[CFO成绩单]明发集团资金链紧绷 融资不畅美元债利率超20%

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　　近日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉，规则主要以“三条红线”为标准。

　　而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业，CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素，工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理，考评各房企经营成色，为CFO工作成绩打分。

　　截止今年上半年的财务数据，明发集团及CFO整体的财务成绩平均分为79.33分，表现相对较差。明发集团现任首席财务官为潘永存，于2008年5月2日加盟明发，为首席财务官、公司秘书及本公司于香港的两名授权代表之一。

　　首先，从有息负债规模及结构来看，截至2020年6月末，明发集团的有息负债规模为58.31亿元，较上年同期下降31.11%，是为数不多有息负债规模缩减的房企。但从负债结构来看，短期有息负债占比高达86.93%，而现金短债比仅0.62倍，存在较大的短期偿债压力。借新还旧本是房地产公司的常见手段，缺钱的明发集团上半年也进行了几笔融资，并且发债成本非常高，但显然还远远不够。其于1月，发行了2.2亿、利率15%的美元债，之后在6月又发行了1.76亿、22%的美元债，1月的发债成本已然畸高，半年时间又涨了7个百分点，说明了资本对明发集团的认可度较低，高风险自然就要匹配高回报。

　　而在杠杆率方面， 截至2020年6月末，明发集团的资产负债率为76.72%，而剔除预收账款后的资产负债率为68.63%，净负债率仅15%，杠杆率较低。

　　从明股实债等隐性债务来看。对于部分房企通过合作拿地，其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况，可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面，从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比与2年前少数股东权益占比进行比较，通过权益比与收益比的差别，并结合公司集资公司背后金融机构等的进出情况等，可大致判断“明股实债”的可能性大小。

　　2020年上半年，明发集团对合营、联营的投资为20.55亿元、18.61亿元，占比总资产仅5.20%。而当期公司的少数股东损益为0.95亿元，占净利润的11.22%，若考虑房地产的两年结算周期，需对应到两年前的项目权益比，2018年H1公司的少数股东权益占比为7.77%，与2020年H1的损益占比相差不大。2020年上半年，公司的少数股东权益为18.72亿元，占总权益的10.67%。

　　在债务对于利润表的影响方面，截至2020年6月末，明发集团上半年的利息开支为2.93亿元，占当期营业收入的3.81%，而利息资本化金额达到2.93亿元，也就是说利息资本化率高达100%。Wind数据显示，其上半年的ROE为4.92%，虽然较2019年上半年有所上升，但依然较低。

　　最后，从前瞻及拿地的量入为出方面来看，截至6月末，明发集团的土储建面为2250万平方米，是2019年销售面积的15倍，土储相对充足，但以目前的去化能力，或会因土储去化周期过长而承担较多的成本。Wind数据显示，截至2020年6月末，公司的ROIC仅1.07%。