时间：2020-09-17 18:39 | 栏目：观察 | 点击：586次
新浪财经房产|大眼楼管
近日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉，规则主要以“三条红线”为标准。
而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业，CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素，工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理，考评各房企经营成色，为CFO工作成绩打分。
截止今年上半年的财务数据，融创中国及CFO整体的财务成绩平均分为75.29分，表现相对一般。融创中国现任首席财务官为高曦，任期自2019年9月23日开始，其还兼任集团副总裁及公司秘书。高曦于2007年加入融创中国，自此之后在集团资本运作中心、财务管理部、融资管理部及资本管理部等多个部门担任不同职务。
首先，从有息负债规模及结构来看，截至2020年6月末，融创中国的有息负债规模合计为3203.33亿元，较2019年同期同比增长6.04%，负债规模增长较为平稳健康。而短期有息负债规模却达到1406.23亿元，占比高达43.90%。此外，公司还存在一定的短期偿债压力，现金短债比仅0.86倍，不到1倍。
而在杠杆率方面， wind数据显示，截至2020年6月末，融创中国的资产负债率为86.56%。而其剔除预收款后的资产负债率为82.22%，净负债率为149%，杠杆率水平处业内高位。
综上，结合上半年的运营数据来看，针对监管给出的三条红线，融创中国全部触及。
从明股实债等隐性债务来看，对于部分房企通过合作拿地，其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况，可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面，从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比与2年前少数股东权益占比进行比较，通过权益比与收益比的差别，并结合公司集资公司背后金融机构等的进出情况等，可大致判断“明股实债”的可能性大小。
融创中国对合营联营的投资较少，2020年上半年分别为598.3亿元、211.05亿元，占比总资产8.12%。
2020年上半年，融创中国的少数股东损益为6.73亿元，占比为6.14%，若大体对应房地产两年的开发周期，当期结算的为两年前的项目，两年前的少数股东权益占比13.06%，与损益占比略有差距。2020年上半年，公司的少数股东权益为360.52亿元，较2019年上半年的164.39亿元同比增长了119.31%，增速较快。
在债务对于利润表的影响方面，2020年上半年，融创中国的总利息为152.1亿元，但资本化利息达到136.69亿元，利息资本化率高达89.87%。高额利息导致财务费用率较高，高达19.43%。截至2020年6月末，公司的净资产收益率为12.17%，中等偏低水平。得益于头部房企的规模优势，融创中国的融资成本较低，上半年约为4.73%。
最后，从前瞻及拿地的量入为出方面来看，融创中国的一二线土储占比为80%，土储质量较高，去化风险较小。虽然销售稳居前三，但近年持续的积极拿地策略使得公司的土储建面/销售建面达到6.48倍，去化周期6年以上，在当前房地产行业整体增速放缓背景下，囤地太多也不一定是好事。Wind数据显示，其2020年6月末的ROIC仅为1.27%，较2019年同期的1.49%进一步下滑，高额债务堆积下的资本回报率较低。
附注：房企财务状况、CFO工作成效的相关指标
对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效，可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。
其中，房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面，包含以下二级指标：
有息负债规模增速；
现金短债比；
短债占比。
而在房企杠杆率方面，主要包括以下杠杆指标：
资产负债率；
剔除预收款后的资产负债率；
净负债率；
永续债调整后的资产负债率。
此外，房企还有包括明股实债等隐性债务，需要从以下指标加以定性观察：
少数股东权益占比；
对合联营企业投资/总资产；
少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。
在评测债务规模及杠杆后，债务对于利润表的影响，主要从以下几个方面进行评价：
平均融资成本；
财务费用率；
利息资本化率；
ROE；
从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况，主要可以从以下几个方面来进行比较：
地价/房价；
一二线土储占比；
土储去化周期；
ROIC。
针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重，对各房企CFO的工作成果进行打分，试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。若上述单项指标无公开数据可查，则剔除该指标并对余下指标做权重调整。