中国奥园，“美”梦难“园”

　　原标题 “美”梦难“园”

　　来源 凤凰WEEKLY地产

　　作者 | 杨依依

　　今年年初，温暖的花城广州率先迎来了2022年的春风。

　　广州番禺的奥园集团大厦办公室，出现了新的面孔。来自外省的国资山东能源组成了调查组，在这家去年年底陷入流动性危机的千亿房企中国奥园做投资前的尽调。顺利的话，山东能源就会成为这家曾经的粤港澳四小龙的“春风”。在此之前，奥园引进国资做战投的消息，已经在市场传遍。

　　但几个月后，这笔合作没了下文。即便是实控人郭梓文把第一大股东的位置放在山东能源面前，说出了“我愿意”，也没能换来奥园的一线生机。

　　接近奥园的内部人士对《凤凰WEELKY地产》透露，“没谈妥”。中国奥园寒风依旧。

　　这波寒风很快波及到了整个奥园系的最后一层隔离带。

　　不久前，中国奥园旗下的医美板块奥园美谷发布了2022年半年度业绩预告，预计归属于上市公司股东的净利润亏损7500万—9500万元，亏损继续。

　　2021年全年，中国医疗美容市场规模同比增长了超过20%，A股医美概念股板块的20只个股中，17家公司盈利，只有3家亏损，其中就包括奥园美谷。而且这是唯一一家亏损的正宗医美股，其同时拥有两家5A级医疗美容医院。

　　“父债”不一定需要“子偿”，但大多数“父债”累累的子女，都不会过得多么轻松。

　　“美”梦难做

　　奥园最初的名字是香港金业集团，成立于1996年，直到1998年长野冬奥会结束。

　　当时创始人郭梓文看准全民奥运热情的商机，提出了“推动全民健身，建设体育社区”想法，盖了金业体育花园，还邀请了当时国家体育总局局长题词。后来，金业集团改名中国奥园，2007年，中国奥园在香港顺利上市。

　　图为创始人郭梓文

　　郭梓文从一开始就对多元化产业有宏大的野心，所以后来布局医美行业也算水到渠成。

　　2020年7月，中国奥园完成收购京汉股份，并重组京汉股份管理团队，奥园继而得到了一个A股的上市平台。当时京汉股份的主营业务还是房地产开发，还有一些文旅康养小镇的项目。收购时，京汉股份新的负责人表示还会坚持房地产开发的大方向，并逐步延伸至新材料等领域。

　　到了2020年11月，京汉股份更名为奥园美谷，随后便开始变身。

　　2021年京汉股份先后向奥园集团的子公司深圳市凯弦投资有限责任公司转让京汉置业100%股权、北京养嘉100%股权和蓬莱养老35%股权，剥离房地产业务，又先后收购了杭州连天美医疗美容医院和杭州维多利亚医疗美容医院，成为一家纯正的医美公司。

　　奥园美谷的股价在2021年上半年，搭上了“颜值经济”这条大船，一度从约6元涨到最高峰的30元。

　　但2021年7月，奥园集团的利空消息频出，奥园美谷又随着中国奥园的股价一路下跌，在去年下半年逆板块回落，一路跌回6.88元/股（截至7月19日收盘）。

　　奥园美谷的业绩爆冷，也很大程度上因为受到了地产的拖累。

　　2021年前三个季度，奥园美谷均实现了持续盈利，但到了第四季度突然剧亏，直接导致全年亏损。第四季度，奥园美谷归属于上市公司股东的净亏损为4.64亿元，全年净亏损为2.53亿元，同比下降88.03%。

　　据今年4月奥园美谷发布的2021年度业绩预告修正公告，之所以出现如此巨大的利润亏损，原因是：“主要是根据控股股东及其关联公司的信用状况，调整应收股权转让尾款减值准备和补充计提或有担保责任准备金。”

　　在此之前，奥园美谷仅收到转让京汉置业等资产60%的交易款。也就是说，奥园美谷约40%的应收款，因奥园爆雷，计提成了亏损。

　　至于今年上半年的亏损，奥园美谷在公告中称：“医疗美容业务受本区域内疫情冲击以及行业竞争加剧影响，2022年上半年盈利水平有所减缓。”

　　“奥园美谷股价涨得最凶的时候，确实有点做概念的嫌疑，外界给了很高预期，实际只买了两个医美医院，签了一些战略协议。”一名刚从奥园美谷离职的前员工对《凤凰WEEKLY地产》说，“但如果没有遇到地产爆雷，公司的业务还是可以进行下去的。”

