[CFO成绩单]中国金茂少数股东权益激增损益却减少 或存隐藏债务

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　　近日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉，规则主要以“三条红线”为标准。

　　而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业，CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素，工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理，考评各房企经营成色，为CFO工作成绩打分。

　　截止今年上半年的财务数据，中国金茂及CFO整体的财务成绩平均分为77.65分，表现相对较差。中国金茂现任首席财务官为江南，于2006年1月加入公司，负责公司的会计及财务、资本市场、投资者关系及预算评价的指导和管理。江南曾于1995年8月入职中国中化集团有限公司，并于1995年至2002年期间任职于中国中化集团有限公司财务部。

　　首先，从有息负债规模及结构来看，截至2020年6月末，中国金茂的有息负债规模为986.47亿元，较2019年上半年同比增长11.07%，短期有息负债的占比为34.21%。截至6月末，中国金茂的现金短债比为0.83倍，触及监管给出的“不小于1倍”红线。

　　而在杠杆率方面， 截至6月末，中国金茂的资产负债率为76.4%，剔除合同负债后的资产负债率为66.64%，而净负债率为77%，杠杆率在业内处于相对合理水平。

　　从明股实债等隐性债务来看，对于部分房企通过合作拿地，其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况，可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面，从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比与2年前少数股东权益占比进行比较，通过权益比与收益比的差别，并结合公司集资公司背后金融机构等的进出情况等，可大致判断“明股实债”的可能性大小。

　　2020年上半年，中国金茂对合营、联营的投资分别为122.91亿元、87.55亿元，占比总资产仅5.39%。而当期公司的少数股东损益为8.64亿元，占净利润的18.64%，若考虑房地产的两年结算周期，需对应到两年前的项目权益比，2018年H1公司的少数股东权益占比为46.81%，与2020年H1的损益占比差距较大。

　　并且wind数据显示，中国金茂近几年少数股东权益持续增长的同时，少数股东损益却持续减少，公司存在明股实债存在的可能性较大。2020年上半年，公司的少数股东权益为510亿元，占总权益的55.39%。或也得益于少数股东权益的激增，公司的净负债率得到了一定的“美化”。

　　在债务对于利润表的影响方面，2020年上半年，中国金茂的利息开支为41亿元，占当期营业收入的33.89%，公司资本化利息28.74亿元，利息资本化率为70.1%。中报显示，公司上半年平均借贷成本为4.68%，融资成本较低。Wind数据显示，公司上半年的净资产收益率为9.37%，中等水平，较2019年同期有所下降。

　　最后，从前瞻及拿地的量入为出方面来看，据西南证券研报数据，中国金茂上半年的拿地均价为8024元/平方米，较2019年的7525元/平方米小幅上升，而今年上半年公司的销售均价由2019年的21485元/平方米下降至18771.90元/平方米，当期拿地均价/销售均价达到42.74%，拿地成本上升及销售均价的下滑或会压缩盈利空间。

　　截至2020年6月末，中国金茂的土储建面为9068.8万平方米，是2019年销售面积的12倍，土储相对过剩，在当前融资收紧的环境下，过多的土储也不一定是好事。值得注意的是，公司的土地上权益比并不高，规模与盈利的平衡需要关注。同时，wind数据显示，中国金茂上半年的ROIC为1.29%，系业内较低水平。

　　附注：房企财务状况、CFO工作成效的相关指标

　　对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效，可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。

　　其中，房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面，包含以下二级指标：

　　有息负债规模增速；

　　现金短债比；

　　短债占比。

　　而在房企杠杆率方面，主要包括以下杠杆指标：

　　资产负债率；

　　剔除预收款后的资产负债率；

　　净负债率；

　　永续债调整后的资产负债率。

　　此外，房企还有包括明股实债等隐性债务，需要从以下指标加以定性观察：

　　少数股东权益占比；

　　对合联营企业投资/总资产；

　　少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。

　　在评测债务规模及杠杆后，债务对于利润表的影响，主要从以下几个方面进行评价：

　　平均融资成本；

　　财务费用率；

　　利息资本化率；

　　ROE；

　　从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况，主要可以从以下几个方面来进行比较：

　　地价/房价；

　　一二线土储占比；

　　土储去化周期；

　　ROIC。

　　针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重，对各房企CFO的工作成果进行打分，试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。若上述单项指标无公开数据可查，则剔除该指标并对余下指标做权重调整。