行业销售持续低迷 祥生控股面临行业弱循环大考

出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/肖恩

　　近日，浙系房企“四小龙”之一的祥生控股（集团）有限公司（下称“祥生地产”）发布了今年前10个月的销售成绩，月销售额仅约为40.82亿元，延续了3季度的低迷。“祸”不单行的是，全球三大评级机构之一的标普，将祥生控股的主体信用评级从“B”下调至“B-”，展望“负面”，与此同时，还将其美元票据的长期发行评级从“B-”下调至“CCC+”。

　　面对房地产行业融资收紧的大环境，销售回款骤然遇冷，这对于祥生来说并不是个好消息。而评级机构的悲观展望，或将加重祥生海外的融资难度。标普甚至称祥生控股集团在资本市场准入方面遇到限制，其融资渠道已经收窄。

销售骤然遇冷 年底冲刺或困难重重

　　“金九银十”作为传统的销售旺季，对于不少房企来说，今年却是另一番景象。10月份，TOP100房企单月业绩规模同比降幅达32.2%，自7月以来一直维持下跌趋势，深耕浙江的祥生地产就是其中之一。

　　今年前10个月，祥生实现权益合约销售额约683.63亿元，平均合约售价约为每平方米13570元。较去年全年的权益销售额781.68亿元下滑了近百亿规模，如若按照其“金九银十”仅30-40亿元的销售成绩，祥生全年销售恐怕要录得负增长。

　　9月与10月祥生合计销售74亿元，权益合同销售额三季度下降了60%。往常年底11月、12月是房企冲刺全年销售目标的关键月份，就目前看今年的情况或不乐观。购房人都在观望，且更愿意选自财务状况好、能确保交房的房地产商。

　　而今年祥生地产的销售回款预计将明显不及预期，流动性也并不乐观，这还与公司整体战略布局有着莫大关系。

低能级城市土储或成“累赘”

　　自2016年实行“1+1+X”的投资战略以来，祥生地产号称立足浙江省，深耕长三角，并选择性布局具备高增长潜力的城市。

　　截至2021年中期，祥生控股集团总土地储备2295万平方米。从公司目前的土储面积看，祥生地产位于浙江省的土储占比最高为50.5%，其次为泛长三角区域占到36.9%，其他具有高增长潜力的城市占到12.6%。

　　值得注意的是，半年报显示，祥生的228个项目分布在全国11个省份的47个城市，其中三四线城市权益面积占比约75%左右。这其中主要的城市包括绍兴、台州、丽水、衢州、济宁、宣城、宿迁、仙桃、呼和浩特等。

　　据CRIC数据显示，截止3季度末房地产库存去化周期加速上行至14.9个月，三四线供过于求加剧，成交下行致去化周期激增至17.53个月，高于百城平均，去化风险浮出水面。去呈现出明显的上升趋势，上升势头较一二线更快。

　　在库存周期激增的情况下，三四线城市的供求关系出现变形，导致商品房的成交面积出现了明显的下滑。10月，除去4家一线城市保持了一定的韧性外，包括二三线在内的主要城市绝大多数都出现了大幅度的成交量骤减的情况。

　　而祥生地产聚焦的其余更多低能级的城市，或面临更加困难的局面，公司全年的销售及回款或出现较大的压力。尽管公司近两年开始强调新增土储的高能级，但土储的消化、更替在短时间内并不容易实现。

标普展望悲观 回款艰难的祥生会否掉进恶性循环

　　参考祥生地产的土储机构，短期内回款或不乐观。鉴于此，全球三大评级机构之一的标普，将祥生控股的主体信用评级从“B”下调至“B-”，展望“负面”。与此同时，还将其美元票据的长期发行评级从“B-”下调至“CCC+”，而这个评级逼近了标普和惠誉给恒大的评级。

　　事实上，在当前环境下评级机构的悲观展望，或令祥生地产本就比较紧张财务状况雪上加霜，甚至进入恶性循环。

　　截至2021年6月底，祥生地产共拥有债务462亿人民币，其中234亿元的信托和其他融资（分别为159亿元和75亿元），约相当于其债务的50%。高比例的非银融资占比将其平均融资成本推至8.6%的较高水平。

　　截至2021年6月底，祥生控股集团剔除预售账款后的资产负债率79.4%，净负债率96.6%，现金短债比1.2，踩中一道红线归为“黄档”。

　　值得一提的是，截止6月底，1.2的现金短债比并不安全，且祥生账面有778.6亿元的合约负债。在当前全面保交付的大环境下，加上公司惨淡的3季度销售，截至目前祥生的流动性恐不乐观。而当下金融机构普遍都非常谨慎，一旦房企出现资金断裂的情况，极容易陷入恶性循环的境地。

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