房企转型路上东倒西扶

　　预减或亏损的企业中，多数为中小房企，地产业务的收缩叠加新业务拓展不畅，业绩节节下滑。

　　又到年中时节，不少企业相继发布了年中业绩预告。相较于去年同期，各大房企因受疫情冲击出现大面积业绩下挫，目前发布了业绩预告的房企中，有不少已有了明显改善。

　　截至7月16日，Wind数据显示，按申银万国行业分类，沪深两市共计47家上市房企披露了2020年半年报业绩预告，有21家出现亏损，占比约45%，其中有8家企业在半年度业绩预告中首次出现亏损；另有5家业绩预减；还有12家预增。

　　其中，招商蛇口（001979.SZ）一改上年同期归母净利润8成的下挫，2021年上半年在销售结转和公募reits发行的带动下，同比实现305%以上的增长，归母净利润范围在37亿元-47亿元。发布了业绩快报的绿地控股（600606.SH），其归母净利润增幅也从2020年的-10.79%转变为2.67%。

　　中小房企却是难堪压力。上述预减或亏损的企业中，多数为中小房企，地产业务的收缩叠加新业务拓展不畅，业绩节节下滑。

　　“中小房企在转型阶段，受到‘三道红线’制约叠加融资监管，地产业务为企业带来的盈利并不可观，使得企业资金紧张；而通常情况下，转型业务短时间内可能不会产生较大的收益，整体业绩也随之下降。”诸葛找房数据中心分析认为，“另一方面，部分企业对转型业务领域之前并未涉及，较为欠缺经验及较强的运营能力。

　　暴雷大企业跌向深处

　　曾经风光的大房企，如今也跌落神坛。在2018年就饱受暴雷之苦的银亿股份如今已“披星戴帽”，成为*ST银亿（维权）。该公司预计上半年亏损3亿元-3.7亿元，而上年同期仍盈利逾2000万元。

　　这家曾连续多年上榜中国房地产百强的企业，2016年起通过收并购进入汽车零部件领域，试图构建“房地产+高端制造业”双主业发展格局。但转型未能如愿，业绩遭到拖累，2018年年末银亿股份因无法按时兑付一笔不足3亿元的债券而暴雷。如今，转型对公司经营造成的影响还在持续。

　　“受欧美、印度等境外疫情严重等因素影响，公司旗下汽车零配件境外业务经营仍受到较大制约，导致汽车零配件板块经营业绩产生亏损”， *ST银亿表示，“同时，公司旗下房地产业务受项目交付收入较少、财务费用以及自持物业折旧等计提因素影响，经营业绩亦产生亏损。”

　　更早进行转型的泛海控股（000046.SZ），在申万行业分类中，已被划归到多元金融板块，但房地产业务仍在其营收中起到不小的作用。2020年年报显示，房地产板块实现21.35亿元，在总营收中占比约15.19%。

　　实际上，自泛海控股陷入流动性困境后，缓解压力的一大重要举措便是处置优质资产。这其中，泛海控股曾于2019年将其持有的北京泛海国际项目1号地块和上海董家渡项目的股权以125.53亿元的价格出售给融创。

　　今年6月份，泛海控股又将杭州钓鱼台酒店、杭州民生金融中心转让给融创，交易价款总额为22亿元；1月份时，该公司还将武汉中央商务区的一块地转手给了绿城，价格为30.66亿元，并由此获得12.51亿元的收益。

　　不过，这并未能改变泛海控股业绩下滑的命运。今年上半年，泛海控股预计归属于上市公司股东的净利润为亏损4亿元-7亿元，上年同期其亏损额约为4.08亿元。

　　“本报告期内实现武汉中央商务区项目部分宗地出售，公司营业总收入同比增长约83%。但由于报告期公司计入当期损益的财务费用上升，以及处置子公司亏损等原因导致投资收益下降，公司归属于上市公司股东的净利润未实现盈利。”泛海控股表示。

　　中小企业转型受挫

　　相较于大企业爆雷后的轰然倾颓，中小企业则在转型不力的泥潭中持续下陷。

　　总部位于武汉的房企美好置业（000667.SZ），从2002年起就一直从事房地产开发业务，2017年介入装配式建筑领域，持续扩大建厂规模、增加员工数量。同期，该公司还在小龙虾市场火热之际，拓展了现代农业业务。

　　转型谈何容易。美好置业进入现代农业业务之后，小龙虾市场价格在2018年至2020年间持续下滑，导致该业务板块营业收入不及预期，2019年-2020年间，现代农业业务分别亏损-1.53亿元、-4.09亿元。2020年10月，美好置业逐步退出现代农业业务。

