【房企年报】大悦城：扣非亏损5亿 销售下滑“三年千亿”能否实现

　　出品：大眼楼管

　　作者：王永

　　3月26日晚间，大悦城披露了年报，2020年实现营收384.45亿元，同比增长13.76%，归母净利润为-3.87亿元，扣非净利润-5.01亿元。出现近年来首次归母净利润由正转负的情况。

　　疫情对以“持有物业+地产开发”双轮驱动的大悦城打击严重，去年投资物业营收下滑近14%；酒店经营业务营收下滑近29%；其他业务营收下滑近45%。此外，由于预期售价降低，去年资产减值金额达到12.07亿元。

　　2019年经历重组后，大悦城管理层一度意气风发，喊出三年千亿的目标，2019年起激进拿地，囤积了大量土储。2020年疫情影响下，销售金额及销售均价均出现下滑。疫情后，大悦城还有望实现高速增长吗？

　　大悦城受疫情影响严重 扣非亏损5亿元

　　大悦城奉行“持有物业+地产开发”双轮驱动战略，2019年合计337.87亿元营收中，投资物业、酒店经营及物业管理业务占比达到近20%。2020年除物业管理外，其他几项业务收入均遭遇不同程度的下滑，整体占比下降到15%，对业绩影响巨大。

　　在此前发布的业绩预告中，大悦城具体解释了归母净利润大幅下滑原因：

　　1、受新冠疫情影响，包括大悦城及祥云小镇在内的购物中心客流量和销售额下降，再加上对租户的租金减免，导致租金收入减少；同时酒店入住率降低。

　　2、本年结算项目中低毛利项目占比提高，故销售毛利率较上年的38%下降约 10 个百分点；

　　3、受宏观调控及疫情影响，部分在建在售项目销售价格未达预期，个别项目因疫情工期延误，成本增加。公司按照目前市场参考价格和项目的实际销售情况，对资产进行了相应减值。

　　4、2019 年因发生处置子公司股权、追加投资实现非同一控制下企业合并等取得投资收益，2020 年此类非经常性收益预计同比下降约 90%。

　　具体来看，去年投资物业营收下滑近14%；酒店经营业务营收下滑近29%；其他业务营收下滑近45%；资产减值金额达到12.07亿元；非流动资产处置损益为1.42亿元，同比减少了90%。

　　而大悦城去年结算面积达到229万平方米，比上年增长136%，结算面积大幅增长带动收入增长了21%，抵消了部分下滑业务的影响。值得注意的是，三季度末公司营收下滑幅度仍达到20%，市场普遍认为，疫情影响下达到收入结算条件的商品房资源同比减少导致收入大幅下滑。全年营收增速由负转正，可见第四季度加快了结算。

　　三年千亿目标能否完成？ 剔除预收账款的资产负债率仍踩线

　　去年大悦城销售额为694亿元，2019年为711亿元，同比下滑了2.39%。2019年重组完成后，大悦城管理层曾定下“力争实现三年销售型业务签约破千亿”的目标，疫情下销售额不增反减，无疑对这一计划是个不小的打击。

　　2020年大悦城销售均价为2.23万元/平方米，同比下降了10%。根据克而瑞榜单数据，大悦城集团去年权益销售额占比为53%，相比上年下降了12个百分点。

　　公司在拿地上也有所收缩，2020年全年大悦城拿地总金额209.12亿元，权益金额104.56亿元，分别同比下滑25%及29%。拿地权益占比也由2019年的54%下滑到50%，下降了4个百分点。

　　2019年大悦城制定三年销售破千亿计划后，一度激进拿地。2019年新增计容建面接近500万平方米，是当年销售面积的1.7倍；2020年新增计容建面457万平方米，是销售面积的1.5倍。

　　由于近两年拿地力度较大，目前大悦城土储规模处在高位。截至2020年末，总土储建筑面积为2870.87万平方米，按照去年312万平方米的销售面积计算，可供开发9年。

　　大力度拿地让大悦城的融资规模飙升，2019年底其各项融资余额为691.16亿元，较上年大幅增长，2020年则达到了708.06亿元。由此产生的利息负担并不小，2019年财务费用达到16.59亿元，2020年由于汇兑收益大幅增加，导致财务费用降到9.41亿元，如果不考虑这个因素，财务费用与上年持平。

　　受益于国企身份，大悦城融资成本较低，2020年加权融资成本为5.1%，下降了0.13个百分点。2020年权益销售回款同比增长6.9%，为648.73亿元，年末货币资金达到317.64亿元，同比增长15%。

　　2020年8月，监管部门出台了针对房企的“三道红线”，规定1：剔除预收款后的资产负债率不超70%； 2：净负债率不超100%；3：现金短债比不小于1倍。

　　根据2020年中报财务数据，大悦城有两条指标踩中红线，剔除预收款后的资产负债率为73.57%，净负债率为104.53%。

　　年报中，剔除预收账款的资产负债率仍为71.8%，处在踩线状态。净负债率则降到86%，现金短债比为1.76，处在黄档。

　　对于目前的大悦城来说，经历了两年激进拿地之后，一方面要控制负债规模，另一方面要消化目前的土储，保持一定的销售增速就变得至关重要。疫情后，大悦城的高增长愿望能实现吗？

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