华夏幸福：为后续发展打下基础

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　　近日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉，规则主要以“三条红线”为标准。

　　而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业，CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素，工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理，考评各房企经营成色，为CFO工作成绩打分。

　　首先，从债务规模及结构来看。

　　据Wind数据显示（下同），今年上半年，华夏幸福的短期债务达到873.39亿元，长期债务达1152.21亿元，总债务规模相较于去年同期增长14%，增速较快，债务规模扩张速度需合理控制，此外其中的短期债务占比达到43.12%的较高水平。

　　而期末公司账面的货币资金及受限制现金合计412.61亿元，超过4百亿的资金储备仍不足以覆盖公司短期债务的数额，现金短债比仍仅有0.47的较低水平，短期有明显偿债压力。在现金短债比这一指标方面，华夏幸福是大幅低于此前“重点房地产企业资金监测和融资管理规则三条红线”的。

　　其次，从房企杠杆率方面来看。

　　华夏幸福的资产负债率为83.14%，而在剔除1255.52亿元合同负债及预收款后，其资产负债率仍达到77.46%，依然高于70%的红线。而在净负债率方面，今年上半年达到191.85%的水平，大幅超过100%的红线。

　　华夏幸福上半年的财务数据连踩三条红线，高杠杆率的风险较大。此外，Wind数据显示，公司当前的永续债规模为31.04亿元，经过调整永续债后的资产负债率为83.76%。

　　再次，从或有的隐性债务方面来看。

　　对于部分房企通过合作拿地，其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况，可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面，从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比，与2年前少数股东权益占比，进行比较，权益比与收益比的差别的大小，可大致判断“明股实债”的可能性大小。

　　今年上半年，华夏幸福的少数股东权益占比达到41.08%的高水平，而上半年少数股东损益达到4.95亿元，占净利润65.57亿元的7.55%。这一占比大幅少于2018年中的少数股东权益占比，少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比为0.18，存在较大的“明股实债”的可能性。此外，华夏幸福账面对合、联营公司的股权投资合计53.44亿元，占总资产的1.07%。

　　而从债务对于利润表的影响来看。

　　平均融资成本最为一家房企最为直观的信用状态的体现，能够综合的反应CFO的工作成果。华夏幸福的平均融资成本较高，达到7.96%，相应的以利息支出为代表的财务费用率也较高。上半年华夏幸福的财务费用率为6.21%的较高水平，此外报告期内利息支出79.71亿元，其中资本化利息55.12亿元，资本化比例达到69.15%。

　　不过，由于高企的杠杆率及产业新城收入等缘故，华夏幸福上半年的盈利能力表现较强，加权ROE为13.08%，在行业处于中上游水平。

　　最后，从量入为出的拿地政策来看。

　　华夏幸福的土储建面达到1273.94万平方米，相较于2019年1184.19万平方米的销售面积来说，可以满足未来约1年左右的销售，土储明显不足。其中处于一二线城市的土地储备占比达到较低，整体土地储备质量并不算很高。

　　此外，今年上半年受疫情影响，房企之间土地政策出现了明显的分化。华夏幸福上半年的拿地均价为5489元/平米，销售均价为9096元/平米，地价与房价之比为0.6，处在偏高的水平。公司上半年的ROIC（投资回报率）仅有3.01%的水平，这对于CFO项目投资的财务测算提出了更高的要求。

　　面对公司杠杆率高企，债务压力升高的情况。吴中兵曾表示，2018年因为环京政策影响，存在投资不足的情况，2019年，华夏幸福恢复正常的投资节奏，主动加了一部分杠杆，获取了资源，虽然阶段性导致经营性现金流为负数，但为之后的发展打下基础。”

　　不过连踩3条红线的华夏幸福和吴中兵将面临更为严苛的经营环境，华夏幸福还能否周转的开来，仍有待观察。

 

 

　　附注：房企财务状况、CFO工作成效的相关指标

　　对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效，可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。

　　其中，房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面，包含以下二级指标：

　　有息负债规模增速；

　　现金短债比；

　　短债占比。

　　而在房企杠杆率方面，主要包括以下杠杆指标：

　　资产负债率；

　　剔除预收款后的资产负债率；

　　净负债率；

　　永续债调整后的资产负债率。

　　此外，房企还有包括明股实债等隐性债务，需要从以下指标加以定性观察：

　　少数股东权益占比；

　　对合联营企业投资/总资产；

　　少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。

　　在评测债务规模及杠杆后，债务对于利润表的影响，主要从以下几个方面进行评价：

　　平均融资成本；

　　财务费用率；

　　利息资本化率；

　　ROE；

　　从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况，主要可以从以下几个方面来进行比较：

　　地价/房价；

　　一二线土储占比；

　　土储去化周期；

　　ROIC。

　　针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重，对各房企CFO的工作成果进行打分，试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。