[CFO成绩单]蓝光发展上半年地价上升较快 存短期偿债压力

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　　近日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉，规则主要以“三条红线”为标准。

　　而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业，CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素，工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理，考评各房企经营成色，为CFO工作成绩打分。

　　截止今年上半年的财务数据，蓝光发展及CFO整体的财务成绩平均分为72.14分，表现相对较差。蓝光发展现任首席财务官为欧俊明，2017年7月入职，还兼任四川蓝光和骏实业有限公司首席财务官。其曾任广东省审计厅直属分局科员，外资审计处科员，广东省华粤会计师事务所业务三部经理，越秀（集团）有限公司监察稽核室副总经理，越秀集团审计室总经理，越投城建财务部总经理，越秀集团，越秀企业（集团）有限公司财务部总经理等职位。

　　首先，从有息负债规模及结构来看，截至2020年6月末，蓝光发展的有息负债规模合计745.93亿元，较去年同期增长22.13%，增长较快。公司的短债占比达到46.89%，

　　负债结构不算合理。期末现金及现金等价物+受限制现金合计为252.69亿元，现金对短债的覆盖系数为0.72倍，不到1倍，存在偿债压力。

　　而在杠杆率方面， 截至2020年6月末，蓝光发展的资产负债率为80.84%，剔除预收款后的资产负债率为71.34%，超过70%的监管红线，同时 ，净负债率达到113%，也超过监管给出的100%红线。蓝光发展的现金短债比、剔除预收资产负债率及净负债率均触及红线，未来的降债压力较大。

　　从明股实债等隐性债务来看。对于部分房企通过合作拿地，其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况，可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面，从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比与2年前少数股东权益占比进行比较，通过权益比与收益比的差别，并结合公司集资公司背后金融机构等的进出情况等，可大致判断“明股实债”的可能性大小。

　　2020年上半年，蓝光发展的长期股权投资为65.36亿元，占比总资产仅2.87%。当期公司的少数股东损益为1.49亿元，占净利润的9.86%，若考虑房地产的两年结算周期，需对应到两年前的项目权益比，2018年H1公司的少数股东权益占比为24.74%%，与2020年H1的损益占比有一定的差距。2020年上半年，公司的少数股东权益为239.93亿元，占总权益的54.94%，数据显示，公司少数股东权益从2018年开始快速增长。

　数据来源：wind

　　Wind数据显示，2020年上半年，蓝光发展的加权净资产收益率为7.7%，较2019年同期有所上升。

　　最后，从前瞻及拿地的量入为出方面来看，中指研究院公布的数据显示，今年上半年，蓝光发展的拿地均价达到5205元/平方米，占当期销售均价8393.51元/平方米的6成，拿地成本上升较快，对盈利造成不利影响。截至2020年6月末，公司的总货值为3100亿元，约占2019年销售额的3倍，土储相对合理。Wind数据显示，其上半年的ROIC为1.59%，较2019年同期略有下降。

　　附注：房企财务状况、CFO工作成效的相关指标

　　对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效，可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。

　　其中，房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面，包含以下二级指标：

　　有息负债规模增速；

　　现金短债比；

　　短债占比。

　　而在房企杠杆率方面，主要包括以下杠杆指标：

　　资产负债率；

　　剔除预收款后的资产负债率；

　　净负债率；

　　永续债调整后的资产负债率。

　　此外，房企还有包括明股实债等隐性债务，需要从以下指标加以定性观察：

　　少数股东权益占比；

　　对合联营企业投资/总资产；

　　少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。

　　在评测债务规模及杠杆后，债务对于利润表的影响，主要从以下几个方面进行评价：

　　平均融资成本；

　　财务费用率；

　　利息资本化率；

　　ROE；

　　从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况，主要可以从以下几个方面来进行比较：

　　地价/房价；

　　一二线土储占比；

　　土储去化周期；

　　ROIC。

　　针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重，对各房企CFO的工作成果进行打分，试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。若上述单项指标无公开数据可查，则剔除该指标并对余下指标做权重调整。