安信证券：“降档”、压负债、放缓拿地 哪些房企过起了紧日子?

　　来源：安信证券研究

　　【固收-池光胜】“降档”、压负债、放缓拿地，哪些房企过起了“紧日子”?

　　■2020年下半年，房企融资环境明显收紧，哪些房企实现“降档”？房企如何“降档”？哪些房企在降杠杆？哪些房企仍在积极扩张？

　　■哪些房企已成功“降档”？22020年下半年53%的样本房企“降档”，橙档房企“降档”更积极，共有80%成功降档；红档房企次之，共有60%的房企降档。红档房企中融创、雅居乐降至黄档，金融街降至橙档；橙档房企中华侨城降至绿档，中梁、融信等7家房企降至黄档；黄档房企中世茂、龙光等6家房企降至绿档。

　　■哪条红线改善难度最大？三条红线中，现金短债比改善难度较小，35家房企中位数较2020H1上升27.4%至156.4%，共有8家通过改善现金短债比降档，仅3家房企不达标；净负债率次之，35家房企中位数为71.1%，较2020H1降8.7%，共有6家通过改善净负债率降档，仅5家房企未达标；剔预资产负债率改善难度较大，35家房企中位数较2020H1下降2.4%，共6家通过改善剔预资产负债率降档，仍有24家高于70%。

　　■房企如何实现“降档”？1）现金短债比：多数房企通过增现金、降短债并举的方式改善。中梁、正荣、奥园、当代现金及短债规模均增加，但现金涨幅更大，世茂、新城等7家房企现金及短债规模均下降，但现金降幅更小，金融街、华侨城等15家房企则为增现金、降短债；2）净负债率：多数房企通过增权益方式改善。融创、绿城等20家房企主要通过增权益，碧桂园、恒大、万科等6家房企主要通过降有息负债，金茂、当代、华侨城等8家房企主要通过增现金改善；3）剔预资产负债率：主要通过增剔预资产、降剔预负债的方式改善。融创、正荣、当代等23家房企主要通过增剔预资产，恒大、龙光、中骏等6家房企主要通过降剔预负债，禹洲则较依赖增预收。

　　■哪些房企积极降负债？规模上，红档房企较2020H1压降10.8%，其余档变化不大。红档房企恒大&富力、橙档房企大悦城&首创、黄档房企建业均积极降债；期限结构上，红、黄档明显改善，短长期有息负债占比分别较2020H1下降13.3%、13.2%。红档房企融创、橙档房企宝龙&佳兆业、黄档房企中骏&新城均积极调整长短债结构；综合融资成本上，绿档降幅较大、红档略微上行。红档房企雅居乐，黄档房企中正荣&碧桂园融资成本均明显下行，橙、绿档房企则集体下行。

　　■哪些房企销售表现较好？红、橙、黄、绿档房企销售集体改善，同增11.8%、18%、13.7%、11.4%。红档房企中金融街&恒大&雅居乐、橙档房企中绿城&宝龙&华侨城、黄档房企中金茂&花样年&越秀销售表现均较好。

　　■哪些房企仍在积极拿地？2020H2样本房企拿地强度集体下降，红、橙档下降更明显，分别较2020H1下降9.4%、16.2%。红档房企中恒大、橙档房企中华侨城、黄档房企中禹洲、世茂拿地强度均明显下降。

　　■风险提示：数据统计缺失、统计口径差异等。

　　免责声明

　　本订阅号为安信证券股份有限公司（下称“安信证券”）研究中心的官方订阅号。本订阅号推送内容仅供安信证券客户中的专业投资者参考。为避免订阅号推送内容的风险等级与您的风险承受能力不匹配，若您并非安信证券客户中的专业投资者，请勿使用本信息。安信证券不会因为任何机构或个人订阅本订阅号或者收到、阅读本订阅号推送内容而视为本公司的当然客户。

　　本订阅号所涉及的证券研究信息来自安信证券已通过公司统一平台公开发布的证券研究报告，完整的投资观点最终以安信证券发布的完整报告为准。本订阅号推送内容仅供参考，不构成对任何人的投资建议，接收人应独立决策并自行承担风险。在任何情况下，本信息作者、作者所在团队及安信证券不对任何人因使用本订阅号中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。

　　本订阅号推送内容版权归安信证券所有，未经安信证券事先书面许可，任何机构或个人不得以任何形式删节、修改、复制、引用和转载，否则应承担相应责任。