亿达中国“违约”后：上半年销售下滑48%

　　新浪财经房产|大眼楼管 王永

　　新浪财经讯 7月19日晚间，亿达中国发布6月份运营数据。前6月实现合约销售金额25.56亿元，权益销售额22.13亿元，分别同比下滑43%和48%。

　　销售额的大幅下滑让公司的债务问题雪上加霜。早在今年4月，公司2017年发行的3亿美元公司债就已被标普认为违约。截至2019年底，亿达中国账面现金仅为10.32亿元，而一年内到期或按要求需要偿还的金额为138.69亿元。

　　亿达中国上半年销售下滑48% 巨额债务压顶

　　今年一季度，房企受疫情影响销售下滑严重，二季度以来大部分房企销售在逐渐恢复，然而亿达中国并没有任何恢复的迹象。

　　从权益销售额来看，从1月到6月，亿达中国同比下滑幅度分别达到56%、58%、29%、66%、49%、44%。最终录得48%的权益销售额下滑幅度。

　　上半年销售的连续下滑进一步增大了亿达中国的偿债压力。早在今年4月份，亿达中国就被爆出债务违约。

　　4月23日，亿达中国发布公告称，一笔于2020年4月19日到期的优先票据违约，剩余未偿付金额为5285.4万美元。

　　这笔优先票据于2017年4月17日发行，金额为3亿美元，年息6.95%。2月底，亿达中国称内部资源不足以偿付现有票据，计划对2019年4月19日到期的3亿美元公司债进行要约交换，最终82.38%本金的投资者接受置换方案。3月底完成2.25亿美元的新票据发行，用于交换这笔即将于4月到期的美元债，交换完成后剩余未偿付本金额就是5285.4万美元。

　　交易完成后，惠誉、标普纷纷下调亿达中国的评级。标普认为该交易为折价交易，相当于违约，因为亿达中国的内部资源不足且融资选择有限，无法在没有债务交换的情况下偿还全部到期票据。

　　惠誉则认为，由于面临挑战的宏观环境和公司有限的融资渠道，（亿达中国对大部分短期债务进行再融资的计划）可能存在较高的执行风险。

　　尽管在4月24日，亿达中国已完成剩余款项的偿付，但是流动性危机已经暴露无疑。

　　截止2019年底，亿达中国账面现金为10.32亿元。而公司有息负债总额150.16亿元，一年内到期或按要求需要偿还的金额为138.69亿元，占比达到92%。净负债率高达103.5%，现金远远不够覆盖短债。

　　亿达中国的困境与其控股股东中民投有关，2018年中民投财务状况发生恶化，导致亿达中国所订立的若干贷款协议触发提前偿还事项。截至2019年底，这类负债金额仍超过80亿元，若贷款人提出要求，亿达中国必须立刻偿还。

　　这无疑加大了亿达中国的融资困难。根据Wind统计数据，亿达中国2017年以来仅发行过两笔美元债，就是上述2017年4月发行的3亿美元债，与2020年3月底发行的用于置换的2.25亿美元债。第二笔票面利率高达10%。

　　此外，旗下子公司亿达发展还有14.27 亿人民币的境内债，其中8 亿元债务于今年9月到期。

　　6月9日，因难以获得新融资，且必须 “保留现金资源，以维持未来稳定运营”的原因，亿达中国延长了一笔2.3亿元的贷款期限至2021年3月31日。

　　拿地停滞 两高管离职

　　2019年亿达中国几乎已经放缓了拿地，仅在6月竞得了郑州亿达科技新城二期土地，根据报道，面积总计18.66万平方米。今年上半年也没有拿地信息。而在2018年，公司拿地总面积达到了190.5万平方米。

　　截至2019年底，亿达中国土储总建筑面积为979万平方米，其中67.8%位于大连，其次是长沙和武汉，分别占11.7%和8.4%。如果看权益土储，大连占比高达72.1%。而高达80%的土储用途是商务园区，住宅占比不到20%。

　　产业园区开发具有资金消耗大、周转率低、回款慢的弊端，在香港内房股中，亿达中国的总资产周转率和应收账款周转率都排在后面。

　　重仓二三线，产业园区开发周转慢，资金消耗巨大，无疑是亿达中国陷入困境的重要因素。从2018年起亿达中国的业绩就开始下滑，今年在新冠疫情的冲击下则进一步恶化。

　　此外，平安证券研报还对2019年销售均价的合理性提出质疑，根据数据宝发布的《2019年320个城市房价排行榜》，2019年大连市平均房价为15714元，与亿达中国2019年年报中披露的大连地区平均售价14605元相吻合。但是，亿达中国在大连地区销售收入占比最大的版块是大连天地，根据安居客的数据，大连天地所在的高新园区二手房均价为每平米11333元，而亿达中国 2019 年在大连天地板块的平均售价达到每平米19385元。

　　公司方面则表示，大连项目属高端项目，随着项目的推进，价格逐步提升是房地产营销正常操盘手法，平均售价提升属正常。同时安居客二手房数据与新房实际售价不符，目前阶段实际售价已过两万。

　　销售下滑的同时，包括首席财务官在内的两位高管也于上半年离职。

　　2 月 21 日，公司执行董事陈东辉因涉嫌职务侵占罪被拘留；4月1日，公司执行董事及首席财务官辞职；6月4日，非执行董事宗式华辞职。公司方面解释，首席财务官徐北南离职原因系返回北京照顾家庭，而宗式华系控股股东派任，控股股东对其另有任用。

　　亿达中国能否度过这次债务危机？