【ROE看房企】中交地产ROE断崖式下跌 权益比倒数杠杆率攀升至行业最高

　　出品：大眼楼管

　　作者：陈宪

　　随着房地产行业调控的深入，从三道红线到两集中供地，从金融机构端的贷款占比限制再到土地财政收归国税。行业的调整洗牌或仍在进行之中，17万亿对应的销售体量大概率是中国房地产行业自98年房改后狂奔的顶点！过去两年倒闭了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、华夏幸福、蓝光等头部房企都在行业见顶的过程中陆续陷入困境。

　　“内卷”这个词适用到房地产业，就变成了“管理红利”、ROIC、ROE。在行业洗牌阶段，行业集中度将持续提升，有更强综合竞争力的企业会获得更多的市场份额。新浪财经上市公司研究院统计A+H两地规模较大的百家房企，通过杜邦分析梳理各房企的ROE，从中找出各房企的盈利模式，试图找寻行稳致远的“剩利者”。

　　中交地产成立于1993年，是中交房地产集团有限公司所属的国有控股房地产上市公司，旗下拥有30余家全资、控股企业，业务包括房地产开发、工业地产经营、物业管理等领域。近些年中交地产的发展属于央企垫底位置。ROE水平从2018年的36.98%断崖式下跌至11.99%。极低的归母净利润占比叠加下行的净利率，杠杆率却在一路攀升，目前公司踩2条红线，降负债成为当务之急。

　　ROE近两年断崖式下跌  处于中下游水平

　　统计过去5年百家房企平均ROE的表现情况发现，ROE也随着行业景气度呈现出周期性的变化。中交地产过去几年平均ROE先升后降，从2016年的0.75升至2018年的36.98%，此后断崖式下跌，2019年的21.62%较上年同期降幅达15%，2020年再度下降9.6个百分点至11.99%。

　　2016年-2017年，房企的盈利基本对应的是2014-2015年的销售，届时房地产行业从居民加杠杆开始，逐渐从上一轮的调控周期中逐渐复苏，在前两年的冲顶后，房企平均ROE在2020年出现了比较大的回落。虽然与行业大势相吻合，但中交地产的断崖式的跌幅能在统计中排上前十。

　　截止2020年，中交地产的平均ROE为11.99%，其在所有统计的100家上市房企中位列第57位，处于中下游水平。此外，在规模相当的房企中处于中部，高于大悦城、金隅集团、路劲，低于建业地产。

　　净利润率低至7.28%  低于行业平均

　　观察过去5年的百强房企平均净利润率的情况，从2017年开始，净利润率出现了比较明显的趋势性下滑，从2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5个百分点。

　　值得注意的是，利润率的下滑情况，是大小房企均需面对的困境。

　　中交地产过去几年净利润率先升后降，从2016年的1.24%升至2017年的13.52%，随后开启趋势性下滑，截至2020年净利率为7.28%，整体下滑约6.24个百分点。截至2020年末公司净利率水平排行业70位，处于行业下游水平，在央企开发商中倒数。在规模相当的房企中略高于建业地产、大悦城、金隅集团，低于路劲。

　　权益比例行业倒数  合作开发吞噬大量利润

　　面对行业调整期，不少房企会选择报团取暖，一是减少自身的风险，二是增加自己的话语权。报团取暖最典型的体现就是少股股东权益占比的提升，尽管这里面存在明股实债的情况，但明股实债也是抱团的一种特殊形式。而股权的占比的变化，会在项目结转时变成利润分配的变化，过去几年，行业内少股股东损益占比明显升高，相应地归母股东利润的占比则是下滑。

　　在归母利润占比方面，中交地产近几年数据波动明显，在2017年达到78.8%的峰值后，2020年骤降至38.78%。公司少数股东损益在2019年、2020年连续超过归母净利润，说明合作开发已经成为中交地产主要运作方式。

　　而39.78%这个归母净利润占比在统计的百家房企中排94位，处于行业倒数，也远低于同规模房企。

　　总资产周转率低于行业

　　通常来说，如果说单个项目的利润率下滑，那么房企可以选择在同样的时间内多做几个项目，加快周转赚到和以前一样的利润，但“薄利多销”显然会更累，但这毕竟是挽救利润的一种方法，也对开发商提出了更高的要求。

　　Wind数据显示我们统计百家房企的平均总资产周转率在过去5年竟然出现了趋势性的下滑，从2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

　　平均总资产周转率方面，中交地产从2016年的0.15升至20129年的0.3，2020年再度下降至0.16的水平。总体而言，中交地产的总资产周转率大多数时候都低于行业均值。2020年数据排在行业77位，处于中下游水平，低于同规模房企。

　　杠杆率持续攀升  净负债率高达296.4%

　　权益乘数尽管不能像“三道红线”那样详细的衡量房企的财务状况，但也基本上能表示一个大体趋势。2016-2020年，在统计的百家上市房企的权益乘数随着平均ROE、行业周期一样，有明显的波动。在2016-2018年，房企经历一轮加杠杆的过程，而在2018-2020年则在逐渐降杠杆，但是降杠杆是痛苦，因此缓慢也是情理之中。

　　在平均权益乘数方面，中交地产是央企开发商的“异数”，从2016年的8升至2020年的25.4，杠杆率一路攀升。2020年数据在所有统计房企中排1位。2020年末数据显示，三道红线指标中交地产已踩“两条红线”，2020年中交地产剔除预收款后的资产负债率为83.4%，净负债率为296.4%。

　　综上，中交地产平均ROE在2019年、2020年断崖式的下跌主要是归母净利占比大幅度下滑，叠加净利润率下行影响，总体上公司2020年ROE处于中下游水平。但极低的归母净利占比，及持续攀升的杠杆率是其急需解决的问题，。三道红线踩线2条，归为橙色档，有息负债年增速不能超过5%。

　　附注1：在统计A+H上市房企的杜邦分析数据： 

　　附注2：

　　平均ROE=归属母公司股东净利润/[（期初归属母公司股东的权益+期末归属母公司股东的权益）/2]*100%；

　　净利润率=净利润/营业总收入；

　　归母利润占比=归属母公司股东的净利润/净利润；

　　平均总资产周转率=营业收入/[（期初资产总计+期末资产总计）/2]；

　　平均权益乘数=平均总资产/平均归属于母公司的股东权益。