时间：2020-09-25 13:33 | 栏目：观察 | 点击：627次
新浪财经房产|大眼楼管 肖恩
9月23日，经过多达313轮竞价、德信中国以高达136%的溢价率拿下徐州中天仕名东路以北住宅地块，总耗资7.1亿元。
136%溢价率是什么概念呢？最终成交价，从起始楼面价约2000元/平米，一路叫到了约4718元/平米。翻了1.36倍的均价背后，还有1万平米以上的人才公租房，公租房将由经开区管委会或管委会指定的国投公司按照4500元/平方米回购。
4718的土地成本，4500的出售价格。
这1万平米连土地成本都捞不回来。
不仅如此，保守算上3000元/平米的建安成本、融资成本、管理及销售成本，德信中国在人才公租房这块需要多支付的成本将至少达到3200万元。折算下来，7.42亿元的成本，对应14万平方米的建筑面积。
土地成本约合5300元/平米，而周边二手房滨河新天地小区均价为8500元/平米，凤荟园均价5652元/平米。周边新房的定价多在9000元左右，预计项目相较于此前德信中国35%左右的毛利率要明显下滑。
此外，项目必须在3年内完工并申请竣工验收。
算下来，拿地后就要立马动工了，基本不给捂盘待涨价的机会。
此前在本月21日，德信还经过37轮竞价以10.964亿元拿下杭州富阳宅地，楼面价达到15856元/平米，而地块所建商品住房毛坯均价不得高于22000元/平。
这注定又是一个低毛利项目！
地产的白银时代，项目毛利率下滑已是大势所趋，但对于此前利润率基数较高的房企来说，影响是非常明显的。过去几天德信拿下的这两个项目预计毛利率将低于20%，德信此前动辄30%以上毛利率的盈利能力将面临巨大考验。
今年上半年毛利率就从去年的32.16%大幅下滑至25.65%。
自2019年2月带着高毛利率于港股上市以来，德信中国在资本市场的表现低迷。作为规模尚小的区域房企，德信中国一直有着一颗做大的千亿雄心。
进入2020年，德信中国仍然保持着较快的扩张步伐，在上半年实现257亿元销售额的情况下，德信新增土储投资215亿元，同比增长37.5%，新增土储建面286万平米，为同期121.5万平米销售面积的两倍。其中，长三角区域新增拿地金额占比达85%，中西部为15%。
德信中国在艰难的2020年大力加杠杆扩张。
不过，德信中国加杠杆上的规模严重依赖于表内外的合作。
上半年，德信全口径销售金额257.1亿元，销售面积约121.5万平米，克而瑞数据显示其中权益比例仅为33.1%。权益销售额只有85.1亿元，不足百亿。
同样在上半年，德信新增的20个项目地块，仅一处成都项目的权益达到了100%，有15个项目的权益比在50%及以下。
新增项目权益比平均仅有46.56%。
过多的合作也给带来了业绩的过大起伏。
截止上半年德信中国的应占合营及联营公司的利润仅为5.19亿元，同比下降达到33.4%，而合营及联营的投资却达到了52.77亿元，合、联营资产的投资回报率（ROIC）仅为9.8%，相较于2019年公司高达41.58%的ROE来说，明显偏低。
上半年在营收大增117%的情况下，归母净利润同比下滑29.7%，这主要是由于少数股东收益占比大增的缘故，这大大增加了投资者预期公司业绩的难度。
尽管，放在体外的项目一方面降低了账面财务压力，但另一方面从较低的ROIC看过去，其融资成本或高于体内的融资成本，只不过都隐蔽在表外了而已。
无论表内外，德信2021年的目标是千亿。
或许德信的自信来自于土储。截止今年上半年，德信的总土地储备约为1571万平米，主要集中在浙江及杭州。土地储备相较于2019年全年246.2万平米的销售量来说，相当于6年左右的销售量。
但毕竟所有的项目质量都是参差不齐的，而不同的项目，销路也是天差地别。德信的土储去化情况，在当今快周转的市场大环境及其自身的销售目标来看，是不理想的。
土储去化慢，还得靠新拿地冲量。
从规模上看，德信中国要真正在地产行业下半场拿到一张千亿门票，还有相当长的距离要走。而仅仅在2020年一发力，德信的财务指标快速恶化。
上半年，德信中国长期有息负债从2019年底的93.08亿元增长36.8%至今年上半年的127.31亿元，总债务达到187.26亿元的规模。
净负债率达到76.3%，相较于2019年底的68.7%上升了7.6个百分点。上半年利息支出达到8.59亿元，同比增长25.6%。
估算德信的融资成本达到了9.65%的高位。
高额的融资成本下，德信中国的债务规模距离净负债率为100%等的3条红线，也仅不到百亿的空间，而自身创造的利润仅十亿出头，这样的体量很难实现突破性的爆发式增长。
同时，高融资成本也拉低了德信中国加杠杆扩张的利润水平，进一步制约了其自身的造血能力。
德信中国或许已经错过了千亿规模的末班车。
而“开发+自持”的双腿走路的模式，自持一定程度上也拖住了德信增长的步伐。
账面31.41亿元的自持物业，同比快速增长27.11%，自持物业的总建筑面积约为40.37万平方米，但已出租的面积仅为12.21万平方米，出租率仅为30.25%。
德信中国尽管有着千亿规模的目标，但是由于土储去化不理想，连续高价拿地又为规模扩张及利润增长带来隐忧。尽管账面财务状况良好，但高企的综合融资成本则充分反映了德信过多的合作项目背后可能的明股实债嫌疑，财务随着杠杆的提升也限制了德信的规模突破。
无论从，当前的调控政策、市场融资环境、公司土储去化、合作背后的隐秘财务状况以及明面的财务红线限制，德信中国距离千亿的目标仍路途漫漫……