[CFO成绩单]越秀地产利息资本化率大幅上升 上半年ROE不到5%

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　　近日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉，规则主要以“三条红线”为标准。

　　而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业，CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素，工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理，考评各房企经营成色，为CFO工作成绩打分。

　　截止今年上半年的财务数据，越秀地产及CFO整体的财务成绩平均分为80分，表现一般。越秀地产现任首席财务官为陈静，2017年获委任为执行董事，兼任财务总监。陈女士亦出任越秀金控、创兴银行非执行董事及越秀交通执行董事。陈静于2004年7月加入广州越秀，曾担任监察（审计）室副总经理、审计部总经理等职务及越秀证券控股有限公司董事长。陈女士先后参与广州越秀重大风险体系及财务系统建设项目。陈静在加入广州越秀前，曾在湖北大学商学院及海信科龙电器股份有限公司工作。

　　首先，从有息负债规模及结构来看，截至2020年6月末，越秀地产的有息负债规模为714.27亿元，较2019年同期增长9.84%，短期有息负债占比为14.91%，负债结构相对合理。截至6月末，公司的现金及现金等价物+受限制现金合计301.61亿元，现金短债比为2.83倍，现金较为充裕。

　　而在杠杆率方面， 截至6月末，越秀地产的资产负债率为79.41%，剔除预收后的资产负债率为70.69%，略超70%的监管红线，净负债率为71%，杠杆风险相对较小。

　　从明股实债等隐性债务来看。对于部分房企通过合作拿地，其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况，可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面，从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比与2年前少数股东权益占比进行比较，通过权益比与收益比的差别，并结合公司集资公司背后金融机构等的进出情况等，可大致判断“明股实债”的可能性大小。

　　2020年上半年，越秀地产对合营、联营的投资分别为64.98亿元、119.84亿元，占比总资产仅7.86%。而当期公司的少数股东损益为3.02亿元，占净利润的13.15%，若考虑房地产的两年结算周期，需对应到两年前的项目权益比，2018年H1公司的少数股东权益占比为21.65%，与2020年H1的损益占比有一定的差距。2020年上半年，公司的少数股东权益为161.05亿元，占总权益的27.8%，较2019年上半年同比增长27.17%。

　　在债务对于利润表的影响方面，今年上半年，越秀地产的利息开支为21.81亿元，占营业收入的比例为9.2%，当期资本化的利息为16.76亿元，利息资本化率76.85%，较上一年度同期的65.3%增长了10多个百分点。上半年公司的平均融资成本为4.71%，具有一定的资金优势。Wind数据显示，上半年公司的ROE为4.83%，较上一年度同期的5.07%有所下降。

　　最后，从前瞻及拿地的量入为出方面来看，今年上半年越秀地产新增土储110万平方米，而据越秀地产业绩发布会透露，其上半年拿地投入了70多亿元，据此推算，其上半年的拿地成本在6363.64元/平方米~7181.82元/平方米，而当期的销售均价为24700元/平方米，地价/售价在0.26~0.29，拿地成本相对不算高。截至6月末，公司拥有土储建面2363万平方米，约是2019年销售面积的6.77倍，土储充足。Wind数据显示，其ROIC为1.4%，资本回报率较低。

　　附注：房企财务状况、CFO工作成效的相关指标

　　对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效，可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。

　　其中，房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面，包含以下二级指标：

　　有息负债规模增速；

　　现金短债比；

　　短债占比。

　　而在房企杠杆率方面，主要包括以下杠杆指标：

　　资产负债率；

　　剔除预收款后的资产负债率；

　　净负债率；

　　永续债调整后的资产负债率。

　　此外，房企还有包括明股实债等隐性债务，需要从以下指标加以定性观察：

　　少数股东权益占比；

　　对合联营企业投资/总资产；

　　少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。

　　在评测债务规模及杠杆后，债务对于利润表的影响，主要从以下几个方面进行评价：

　　平均融资成本；

　　财务费用率；

　　利息资本化率；

　　ROE；

　　从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况，主要可以从以下几个方面来进行比较：

　　地价/房价；

　　一二线土储占比；

　　土储去化周期；

　　ROIC。

　　针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重，对各房企CFO的工作成果进行打分，试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。若上述单项指标无公开数据可查，则剔除该指标并对余下指标做权重调整。