物业并购与配股：手握大量现金 仅奥园健康现金急降

　　新浪财经讯 2020年上半年受疫情影响，物业股持续上涨，多家股价创上市以来新高。wind数据显示，截至目前29家A+H物业公司上半年加权平均涨幅达167.8%，算数平均涨幅54%。

　　股价高位，物管公司自然不会错过这个配股的好时机。目前已有7家物业股公告配售集资，合计筹资71.04亿港元（人民币64.14亿元）。而同期物业股披露的并购交易仅10.74亿元，大部分物管公司手握大量现金准备伺机而动。再加上今年以来6家物业股新上市，新股合计44.87亿元的募资到位后，物业行业下半场的并购将更为激烈。

　　配股筹资71亿港元  物企手握大量现金

　　Wind数据显示，截至7月16日收盘，今年以来29家物业股加权平均涨幅达167.8%，算数平均涨幅54%，其中银城生活服务区间涨幅达368%、永升生活服务涨158%。随着股价不断创新高，目前7家物管公司选择配售。

　　7家物管公司合计募资71.04亿港元，其中绿城服务两次进行配售，合计筹资40.14亿港元，占总筹资额的56%。

　　从时间点来看，大部分配售时机在高位附近。以时代邻里为例，今年以来区间最高价为7月13日的12.66港元，时代邻里在创新高之前的7月7日发布公告配股，募资7.86亿港元，其中90%用作潜在战略投资及收购机会。

　　中奥到家股价则在6月3日—6月19日突然拉升，在13个交易日涨幅达110.7%，公司在6月19日宣布配售，折价率全场最高为16.24%，配售对象正是绿城服务服务。但是这次配售仅募资3600万港元，绿城服务更多的是通过受让老股入主中奥到家。

　　从折价率来看，同样是引入战略伙伴，绿城服务4月24日向龙湖的配售折价率也较高，10.72%的折价率与中奥到家一道成为仅有的2家折价率超过10%的物管公司。

　　从配售比例来看，和泓服务上半年股价并未大涨，似乎是为了筹集更多资金，配售比例最高，占扩大后总股本的16.67%。

数据来源：公司公告、wind

　　但实际上，大部分物业公司都不缺钱。物业管理行业作为轻资产行业，每年仅经营活动就能产生稳定的现金流。截至2019年末，时代邻里、永升生活服务、中奥到家、鑫苑服务、佳兆业美好、绿城服务、和泓服务货币资金分别为9.7亿元、12.8亿元、4.58亿元、6.06亿元、7.5亿元、26.4亿元、2亿元。

　　加上半年配售所获资金，绿城服务上半年货币资金将增至62.65亿元，相当于去年营业总收入的72%；永升生活服务货币资金将增至27.06亿元，相当于去年营业总收入的144%。

　　15起并购总对价仅10亿  奥园健康现金急降

　　手上有钱自然要利用起来，与筹资配套的是并购。据新浪财经不完全统计，今年以来已上市物企公司共发生了15起物业并购交易（不包括新上市未单独公告），合计交易金额为10.74亿元，相当于上半年筹资额的16.7%。

　　对比往年，今年物业上半场并购节奏或被疫情打乱。碧桂园服务上半年仅收购了一家财产保险公司。而从上半年配售大户绿城服务除了2.2亿港股大手笔入主中奥到家以外，也没有其他并购动作。永升生活服务上半年仅收购了一家房地产开发公司50%的股权，支付对价864万元。

　　这导致中小型物企成为上半年并购交易的主要参与者。时代邻里上半年并购耀城物业、科箭物业两家非住宅物业，合计花费2.49亿元，增加在管面积约18.43百万平方米。截至2019年末公司在管面积38.4百万平方米，相当于增加了47%的体量。

　　奥园健康4月份跟随中国奥园的脚步，收购了京汉股份旗下的乐生活，支付对价2.5亿元，增加总面积22.6百万平方米，截至2019年奥园健康的在管面积仅15.1百万平方米，乐生活相当于奥园健康的1.4倍体量。

　　无疑，时代邻里与奥园健康成为上半年并购“最靓”的崽。但进一步深究，时代邻里2019年非住宅的占比已经达到了37.30%，公司近几年第三方占比逐渐提高，时代中国能够提供的“支援”有限，必须通过并购来增加业绩增长。并购背后，时代邻里超低的净利率仍然没有改善，并购效益值得关注。

　　而奥园健康属于被动收购乐生活，吞并一家体量比自身还大的公司不是一件易事。通过上文分析可知，奥园健康2019年末货币资金仅为8.22亿元，在上半年没有其他筹资活动的前提下，两桩收购总对价耗费2.87亿元现金，中报货币资金或急降35%，资金实力弱于同行。

　　相比之下，蓝光嘉宝服务2019年10月首发募资13亿元，上半年即使疯狂扫货影响也不太大。公司目前已收购8家物业公司，总对价1.93亿元，增加在管面积12.24百万平方米，相当于2019年在管面积的17%。

　　物业管理行业规模为王，但是也需要注意并购的无效。上半年雅生活服务还在对中民投物业进行整合，效果如何我们将持续关注。