大发地产高息发债：票面利率高达12.375% 现金不足以覆盖短债

　　新浪财经房产|大眼楼管 王永

　　10月21日，大发地产发布公告，称公司额外发行的1.3亿美元优先票据于联交所上市。这笔优先票据到期日为2022年7月30日，票面利率为12.375%。

　　2019年以来，公司发行的海外债利率就居高不下，最低为11.5%。较高的融资成本带来大量的利息支出，上半年利息总额高达6.63亿元，超过2019年净利润。

　　截至上半年，公司109.65亿元有息负债中，银行贷款仅占35%。一年内（或按要求）偿还的有息负债金额为48.71亿元，而公司账面现金为28.26亿元，现金不足以覆盖短债。

　　大发地产海外发债利率高达12.375% 现金不足以覆盖短债

　　根据Wind数据统计，下半年以来，内地房企发行海外债的票面利率中位数为7.25%，大发地产融资利率远超中位数。

　　从2019年以来大发地产融资成本就居高不下，2019年到现在总共发行过五次优先票据，票面利率最高达到13.5%，最低为11.5%。所得款项主要用于现有债务再融资。

　　根据Wind数据，截至2020年6月30日，大发地产资产负债率为78.51%，净负债率为112.8%。有息负债总额约为109.65亿元，较2019年底增加18.72亿元。上半年其财务费用为9571万元，资本化利息为5.68亿元，二者加起来达到6.63亿元，超过公司2019年净利润。

　　一年内（或按要求）偿还的有息负债金额为48.71亿元，较2019年底增加15.51亿元，而公司账面现金为28.26亿元，现金不足以覆盖短债。

　　上半年大发地产营业收入34.72亿元，同比下滑12.63%；净利润为1.41亿元，同比下滑55.29%。其中占收入99%的销售物业确认收益由上年同期39.44亿元下滑至34.36亿元，下滑12.9%。公司解释称原因为：一，新冠疫情的爆发一定程度上影响了向客户交付物业；二，上半年交付的位于嘉兴及湖州的售价较低的项目建筑面积较大。

　　上半年公司毛利率由去年全年的22.93%下滑至20.12%；净利率则由8.12%下滑至5.03%。

　　从现金流来看，上半年大发地产出现了2018年以来首次经营活动现金流的净流出，流出金额达到38.48亿元，融资活动则流入31.83亿元。

　　权益占比低 不断拿地推高平均成本

　　大发地产总部位于上海，业务主要位于长三角区域。在克而瑞上半年全口径销售额排行榜上，大发地产位列第87名。

　　上半年，大发地产连同合营及联营企业录得合同销售金额约112.08亿元，同比增长57.6%。累计合同建筑面积80.08万平方米，增长35.9%。

　　不能忽视的是，伴随上半年销售额的快速增长，权益占比迅速降低。根据克而瑞榜单数据，2020年上半年大发地产权益销售金额为66.6亿元，权益占比为59.46%。比2019年的67%减少超过7个百分点。

　　上半年公司销售主要位于温州、宁波、杭州、合肥、常州等二三线城市，其中温州、宁波、杭州三个城市加起来占到销售额的52%。确认的销售收益同样主要来自舟山、嘉兴、温州等长三角城市。平均售价13996元每平方米，比去年的13550元每平方米增加446元。

　　大发地产土地储备一直不算充裕，2019年拥有土地储备500万平方米，按照当年155万平方米的销售面积估算，仅够开发两三年。 2019年公司新增土储270万平方米，今年上半年再度增加190万平方米土储。

　　不断拿地，逐渐推高了公司的土储成本，上半年新增土储平均成本为5974元每平方米，比2019年增长近12%。2019年公司全部土储的平均地价为4460元，今年上半年则增至4890元，约占当期售价的35%。

　　从上半年新增土储来看，光温州就占到31%。业务过度集中于长三角二三线城市，在一定程度上制约了大发地产的发展，公司近年来也开始向成渝地区拓展，上半年成都新增土储占到21%。

　　自身规模较小的大发地产，目前既面临不断补充土储带来的资金需求，又面临融资压力。截至上半年，公司109.65亿元有息负债中，低息的银行贷款仅占35%，发行的海外债票面利率则高达11%以上。在监管“三条红线”出台后，公司高速扩张的计划可能要放缓了。