福晟集团债券违约被下调评级为C 福晟国际难独善其身

　　出品：大眼楼管

　　作者：肖恩

　　11月19日，大公国际决定将福建福晟集团的主体信用等级由A+下调为C，“18福晟02”信用等级由A+调整为C、“18福晟03”、“19福晟01”及“19福晟02”的信用等级由A+调整为CC。

　　作为潘伟明为其子潘浩然预留出来的“安全”资产，福晟国际也未能独善其身。2020上半年销售仅录得6.8亿元，与去年同期相比缩水了一半，而上半年的净利润更是亏损3.85亿元，去年同期为1.16亿元。

　　福晟集团一个月内被两度大幅调低评级

　　就在此前不久的11月5日，大公国际就发布下调福建福晟集团有限公司信用等级的公告，将福晟集团信用等级从2020年8月28日的AA下调至A+，评级展望调整为负面。

　　与主体信用一同被下调的还有福晟集团的相关债券，包括“18福晟02”、“18福晟03”、“19福晟01”及“19福晟02”也相应下调至A+，同时移出信用观察名单。大公称，“18福晟02”10亿元回售款兑付面临较大的不确定性。

　　一个月内连续被评级机构下调两次评级，且此次评级直接从A+大幅下调至C，福晟集团面临的债务问题已经到了火烧眉毛的程度。就在11月19日，福晟集团公告称自己无法按时支付“18福晟02”回售本金及利息，共计6.31亿，其中已登记回售本金共计5.52亿元，利息0.79亿元。

　　Wind数据显示，当前福晟集团旗下共有12只债券，总规模达100.3亿元。其中，有5只债券将于2021年到期，金额合计33.3亿元，另有4只将于2022年到期，金额合计50亿元。“18福晟02”目前已构成实质违约，这对于今后一两年即将到期的其余债券而言，或有可能是首张倒下的多米诺骨牌。

　　债券违约成了最近市场最为关注的事件，而福晟集团的债务问题，可是由来已久。在加杠杆的2016年以来，福晟集团拿地意愿强烈。克而瑞数据显示，2017年福晟新增土地货值达到3199亿元，列房企新增货值榜单第七位，而同年福晟的销售额仅396.2亿元，新增货值为销售额的8倍。

　　激进的风格往往伴随着行走在钢丝线上的财务状况，2015~2019年，福晟的总负债从期初的251亿元猛增至707亿元，翻了近两倍。到2019年底，福晟账面资金仅有31.84亿元，同比减少48.6%，而短期债务达到63.84亿元，净负债率达到了126%。

　　激进的策略下盈利能力堪忧，这就使得福晟集团更加危险。财报显示，福晟的毛利率从2015年的16.95%持续下滑至2019年的11%，而净利润率则降低至2019年的1.91%的极低水平。

　　对地产行业稍有了解的就应该明白，福晟的盈利能力是非常差的，这样游走在亏损边缘的激进拿地策略，只要融资环境出现变动，“雷”一触即发。

　　实际上，早在2018年福晟就开始出现消化不了的征兆，当年销售621.1亿元，而拿地货值锐减至620亿元，2019年销售630亿元，不但没进TOP30，还掉出了50开外，拿地金额再次缩减至78亿元。而今年，福晟集团全面停止拿地，公司的命运也基本交由福建老乡世茂集团掌握。

　　卖身世茂近1年 福晟集团竟越来越困难

　　闽系房企多以高杠杆突击的风格著称，至今未能真正找到下家的泰禾集团就是负面典型，而福晟集团再次加深了闽系房企激进的烙印。

　　福晟将自己仅有的最好的家底全部交予世茂打理，且彼时，许世坛也曾表示：“福晟现在面临的是短期流动性的问题，世茂会与金融机构合作，帮助福晟整合债务，包括将短期债务置换成长期的负债。”

　　不过，一年快过去了，由于并表的关系，世茂的经营数据倒是蒸蒸日上，而曾在2017一年新增3千亿货值的福晟却连6个亿的债都还不起，光景竟是越来越难。世茂不仅没有帮助福晟解决短期流动性的困局，合作平台的利益分配终究也是一个谜团，至少截至目前，福晟并没有从同世茂的合作中获益。且预计福晟难产的半年报将在今年11月底才能披露。

　　世茂并有兑现曾经的诺言，福晟还得继续卖资产自救。

　　2019年12月，基于属地政府支持，在国有金融机构积极推介下，世茂集团与福晟集团及金融机构开始接触洽商福晟集团纾困事宜，并于2020年1月纾困合作四方共同成立有限合伙企业，组成福晟纾困平台。

　　世茂只是福晟纾困参与方之一，福晟集团的债务承担主体仍为福晟集团，通过对项目资产的盘活形成自身良性运转以解决债务问题。

　　从始至今，世茂集团未对福建福晟集团、福建六建集团进行整体收购，世茂集团基于纾困合作四方的共同委托输出管理品牌及项目代管代建。

　　据悉，近期福晟国际正以10亿港元放售香港九龙湾企业广场3期41、43、45、47及49楼5层写字楼，较2018年初购入价13.3亿港元还要低近25%。

　　福晟国际也难独善其身

　　福晟国际贱卖资产只是福晟这一盘大棋中的缩影之一。作为潘伟明为其子潘浩然预留出来的“安全”资产，福晟国际在福晟集团面临破产风险的困局时也未能独善其身。

　　2019年9月，就在福晟集团山雨欲来之际，潘伟明将其持有的福晟国际全部已发行股份赠予儿子潘浩然，而潘浩然则以董事会主席的身份正式进入福晟国际。

　　不过，凡事都有利弊两面。福晟国际一方面能优先获得福晟集团注入好的并购项目，另一方面也将受到福晟品牌的掣肘。福晟国际无论在拿地、融资、销售等方面，均将面临福晟集团的财务困局带来的压力。

　　2020上半年，福晟国际的业绩几无进展，销售仅录得6.8亿元，与去年同期相比缩水了一半，而上半年的净利润更是亏损3.85亿元，去年同期为1.16亿元。

　　此外，截至6月末，福晟国际尚有42.49亿元的有息债务，其中一年内到期的部分占比约76.3%，净资本负债比率达129.9%。期末，其银行结余及现金约为8.02亿元，同比减少约18.5%。

　　表面上看去，福晟国际在股权上是独立的，但是正如潘氏父子血缘关系一样，潘伟明成为了失信被执行人，儿子潘浩然很难独善其身一样。当前福晟国际面临的财务及销售困局，同样困扰着潘浩然。