天房发展：“骨折”卖地 债务“孤岛”

　　乐居财经陈晨 发自天津

　　天房发展：债务“孤岛”

　　“我的意中人，是个盖世英雄，有一天他会踩着七彩祥云来娶我。”紫霞仙子没能等到她的盖世英雄，天津房地产集团有限公司（以下简称“天房集团”）也没能等到 “白衣骑士”解救它于危难之中，昔日“天津地王收割机”已然确定进入债券违约期。

　　9月以来，天房集团已发生2起债券违约事件。

　　其一是9月8日，天房集团因无法按期足额偿付债券回售日应付本息，导致“16天房04”债券发生实质性违约，涉及债券本金7亿元、以及回售债券利息5390万元。

　　其二是9月21日，天房集团35亿元余额的境内债券“15天房PPN001”到期，票面利率为5.95%，天房集团再次违约。

　　值得关注的是，于9月29日，天房集团还有1亿美元境外债券将到期，票面利率4.5%。天房集团届时能否按期偿还债券？

　　上有天房集团深陷债务危机，下有兄弟公司天津房信首现债券违约，天房发展（600322.SH）能独善其身吗？

　　“骨折”卖地

　　天房集团作为天津市老牌的国有地产企业，仅控股子公司就有40多个，涉及的产业包括土地整理、房地产开发、基础设施投资、建筑施工、新型建材等多个领域。其中，房地产业务更是天房集团的主要业务，2013年至2016年多次拍下天津地王或创下拿地单价新高，一度被外界称为“天津地王收割机”。

　　拿地扩张模式之下，天房集团债务规模持续增加，偿债压力越来越大。

　　2017年6月，天房集团启动“混改”，拟通过增资扩股、股权转让等形式引入投资者，拟引入的投资者持股比例为40%-60%。2018年4月，天津产权交易中心再次挂牌出让天房集团65%股权，拟募资83亿元。期间传出意向投资者不在少数，包括万科、融创、碧桂园等知名房企，但都没实现。即便后来中国保利集团与天津市签订了对天房集团实施共管，但最终市场传出保利退出天房集团的共管状态，即退出天房混改。

　　在自救方面，为了筹集资金，天房集团设定了“员工信托计划”，并于2019年公开出售旗下近百亿资产。

　　值得注意的是，今年9月1日，天房集团15.7亿元将位于天津市南开区迎水道北侧的土地使用权成功拍出，这个成交价相较2017年拿到项目时的30.72亿元，近乎“腰斩”。

　　此外， 今年7月22日，天房集团的母公司天津津诚国有资本投资运营有限公司（以下简称“津诚资本”） 以约5.96亿元将天房发展13.21%的股份转让给了天津国有资本投资运营有限公司（以下简称“津投资本”）。9月21日，上述股份转让完成。津投资本成为天房发展的控股股东，持有天房发展16.42%股权。而津诚资本则继续透过全资子公司天房集团持有天房发展13.53%的股权。

　　不过，套现后的津诚资本没有“替子还债”，天房集团仍未能摆脱债务违约事件。

　　债务危机与“稻草”

　　天房发展的新控股股东津投资本，成立于2017年1月22日，注册资本101.3亿元，津投资本是由天津是国资委控股企业，是天津混合所有制改革操作平台。据媒体，津投资本已顺利完成天津农商银行增资扩股实施混改，统筹推进天津公交集团、天津市交通集团、天津能源集团、天津渤化集团、天津滨海农商行、天津水务集团、天津外经集团等市管企业混改工作。

　　看起来，津投资本“不差钱”，混改引资业务也正中天房发展下怀，它会是天房发展的那根“稻草”吗？

　　在业绩方面，近年来天房发展营收“过山车”。2015年至2019年，天房发展的营收分别为38.02亿元、35.31亿元、63.49亿元、34.01亿元、95.64亿元，分别同比增长19.53%、-7.13%、79.81%、-46.43%、181.19%。2020年上半年，天房发展营收约12.06亿元，同比减少60.8%。

　　债务方面，截至2020年6月30日，天房发展手持货币资金约为9.94亿元，而公司短期借款约3.4亿元，一年内到期的非流动负债约为97.69亿元，天房发展手持现金资源远不足以覆盖短期有息负债。

　　此外，天房发展还为旗下子公司提供巨额担保。据财务报告，截至2020年6月30日，天房发展对外担保余额约19.96亿元，对子公司担保余额约为32.29亿元，担保总额达52.15亿元，占公司净资产比例的111.9%。未来，担保“负担”或许还会加重。9月25日，天房发展发布公告称，2020年，公司拟为部分全资和控股子公司提供合计不超过40.10亿元的担保。

　　担保额不断加码，自身现金流也亮起红灯，天房发展债务危机正在逼近。谁会是它的“盖世英雄”？