融创中国：业绩稳健“地产+”板块高速增长 资本结构持续优化

　　出品：大眼楼管

　　作者：王永

　　8月30日晚间，融创中国披露了中期业绩公告，上半年继续保持稳健增长，营业收入增长23.9%，归母净利润增长9.4%。

　　物业销售主业之外，文旅城建设及运营、物业管理等“地产+”板块均取得了高速增长，公司的“地产+”布局已进入收获期。

　　资本结构则在持续优化，近年来“降杠杆、优化资本结构”一直是融创的战略重点。今年上半年净负债率为86.6%，较2020年末下降9.4个百分点。短期有息负债占比下降，债务结构继续优化。

　　上半年，标普将融创公司主体评级由 BB-上调至BB，展望稳定，穆迪及惠誉将公司评级展望调升至正面。中诚信亚太首次覆盖融创，并给予BBBg-评级，展望为稳定。

　　业绩稳健 “地产+”板块实现高速增长

　　上半年融创实现营业收入958.2亿元，同比增长23.9%；实现毛利199.8亿元，同比增长12.5%；实现归母净利润119.9亿元，同比增长9.4%；每股盈利2.62元，同比增长8.7%。

　　业绩稳健增长来源于融创的布局，融创的房地产开发业务基本都布局在一线、二线及强三线城市。这类城市一般经济发达、人口持续流入，为房地产市场的稳健发展提供了支撑。这也使融创获得了较强的抗风险能力。

　　从收入结构来看，物业销售收入875亿元，同比增长了20%；文旅城建设及运营收入26.1亿元，同比增长166%；物业管理收入24.2亿元，同比增长81.95%；其他业务收入32.9亿元，同比增长67.86%。

　　在地产主业稳健发展的同时，“地产+”板块实现了高速增长，上半年物业销售之外的板块收入占比提升了3.3个百分点至8.7%。

　　“地产+”业务是融创近年来的布局重点，其中包括融创服务、融创文旅、融创文化等业务板块。融创服务去年成功上市，正处在业绩高速增长，净利率持续提升阶段。文旅板块上半年多个项目开业，带动业绩快速增长，旗下冰雪业务已经完成了7省份、35座城市的布局。从长远来看，“地产+”业务是公司新的业务增长点，可以贡献源源不断的现金流。

　　销售额增长64% 控制拿地总量

　　融创上半年销售额3208亿元，同比增长64%，销售额居行业第四，销售回款率继续保持在高位。在一、二线核心城市的继续保持优势低位，武汉、杭州、重庆、上海、西安、温州、苏州、北京等9个城市合同销售额超过百亿。

　　下半年可售资源超过6600亿，其中29%位于长三角，25%位于西部核心城市，20%位于环渤海区域，13%位于中部核心城市，13%位于华南地区。可售资源充足且质量高，为公司销售增长提供了保证。

　　上半年国家针对土地市场出台了“双集中”政策，随着政策的落地，城市间分化开始拉大。

　　在拿地上，融创上半年总体战略是控制拿地数量，提升拿地质量。新增权益土储1708万平方米，新增权益货值2135亿元。根据半年报信息，融创下半年权益拿地销售比将控制在20%以内，全年权益拿地销售比将控制在30%以内，确保流动性充裕。

　　截至2021年6月30日，融创中国及其合营、联营公司总土储面积为2.78亿平方米，权益土储1.64亿平方米，权益土储货值约为2万亿元。

　　从城市分布来看，环渤海、长三角是土储最多的两个区域，占比分别为22%、18%。长三角土储集中在杭州、温州、无锡、上海等热门城市，环渤海土储则集中在青岛、天津、济南、大连等城市。

　　充足且高质量的土储为公司未来增长提供了保障，也有助于公司达成既定目标，即在保持流动性充裕的条件下持续降低负债率。

　　资本结构持续优化 评级全面提升

　　受益于稳定增长的业绩和高回款率，融创的资本结构在持续优化。

　　三道红线指标在持续改善，上半年其净负债率为86.6%，较上年底一举下降9.4个百分点，非受限制现金短债比上升至1.11，剔除预收账款后的资产负债率降至76%。只有剔除预收账款后的资产负债率这一条指标略微超过标准。

　　从2019年下半年开始，融创中国就提出了“降杠杆、优化资本结构”的目标，目前总有息负债为3035.3亿元，其中一年内到期有息债务总额910亿元，短债占总有息负债比重下降至30%。

　　截至2021年6月底，融创账面现金余额为1231.9亿元，其中非受限现金达到1011亿元，较去年底增长2.4%。现金余额足以覆盖短债。

　　从融资情况来看，融创的融资结构是在持续优化的，信托借款规模连续两年大幅下降。上半年融创在海外发行的几笔债券利率在5%-7%之间，利率大幅下降。同时公司对之前的几笔债券提前赎回，用低息债券进行了置换。

　　由于稳健的收入增长、杠杆率的降低及财务上的审慎，上半年标普将融创中国长期发行人信用评级从“BB-”上调至“BB”。标普认为“该公司（融创中国）的项目遍布130多个城市的所有主要经济区。其多样化的土地储备和良好的地理位置（约80%的土地储备在高线城市，其余主要在较大的三线城市）提供了稳健的增长前景”。标普相信融创中国将能够保持与同行的竞争优势。

　　同时，穆迪及惠誉也将公司评级展望调升至正面。中诚信亚太首次覆盖融创，并给予BBBg-评级，展望为稳定。