中南建设双主业合理增长 深耕长三角土地成本持续降低

出品：大眼楼管

作者：肖恩

　　8月26日，中南建设集团股份有限公司（以下简称“中南建设”）发布了上半年业绩公告。2021年上半年，中南建设录得营业收入384.82亿元，同比增长29.6%，分别实现净利润20.28亿元、归母净利润17.48亿元。

　　销售增速较快，新增土储成本进一步下降，竣工结转顺利进行，收入稳步增长，现金流连续4年正流入，债务规模得到有效控制，久期进一步提升……中南建设整体业绩稳中向优，用业绩的强韧性践行高质量发展的长期主义理念。

双主业协同发展 践行合理增长理念

　　与多数地产公司偏科房地产开发销售单一业务不同的是，中南建设旗下的建筑业务与房地产业务一直齐头并进，双主业的均衡发展，增强了公司业务平衡和周期穿越能力。

　　上半年，中南建设房地产业务结算收入273.8亿元，同比增长31.5%，由于结算结构差异的原因，结算毛利率19.06%，同比微降0.34个百分点。在房地产业务结转的基础上，公司总收入实现较快增长，达到384.82亿元，同比增长29.6%。此外，另一大主业建筑业务上半年也实现了稳健的增长，营业收入113.5亿元，同比增长17.2%。

　　两大业务的先行指标方面，上半年，中南建设房地产业务实现合同销售金额1089.8亿元，同比增长33.9%，平均销售价格13793元/平方米，同比增长3.2%，呈现出量价齐升的态势。截止报告期末基本没有偿付风险的合同负债达到1288.2亿元，相当于上半年结转收入的4.7倍，为未来2-3年的业绩奠定了基础。

　　建筑业务方面，上半年新增合同金额达到153.1亿元，其中3亿以上的项目达到17个，占新增合同额的53%。目前未完工项目的合同金额达到309.46亿元，已完工未结算的达到68.85亿元，后续业绩有支撑。

深耕长三角 土地成本持续降低

　　一直以来中南建设深耕经济动能强劲的长三角地区，上半年长三角区域贡献销售金额合计684.03亿元，占总销售金额比例高达62.8%，成为公司销售业绩最大贡献主力。

　　与此同时，中南建设上半年新增的项目41个，规划建筑面积合计699.9万平方米，40%位于长三角核心城市群。截至报告期末，中南建设的可竣工资源总面积4740万平方米，其中长三角地区土地储备2200万平方米，占总土地储备46%。

　　值得注意的是，由于长三角的市场空间更大，中南建设上半年合约销售的均价达到13793元/平方米，与此同时新增项目平均地价约4100元/平方米，同比下降约6.82%。

　　实际上，中南建设近三年的货地比维持在2.8-3.0的较高水平，今年上半年新增土储的货地比达到3.36，再度提升。预计将在公司后续的利润率水平上得到反映。

　　货地比持续提升的背后，是中南建设围绕在建筑和地产两大主航道的完整上下游产业链布局和有效联动，使得公司在产品力方面有着较为可观的溢价。

　　目前，中南建设从拿地到开盘的时间已缩短至7个月，产品标准化、成熟产品高复用和供应链建设持续提升生产稳定性和运营效率。除增销外还有降本，自2008年以来，中南建设建筑板块在节能、绿色建筑领域采用NPC技术建造的项目，缩短工期近三分之一，每平方米耗水量比传统施工方法减少63%，木模板使用量减少87%，建筑垃圾产生量减少91%。

　　此外，中南建设率还先发布中国健康住宅标准体系，累计在全国落地278个健康TED社区，基于物联网IoT 、云计算，推出智慧社区/智能家居标准化体系，提升产品力。

坚持不依赖有息负债发展模式 现金流充裕

　　截至报告期末，中南建设的有息负债（含期末应付利息）为767.6亿元，比2020年末减少3.9%，有息负债与年度经营规模比值进一步在行业保持最低位置。

　　事实上，6月底中南建设共计获得银行授信总额度1835亿元，目前已使用授信额度仅410亿元，剩余授信额度为1425亿元。充足的授信规模下，中南建设持续降负债，体现了其坚持不依赖有息负债的发展思路。

　　公司短期借款和一年内到期的非流动负债209亿元，比2020年末减少24.7亿元，占全部有息负债比值27.23%，较2020年末下降2.02个百分比，债务结构进一步改善。

　　报告期末公司货币资金余额269.7亿元，仍是一年以内到期的各类有息负债的1.29倍。即使扣除受限资金之后公司的现金短债比也有1.03，好于红线要求。

　　此外，公司上半年经营性现金流量净额24.1亿元，同比增加18.6%，连续四年保持正值，公司抗风险能力持续提升。充裕的现金流为中南建设平衡财务风险提供坚实基础。

　　“三道红线”方面，今年上半年中南建设降杠杆效果显着，净负债率95.27%，比2020年末下降2.00个百分点，达标；扣除受限资金后的现金短债比1.03，达标；剔除预收账款后的资产负债率77.42%，比2020年末下降1.27个百分点。

　　中南建设表示，下半年，公司房地产业务将坚持大众主流住宅产品定位，深化健康住宅的核心理念，持续推进标准化，提升产品质量。在提高运营周转效率基础上，适度控制规模增速，努力实现合同销售合理增长，确保预售资源竣工和收入确认。

　　公司建筑业务将继续加快智慧建造、绿色施工转型升级，抓住新的市场机遇，提升经营质量。公司将持续增加资产实力，优化资产负债表，提升信用评级，降低融资成本，争取明年将实现“三道红线”全绿。

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