【集中供地】合景泰富首批供地0收获 广州宅地储备不算充足

　　出品：大眼楼管

　　今年2月26日，对地产圈来说注定是个不平凡的日子，自然资源部宣布，今年22个重点城市要对住宅用地实行“两集中”新政。一是集中发布出让公告，原则上发布出让公告全年不得超过3次；二是集中组织出让活动。

　　由于22个重点城市基本就是未来中国房地产的主要市场，因此“两集中”政策无疑将把所有房企，无论背景、资金实力、管理能力、品牌大小，聚集在一个角斗场内，任由其相互厮杀。

　　毫无疑问，集中供地将带来一次重大的行业洗牌。如果说此前长春集中供地的声量较小，那么此次广州集中可谓是全行业关注，广州市作为主要的一线城市之一，其首次集中供地对于不少重仓广州的房企来说尤为重要，同时此次集中供地将成为全国国土资源局、房企重要的研究参考对象。

　　此次广州总计出让48宗地块，总占地面积近393.6万平方米。最终，42宗地块成交，4宗地块因达到最高限价进入摇号阶段，6宗流拍，总揽金906.02亿元，整体溢价率近12%，其中18宗地块都伴有溢价。上百家房企参与竞拍，资金雄厚的国企、央企和大型房企表现活跃，越秀、华润、金地等均有收获。而在激烈竞争下，对于重仓布局广州的房企来说，一次集中供地的失利，或将对公司未来一两年的开发及销售产生较大影响。

　　广州单城销售占比15%

　　合景泰富作为一家老牌粤系房企，战略布局大湾区和长三角区域，声称要根植广州、辐射全国，可近三年公司在广州的销售额增长较慢，在一众重仓大湾区的房企中优势地位并不稳固。

　　中指研究院数据显示，2020年，合景泰富广州合约销售额约152.4亿元，位列房企广州销售额排行榜的第6位，约占全年1036.08亿元销售额的14.71%，对于目前已经布局全国40城的合景泰富来说，这一单城销售比例并不算低。但近三年公司的销售额并不稳定，2018年-2019年，合景泰富广州销售额分别为135.1亿元、124.5亿元。

　　住宅储备不算充足

　　截至2020年末，合景泰富的净负债率和现金短债比分别为61.7%和1.8倍，达到三道红线的要求，但去除应收帐款的资产负债率为75.1%，仍然超70%的红线5个百分点。公司在业绩发布会上表示，有信心在2021年末降到70%。

　　在2020年年中业绩会上，合景泰富孔健岷曾表示，降低负债率是最想要做的事。2020年，或出于去杠杆的节奏，合景泰富拿地力度有所下降，当年新增21个项目，新增土地储备的建筑面积为332万平方米，总土地成本为236亿元，而2019年新增26个项目，合计新增总建筑面积374 万平方米，总土地成本276亿元。

　　截至2020年底，合景泰富共拥有175个项目，总建筑面积约2442万平方米，权益建面1663万平方米，目前的土储水平约可以满足3-5年发展需求。截至2020年末，合景泰富位于广州的项目有35个，权益建面约419.4万平方米，占比25.22%，但其中包含了不少写字楼、酒店等投资物业，纯住宅项目较少，大部分为综合体，包含住宅的综合体项目为20个左右。也就是说，目前合景泰富在广州的住宅项目并不充裕，若未来想要在广州继续占据有利地位，土地是竞争的关键，公司仍存在着较大的广州拿地需求。

　　据公开资料显示，在22城集中供地政策出来之前，合景泰富年内仅在广州拿块一幅，2月8日，合景泰富以5.35亿元夺得广州从化一宗宅地，计容建筑面积约22.21万平方米，楼面价约2411元/平方米，成本较低。从化位于广州远郊，目前的房价较城内其他区域也较低。

　　合景泰富曾于2020年在从化拿下两宗土地。分别为从化鳌头镇桥头村委会东侧宅地、从化鳌头镇中心区域鳌大道西路东北侧地宅地，对应开发的项目为合景·花䕕四季、合景·朗悦公馆。网上数据显示，目前的报价约在10000元左右。

　　招拍挂审慎的同时，合景泰富寄不少希望于旧改。目前，合景泰富的旧改项目达34个，总可售面积约2200万平方米，总可售货值约6500亿元。看上去储备不少，但众所周知，旧改项目周期长、开发难度大，存在着较大的不确定性。孔健岷表示，目前有3-4个项目已经在建设回迁房和商品房，预计今年向市场推出100亿货值。在广州，合景泰富去年中标天河区吉山村、增城区石下村等两个旧村改造项目。同时，黄埔区的南岗村、双沙村和红卫村的旧改已启动拆迁。