时间：2020-09-17 18:45 | 栏目：观察 | 点击：509次
新浪财经房产|大眼楼管
近日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉，规则主要以“三条红线”为标准。
而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业，CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素，工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理，考评各房企经营成色，为CFO工作成绩打分。
截止今年上半年的财务数据，世茂集团及CFO整体的财务成绩平均分为80分，表现较为一般。目前，汤沸负责世茂集团的财务管理工作，并为公司执行董事、副总裁。汤沸历任中国银行（维权）香港有限公司稽核组长和主稽人、世茂房地产控股有限公司副总裁兼财务总监。
首先，从有息负债规模及结构来看，世茂集团2020年上半年的有息负债合计为1412.32亿元，较2019年上半年增长22%，增速相对较快。从负债结构来看，截至6月末，公司的短债占比为28.01%。当期现金短债比为1.77倍，现金相对宽裕。
而在杠杆率方面， wind数据显示，2020年上半年，世茂集团的资产负债率为75.87%，剔除预收款后的资产负债率为70.81%，净负债率为58%，永续债调整后的资产负债率为76.85%。
从明股实债等隐性债务来看，对于部分房企通过合作拿地，其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况，可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面，从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比与2年前少数股东权益占比进行比较，通过权益比与收益比的差别，并结合公司集资公司背后金融机构等的进出情况等，可大致判断“明股实债”的可能性大小。
2020年上半年，世茂集团对合营、联营的投资占总资产的比例为4.62%。而当期公司的少数股东损益为27.36亿元，占净利润的34.19%，若考虑房地产的两年结算周期，需对应到两年前的项目权益比，2018年H1公司的少数股东权益占比为43.86%。2020年上半年，公司的少数股东权益为564.64亿元，占总权益的42.84%。
在债务对于利润表的影响方面，2020年上半年，世茂集团的平均融资成本为5.5%，相对良好。上半年，公司的利息开支为57.83亿元，而利息资本化率为77.95%，财务费用率约为8.95%。wind数据显示，公司当期的ROE约为7.44%，较2019年同期有所下降。公司的ROIC为1.32%，表现较差。
最后，从前瞻及拿地的量入为出方面来看，世茂集团上半年拿地均价5252元/平方米，占当期销售均价17542元/平方米的29%多，项目利润空间相对较大。截至2020年6月末，公司有8393万平方米土储建面，为2019年销售面积的5.72倍，土储相对较为充足。wind数据显示，其截至2020年6月末的资本回报率为1.32%，处于较低水平。
附注：房企财务状况、CFO工作成效的相关指标
对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效，可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。
其中，房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面，包含以下二级指标：
有息负债规模增速；
现金短债比；
短债占比。
而在房企杠杆率方面，主要包括以下杠杆指标：
资产负债率；
剔除预收款后的资产负债率；
净负债率；
永续债调整后的资产负债率。
此外，房企还有包括明股实债等隐性债务，需要从以下指标加以定性观察：
少数股东权益占比；
对合联营企业投资/总资产；
少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。
在评测债务规模及杠杆后，债务对于利润表的影响，主要从以下几个方面进行评价：
平均融资成本；
财务费用率；
利息资本化率；
ROE；
从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况，主要可以从以下几个方面来进行比较：
地价/房价；
一二线土储占比；
土储去化周期；
ROIC。
针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重，对各房企CFO的工作成果进行打分，试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。若上述单项指标无公开数据可查，则剔除该指标并对余下指标做权重调整。