　　对于同样未能提供业绩支撑的装配式建筑业务，美好置业则情有独钟，持续布局建厂。截至2021年3月末，美好置业装配式建筑厂已有9个投产，另有4个在建设中；前述每个工厂合计投资约4-5亿元。

　　这样大的投入至今未能有效转化成利润支撑，反而成为拖累。2021年半年度业绩预告显示，美好置业的归母净利润约为亏损2.9亿元-4.1亿元，上年同期则盈利3462万元。其给出的理由除了房地产业务开发周期影响之外，“尚未达到相应的规模”的装配式建筑业务则直接“贡献”了2亿元的亏损。

　　这也是美好置业在半年度业绩预告中，首次出现亏损的情况。

　　嘉凯城（000918.SZ）的亏损问题则由来已久。2016年被恒大纳入旗下之后，嘉凯城就为解决同业竞争问题而向院线业务转型，并逐步收缩地产板块，打包甩卖旗住宅和商业资产。

　　但这一转型的进程并不顺畅，2018-2020年间，影视放映业务实现的营收在嘉凯城总营收中占比分别为1.87%、37.48%、23.8%，远低于同期地产板块。同期，其归母净利润分别为-15.64亿元、1.14亿元、-12.61亿元。

　　随着疫情影响的削弱，今年上半年，嘉凯城的影视放映业务已然恢复正常，但其亏损的态势仍未改变，前6个月实现归母净利润约-4.3亿元。

　　值得一提的是，对于不少中小房企来说，其整体规模小，项目数量少，部分项目的业绩表现就会对业绩产生明显影响。

　　总部位于深圳的小房企财信发展（000838.SZ）在今年上半年交房规模有所增加，但其归母净利润却同比下滑，实现约238.42万元-356.42万元，较上年同期下滑90%-85.3%。财信发展表示，造成这一现象的原因是，其交房项目和交房的产品类型的毛利率相对较上年同期有所下降，同时报告期内，其销售费用、管理成本等均有所增加。

　　部分“断舍离”及时止损

　　在转型中，并非所有的房企都如此执着，世联行在遭遇了业绩下挫之后，就选择了“悬崖勒马”，重新聚焦。

　　早前已开启转型的世联行（002285.SZ）在2017年达到了收入和利润的阶段性的高点，此后开始密集部署增长的第二曲线，但金融业务、长租业务等多元业务发展并不理想。2020年上半年，世联行归母净利润亏损7452.86万元，同比下降约219%。

　　此后，世联行引入珠海国资委，并于2020年下半年做出一系列改变，包括转让深圳市世联小额贷款有限公司、剥离中资产模式长租公寓业务等。截至2020年末，其归母净利润实现1.11亿元，同比增长逾3成。今年上半年，世联行同比扭亏为盈，归母净利润实现6800万元-7500万元。

　　同样实现扭亏的还有奥园美谷（000615.SZ），其预计今年上半年可实现归母净利润4800万元-5800万元，而上年同期亏损达1.93亿元。

　　这其中，奥园美谷为转型医美收购而来的浙江连天美企业在今年第二季度实现归母净利润约1250万元；而化纤板块业绩的回升，叠加房地产业务确认营收约5.8亿元，带动了整体业绩向好。

　　与上述多家企业在转型的同时还保留房地产开发业务不同的是，在宣布跨入医美赛道后，奥园美谷如今决定彻底剥离地产业务，并于近日将该板块的子公司以逾10亿元的价格转让出去。有房地产业内人士提醒，受益于此次资产转让，奥园美谷下半年业绩会继续向好，不过这种收入并不具有可持续性。

　　不过，奥园美谷的这场转型之路，因背靠资金实力雄厚的母公司，或许会进展较为顺畅。

　　“相比上轮转变，当时在行业利润率阶段性提升时，大型房企缺乏转变动力和决心，普遍都是中小房企转型，实力和资源禀赋都略微弱一些。”兴业证券分析师阎常铭在研报中提到。

　　而如今，随着地产行业的发展，许多房企已拥有较强的实力，叠加当前行业毛利率水平下滑，去杠杆及调控压力，行业规模增长已逐渐触及天花板。

　　许多房企正在着力探寻第二赛道。“转变方向上，具有资金实力的龙头房企，优选物管、商管、医美等自由现金流稳定的赛道，这些都是时间的朋友，持续创造稳定自由现金流。”上述分析师表示。