物业年报│南都物业营收增速3连降 长租公寓仍亏损拖后腿

　　4月24日，A股物业公司南都物业发布2020年年度报告。报告期内，公司实现营业收入14.1亿元，同比增长13.58%；实现归属于母公司净利润为1.4亿元，同比增长21.01%；同期毛利率为 21.76%，较去年下降0.68个百分点；净利率为10.28%，较去年微增0.61个百分点。

　　南都物业于2018年上市，近三年营收年复合增长为19.9%，净利润复合年增长率为22.6%，在物业管理行业高速增长的阶段，南都物业发展不算快。公司营业收入增速已经连续3年放缓，长租公寓项目持续亏损，公司难寻第二增长曲线。

　　营收净利增速连续3年放缓  长租公寓亏损拖后腿

　　从业务结构来看，物业管理服务、案场服务、顾问咨询服务、增值服务、长租公寓占公司总收入的比重为79.3%、6.6%、0.2%、12%、2%。上述业务在2020年分别同比增长13%、-21%、13%、75%、19%。

　　案场服务指的是为售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务，该业务2020年营收大降21%，拖累营收增长。整体来看，南都物业去年只有增值服务增长较快，公司目前仍是以基础物业管理服务为主，增值服务为辅的传统物企收入结构。

　　拉长时间线来看，南都物业2017年上市前营收增速达到41.9%的巅峰后，2018年、2019年、2020年连续三年营收增速下滑，分别为29.18%、17.55%、13.58%。同期净利润同比增长27.2%、25.5%、20.8%，同样增长放缓。所以尽管南都物业上市较早，至今仍是一家营收不超过15亿元、净利润刚过1亿元的区域物企。随着上市物业股越来越多，南都物业的稀缺溢价也不复存在，市盈率（TTM）21.75倍，处于行业中下水平。

　　南都物业成立于1994年，最初物业作为杭州地产商南都房产的全资子公司存在。2006年，随着南都房产上市失败，地产业务被万科收购以17.66亿元收购，未被收购的物业则由南都房产原副总裁韩芳接手。

　　作为一家独立第三方物业管理公司，不如其他有着房企背景的物企每年有稳定“输血”，南都物业每年的增长纯靠外拓，业绩确定性较弱。因此在2018年上市之时，南都物业试图寻找第二增长曲线，募资投入最大的项目是公寓租赁服务项目，拟投入募资1.07亿元。剩余资金则投入物业管理智能化系统、社区O2O平台建设等项目。可以看到，科技赋能及社区O2O南都物业均有尝试，但押宝最大的是长租公寓。

　　2018年、2019年项目整体投资进度为28.3%、38.6%，进展缓慢。其中相对较快的就是公寓租赁项目。截至2020年公寓租赁项目投资进度为99%，已经达到预定使用状态。但三年累计实现效益为-3515.3万元。2020年长租公寓实现营业收入2873万元，毛利率为-28.8%。

　　2020年8月董事会秘书赵磊曾对外透露，长租公寓是募投项目，后续不再增加项目。随着风口过去，失败的长租公寓或成南都物业弃子。

　　首次披露非住宅面积  增长方向尚不明晰

　　截至2020年末，南都物业签约面积为7002万平方米，较去年新增941万平方米。由于南都物业未披露在管面积，所以储备面积不甚清楚。从历史新签约面积观察，2018-2020年新签约面积分别为1657.6万平方米、732.2万平方米、1139万平方米，新签约面积略有下滑趋势。

　　这几乎都是市场化外拓而来。上市至今南都物业先后仅发生了3次并购。2018年花费1.13亿元收购金枫物业70%股权；2020年4月花费4717万元投资安邦护卫集团5%股权；2021年花费135万元收购国金现代45%股权。

　　其中收购金枫物业形成了高额的商誉，1亿元对价形成了9586万元商誉。金枫物业承诺，2018-2020年实现净利润1881万元、2043万元、2229万元，完成率为105.8%、104.5%、103.7%，每年踩线完成。

　　长租公寓的故事不好讲，南都物业现如今开始讲时下流行的城市服务故事，采用的还是南都物业最擅长的方式股权合作。

　　2020年至今先后成立7家合资公司，从产业链上游寻求商机和空间资源，为江西景德镇、陕西西安、浙江嘉兴、湖州等地的旧城改造、智慧社区管理、城市空间运营提供服务，丰富公司在城市服务领域的产品供给。截至报告披露日，合作平台已有十余个项目签约落地，部分项目已根据项目阶段提供顾问咨询、案场、前期物业等服务。

　　这一幕在南都物业上市前夕也出现过。银泰置地、南都集团，郑勇强、中诚年代等突击入股，南都物业与旭辉、万科、中梁地产间接产生关联。2021年2月1日，占比75%的原始股开始解禁流通。

　　盈利能力方面，公司毛利率近5年呈下降趋势，从2017年的24.4%下降至2020年的21.8%；净利率水平稳定在10%左右。整体来看，南都物业今年几年发展不温不火，且战略方向不够明晰。得益于不错的外拓能力，业绩仍然保持正向增长。但在物业高速发展的今年，仅靠自身远远不够支撑业绩高增。

　　值得关注的是，2020年南都物业首次披露了住宅及非住宅的面积比例，7002万平方米签约面积中住宅面积为4813万平方米、非住宅为2189万平方米，非住宅占比31.2%。同时公告表示将持续发力开辟新业态，从住宅、商企走向更多非住宅细分业态。比如文旅项目为起点，探索“物业+商业文旅”市场；与普洛斯企业发展（上海）有限公司 达成战略协议，围绕普洛斯在国内投资运营的仓储物流园区展开合作。

　　此外南都物业提及，公司战略投资安邦护卫集团，该公司已成功完成股改并已启动 IPO 上市计划，将在综合安保领域与我司实现进一步的产业资源协同发展。