时间：2020-09-17 17:09 | 栏目：观察 | 点击：598次
新浪财经房产|大眼楼管
近日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉，规则主要以“三条红线”为标准。
而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业，CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素，工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理，考评各房企经营成色，为CFO工作成绩打分。
截止今年上半年的财务数据，滨江集团及CFO沈伟东整体的财务成绩得分83分，整体表现相对较好。沈伟东2007年5月起任滨江集团财务总监，现任公司副总经及财务总监，此前在2004年-2007年就职于立信会计师事务所有限公司杭州分所。
首先，从债务规模及结构来看。
据Wind数据显示（下同），今年上半年，滨江集团的短期债务达到62.74亿元，长期债务达293.96亿元，总债务规模相较于去年同期增长41.4%，债务在快速增长。但其中的短期债务占比达到17.59%的较低水平，这主要是由于公司长期债务快速增加的缘故。
而期末公司账面的货币资金及受限制现金合计达164.19亿元，超过一百亿的资金储备足以覆盖公司短期债务的数额，现金短债比为2.62，短期无明显的偿债压力。在现金短债比这一指标方面，滨江集团好于此前“重点房地产企业资金监测和融资管理规则三条红线”中关于现金短债比为1的红线。
其次，从房企杠杆率方面来看。
滨江集团的资产负债率为84.89%，而在剔除690.33亿元合同负债及预收款后，其资产负债率仍达72.3%，略超过70%的红线。而在净负债率方面，今年上半年升至83.94%的水平，但仍低于100%的红线。
滨江集团上半年的财务数据尽管只踩了1条红线，但其债务规模在快速增加。此外，Wind数据显示，公司当前的永续债规模为0，经过调整永续债后的资产负债率为84.89%，没有变化。
再次，从或有的隐性债务方面来看。
对于部分房企通过合作拿地，其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况，可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面，从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比，与2年前少数股东权益占比，进行比较，权益比与收益比的差别，可大致判断“明股实债”的可能性大小。
今年上半年，滨江集团的少数股东权益占比达到25.74%的水平，而上半年少数股东损益达到7.06亿元，占净利润15.71亿元的45%。超过2018年中的少数股东权益占比，少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比，为2.71。此外，滨江集团账面对合、联营公司的股权投资合计40.98亿元，占总资产的2.7%。
而从债务对于利润表的影响来看。
平均融资成本最为一家房企最为直观的信用状态的体现，能够综合的反应CFO的工作成果。滨江集团的平均融资成本较为合理，为5.4%，但相应的以利息支出为代表的财务费用较高。上半年滨江集团的财务费用率达到4.53%的较高水平。不过，报告期内利息支出10.23亿元，其中资本化利息5.34亿元，资本化比例仅为52.18%的较低水平。
不过，由于较低的杠杆率等缘故，滨江集团上半年的盈利能力表现一般，加权ROE仅为5.09%，在行业处于较低水平。
最后，从量入为出的拿地政策来看。
滨江集团的土储达到2700亿货值，相较于2019年1121亿元的销售额来说，可以满足未来2年左右的销售，土储相对合理偏少。其中处于一二线城市的土地储备占比达到70%。
此外，今年上半年受疫情影响，房企之间土地政策出现了明显的分化。滨江集团上半年的拿地均价为16690元/平米，销售均价为22226元/平米，地价与房价之比为0.75，处在高水平。此外公司上半年的ROIC（投资回报率）有3.27%的低水平，这对于CFO项目投资的财务测算提出了更高的要求。
滨江集团上半年的财务数据尽管只踩了1条红线，但其债务规模在快速增加，在土储相对不足的情况下，拿地成本却高企。高价拿地并不能解决滨江集团盈利能力较弱的困局，反而会加剧削弱项目的盈利能力，而持续扩大的债务又要考验沈伟东的融资能力及滨江集团的盈利能力。
附注：房企财务状况、CFO工作成效的相关指标
对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效，可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。
其中，房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面，包含以下二级指标：
有息负债规模增速；
现金短债比；
短债占比。
而在房企杠杆率方面，主要包括以下杠杆指标：
资产负债率；
剔除预收款后的资产负债率；
净负债率；
永续债调整后的资产负债率。
此外，房企还有包括明股实债等隐性债务，需要从以下指标加以定性观察：
少数股东权益占比；
对合联营企业投资/总资产；
少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。
在评测债务规模及杠杆后，债务对于利润表的影响，主要从以下几个方面进行评价：
平均融资成本；
财务费用率；
利息资本化率；
ROE；
从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况，主要可以从以下几个方面来进行比较：
地价/房价；
一二线土储占比；
土储去化周期；
ROIC。
针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重，对各房企CFO的工作成果进行打分，试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。