时间：2020-09-21 15:53 | 栏目：观察 | 点击：621次
新浪财经房产|大眼楼管
近日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉，规则主要以“三条红线”为标准。
而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业，CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素，工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理，考评各房企经营成色，为CFO工作成绩打分。
截止今年上半年的财务数据，中国海外发展（下文简称“中海地产”）及CFO吕世杰整体的财务成绩得分91分，整体表现优秀。吕世杰，于2018年加入中国海外发展有限公司，拥有约33年财务管理及企业融资经验，现任公司财务总监。
首先，从债务规模及结构来看。
据Wind数据显示（下同），今年上半年，中海地产的短期债务达到210.3亿元，长期债务达1751.75亿元，总债务规模相较于去年同期缩减了2.07%%，总体债务规模得到有效控制。此外，其中的短期债务占比达到10.72%的相对较低水平，债务规模增速的控制及债务结构均呈现较为健康的状态。
而期末公司账面的货币资金及受限制现金合计达1113.85亿元，超过1千亿的资金储备足以覆盖公司短期债务的数额，现金短债比为5.29，短期偿债压力不大。在现金短债比这一指标方面，中海地产好于此前“重点房地产企业资金监测和融资管理规则三条红线”中关于现金短债比为1的红线。
其次，从房企杠杆率方面来看。
中海地产的资产负债率为59.77%，而在剔除986.75亿元合同负债及预收款后，其资产负债率仅有53.8%，没有超过70%的红线。而在净负债率方面，今年上半年为27.6%的低水平，大幅低于100%的红线。
中海地产上半年的财务数据较为稳健，高杠杆率的风险较小，且公司债规模得到有效控制，短期债务占比也低。中海地产的财务状况未踩1条红线，此外Wind数据显示，公司当前的永续债规模为0，经过调整永续债后的资产负债率为59.77%，没有变化。
再次，从或有的隐性债务方面来看。
对于部分房企通过合作拿地，其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况，可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面，从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比，与2年前少数股东权益占比，进行比较，权益比与收益比的差别，可大致判断“明股实债”的可能性大小。
今年上半年，中海地产的少数股东权益占比仅为3.99%的低水平，上半年少数股东损益达到22.77亿元，占净利润228.03亿元的10%。明显高于2018年中的少数股东权益占比，少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比，达2.66。此外，中海地产账面对合、联营公司的股权投资分别为206.55亿元、126.05亿元，合计1281.92亿元，占总资产的4.35%。
而从债务对于利润表的影响来看。
平均融资成本最为一家房企最为直观的信用状态的体现，能够综合的反应CFO的工作成果。中海地产的平均融资成本低，达到4.1%的水平，相应的以利息支出为代表的财务费用也较较为合理。上半年中海地产的财务费用率达到0.49%的低水平，此外报告期内利息支出44.52亿元，其中资本化利息40.21亿元，资本化比例为90.32%的相对较低的水平。
不过，由于较低的杠杆率等缘故，中海地产上半年的盈利能力表现并不算特别亮眼，加权ROE仅为7.13%，在行业处于中游水平。
最后，从量入为出的拿地政策来看。
中海地产总土储建面达到9006万平方米，相较于2019年1794万平方米的销售面积来说，可以满足未来5年左右的销售，土储相对过于充裕。其中处于一二线城市的土地储备占比达到约90%。
此外，今年上半年受疫情影响，房企之间土地政策出现了明显的分化。中海地产上半年的拿地均价为9537.8元/平米，销售均价为18030.4元/平米，地价与房价之比为0.53，处在合理偏高的水平。此外，公司上半年的ROIC（投资回报率）有3.25%的低水平，这对于CFO项目投资的财务测算提出了更高的要求。
掌舵人颜建国就市场上关于房企融资政策收紧，对有息债务规模设置“三条红线”的消息做出了回应。其表示，中海地产一直坚持稳健审慎的财务策略，保持合理的负债率和充裕的现金。“中海地产曾经历了1997年的金融风暴，当时因为加杠杆高速扩张，曾经面临资金链断裂、甚至破产的风险，教训极为深刻。自此之后，公司经营‘稳’字当头。在内部设立了关于负债率、现金占比等几条红线。”
附注：房企财务状况、CFO工作成效的相关指标
对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效，可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。
其中，房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面，包含以下二级指标：
有息负债规模增速；
现金短债比；
短债占比。
而在房企杠杆率方面，主要包括以下杠杆指标：
资产负债率；
剔除预收款后的资产负债率；
净负债率；
永续债调整后的资产负债率。
此外，房企还有包括明股实债等隐性债务，需要从以下指标加以定性观察：
少数股东权益占比；
对合联营企业投资/总资产；
少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。
在评测债务规模及杠杆后，债务对于利润表的影响，主要从以下几个方面进行评价：
平均融资成本；
财务费用率；
利息资本化率；
ROE；
从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况，主要可以从以下几个方面来进行比较：
地价/房价；
一二线土储占比；
土储去化周期；
ROIC。
针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重，对各房企CFO的工作成果进行打分，试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。