独立第三方物业发展之艰：中奥到家管理面积下滑 绿城如何解局？

　　8月底A+H29家物业股业绩全部披露完毕。根据新浪财经统计，上半年高速增长依然是物业股的主旋律，29家平均增速约34%。依靠关联房企输血，上半年疫情对物业股的影响微乎其微，需要在案场服务的非业主增值服务也不乏高增表现。但对于独立第三方物业公司，缺乏关联房企的输血，日子就不那么好过了。

　　合约面积下降  

　　上半年中奥到家实现营业收入8.4亿元，同比增长28%；实现纯利0.75亿元，同比增长29%。同期毛利率下降2.8个百分点至27.9%，净利率微增0.1个百分点至9%。低于行业平均的营收增速，再加上不到10%的净利率，中奥到家中报亮点难寻。

　　分业务来看，营收占比70%的基础物业管理服务上半年同比仅增8.3%。房地产代理业务表现突出，同比大增306%，占比由去年同期的5.8%提高到18.4%，但该业务占比有限，使得公司整体营收并不如同是第二梯队的永升生活服务（90%）、新城悦服务（42.7%）亮眼。

　　而决定中奥到家整体走势的物业管理业务，前景也不甚乐观。上半年，公司在管面积为65.1百万平方米，合约面积为71.8百万平方米。以此计算的储备面积为6.7百万平方米，储备率仅为0.1，为29家物业股最低。

　　纵观中奥到家近年来的发展，2016-2019年合约面积分别为60百万平方米、66.7百万平方米、70.5百万平方米、72百万平方米，储备面积分别为15.4百万平方米、12.1百万平方米、13.6百万平方米、6.6百万平方米。新增合约面积在减少，随着订约面积逐渐交付，储备面积也越来越少。

　　今年上半年中奥到家在管面积较去年末减少了0.3百万平方米，合约面积较去年末减少了0.2百万平方米。面积增长的停滞对业绩发出了危险信号。

　　独立第三方物企的艰难

　　与中奥到家同样境况的还有彩生活，上半年彩生活物业管理服务同比仅增3.2%，同期在管面积虽然没有下降，但较去年末仅增4百万平方米，合约面积仅增1.7百万平方米。再叠加增值服务的发展失利，彩生活上半年营收同比下降1.8%。

　　本质上物业管理并不是一个赚钱的行业，中报显示平均净利率为14.4%，目前市场上只有碧桂园服务一家市值千亿的物业股。在没有找到其他利润增长点之前，关联房企的利益输送，以及并购扩张还是非常重要的增长手段。

　　一方面，关联物业开发商是物管公司非业主增值服务的主要客户，这部分高毛利业务不仅增收，还是提升毛利率的一个抓手。一般非业主增值服务收入占比在10%以上，而中奥到家协销业务收入占比仅为2.9%。上半年同比增10.5%，增长不算突出。上半年18家披露非业主增值服务营收的物管公司中，6家同比增长超过50%，永升生活服务增速高达117%。

　　另一方面，关联物业开发商输送的结转面积是目前物业股高增的前提。已上市的29家物业股中，以第三方项目发展起来的物企只有5家，分别是新大正（15.8%）、南都物业（12.8%）、中奥到家（28%）、浦江中国（50.8%）、彩生活（-1.8%），除浦江中国基数小外，其余营收增速均低于行业平均。而作为第三方，外拓项目收费也缺少优势，大部分物企第三方物业费低于关联房企也证明了这一点。

　　原本中奥到家2015年上市较早，但错过了同业并购先机，现在目标是把产业链往下游推进，清洁公司、园林养护公司、保安公司、工程公司、电梯公司等成为其并购的方向。

　　近三年中奥到家毛利率从30.4%下降至26.6%，净利率从10.2%下降至8.8%。在人力成本不断上升的背景下，中奥到家物业管理服务的平均价格近三年都是1.8元/平方米/月，远低于行业平均值。上半年由于社保减免及政府补助，大部分物企毛利率有所上升，中奥到家反而下降，降低成本也是公司亟待解决的问题之一。

　　易居退出尚未收回成本  新进绿城已浮亏35%

　　最终，陷入困境的中奥到家选择了引入靠山——绿城服务。

　　6月23日，绿城服务公告完成认购4.32%中奥到家新股。并与原股东签订买卖协议，Central Oscar出售81，452，650股中奥股份，相当于已发行股本的9.53%；Decision Holdings出售41，190，650股中奥股份，相当于已发行股本的4.82%。截至目前第一阶段及第二阶段交易已经全部完成，绿城服务持有中奥到家18.57%的股权，成为公司第二大股东。

　　有意思的是，绿城服务此次交易的对手方之一Decision Holdings，由上海恒玑资产管理中心全资拥有，其一般合伙人为易德臻。易德臻由上海誉铂投资管理有限公司管理，该公司为巨派投资间接全资附属公司。2020年3月财报显示，巨派投资最大股东为易居，持有普通股约21.7 %。交易完成之后，Decision Holdings持股比例由6.6%下降至1.78%。

　　易居最早在中奥到家上市前几个月（2015年2月）战略入股，代价1200万美元（约9300万港元）。按照上述两笔协议的1.8港元/股价格计算，易居投资5年退出收回成本7414.3港元，再加上剩余1.78%股权市值1780万港元，这笔投资堪堪保本。

　　易居退出保本，新进的绿城服务已经浮亏。1.8港元/股的交易价格较交易前一日股价1.12港元高出不少。合作公告发布后，6月24、25日中奥到家股价涨56%，此后攀升至1.88港元/股后走低。截止发稿公司股价收于1.17港元/股，绿城服务入股浮亏35%。

　　不过对于中奥到家来说，绿城服务的到来或许会带来新进展。双方合作将设立合资公司，中奥及绿城分别持股30%、70%。根据合作协议，双方进一步协定（i）对于绿城因不承接的任何物业服务业务，绿城同意优先向中奥推荐；（ii）自合作协议日期起计六年内，绿城将优先考虑中奥承接绿城的外包业务，例如提供清洁、保安、保养及电梯维护服务。（iii）自2021年7月1日起，绿城及公司或其联属公司须订立相关物业服务协议，以委聘本公司及╱或其联属公司提供上述物业服务，相关业务服务每年的营业额不少于3亿元及自合作的第三年起每年递增2亿元。

　　协议中具有实质约束性条款将在2021年7月之后才能生效，中奥到家未来走势仍需关注。

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