行评价：

　　平均融资成本；

　　财务费用率；

　　利息资本化率；

　　ROE；

　　从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况，主要可以从以下几个方面来进行比较：

　　地价/房价；

　　一二线土储占比；

　　土储去化周期；

　　ROIC。

　　针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重，对各房企CFO的工作成果进行打分，试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。