　　被拉入谷底的不止奥园美谷，奥园旗下的物业板块、另一家上市平台奥园健康，至今未寻得买家。

　　7月11日，连同中国奥园、世茂集团、融创中国等9家公司被踢出了恒生综合指数。此外，奥园健康还涉嫌与母公司有非法资金往来，同样因年报问题停牌至今，分析称，两家H股公司均面临退市风险。

　　战投或告吹

　　奥园的创始人郭梓文是土生土长的广府人，受地缘文化影响，奥园由此也带有非常明显的广府粤系房企气质，创始人低调不善言谈，公司进取扩张。

　　2016年奥园进入发展快车道，从当年销售额256亿到2019年的千亿只花了三年时间，是粤港澳“四小龙”（奥园、龙光、合景泰富、佳兆业）中最大的黑马。

　　“奥园老板勇于改革，公司的活力和士气远甚于富力等本地老牌房企。”一名前奥园员工对《凤凰WEEKLY地产》介绍。

　　一家粤系房企的高管对《凤凰WEEKLY地产》回忆：“2019年是奥园最激进的一年，当时奥园的领导可以说是拿着枪顶着马军（当时的奥园营运总裁）的脑袋，让他必须得冲。”

　　如此激进之下，奥园很快成为这波爆雷房企的一员。

　　去年7月开始，中国奥园利空消息频出，股价开始接连下挫。去年10月，多家机构对中国奥园的信用状况作出预警，去年11月，中国奥园信托贷款违约，今年1月下旬，中国奥园公开违约美元债。

　　奥园并非没有努力自救过，其先后出售了加拿大及澳大利亚等国外项目，还陆续转让、退出了广东阳江、惠州，江西九江，广西浦北，福建漳州，香港等地的项目。今年7月14日，绿城还宣布将代建奥园广州云和公馆。

　　但更大层面的自救收效甚微。

　　今年1月，奥园公告称正在物色潜在的战略投资人。“今年年初的时候，山东能源派人来尽调，当时我还在职，在办公室看见过他们有单独的办公室办公。”一名奥园的前员工对《凤凰WEEKLY地产》回忆。

　　但几个月过去了，与山东能源的谈判陷入停滞。

　　“没谈妥，没有进展了。”一名接近奥园的内部人士对《凤凰WEEKLY地产》透露。

　　《凤凰WEEKLY地产》还了解到，此前物业板块奥园健康曾四处寻找买家，差一点卖给了世茂服务，可惜不久之后世茂也正式爆雷。一家龙头物业上市公司的高管对《凤凰WEEKLY地产》说：“奥园健康主要是买家开的价格太低，郭老板觉得亏。今年物业市场的买家变少了许多，交易更难了。”

　　奥园曾号称有“万亿土储”，截至2021年6月末，总土地储备对应货值5939亿元，计入城市更新项目后总货值将高达13482亿元，其中一、二线城市占比约84%。

　　但城市更新项目“远水解不了近渴”。

　　一家深圳房企的城市更新部门员工对《凤凰WEEKLY地产》介绍，他们从今年4月就开始与奥园商谈收购深圳的项目，但成型可能性不大。

　　“我们是带着奥园项目的债权人一起谈的，我们倾向于全收，占大股并且操盘。而这些项目基本都是超融的，项目的债权人要求优先收回自己的投资，但是现在土地价值没那么高了，他们收回后，奥园自己的投入可能就拿不回来了。”上述深圳房企员工说。

　　选择性躺平

　　奥园在美元债市场是少有的“蛮横”的内地房企，其对美元债的态度，被业内戏称为：“拿着大铁锤绣红旗，和美元债投资人仿佛有杀父之仇。”

　　在2021年11月22日那天，刚刚才对境内债券成功展期的奥园，晚间就宣告聘请钟港对境外债务摸排重组，到今年1月19日，奥园公开表示：不兑付即将到期的6.88亿美元债务和利息，并且不支付2023年和2024年到期的4亿美元债务的利息。

　　意思是，不仅现在的不打算还了，未来三年的全都不打算还了。提前官宣违约着实罕见，内房股的信用被奥园踩在脚底摩擦。

　　一天前，奥园集团公告，拟于2022年7月25日召开境内债“20奥园02”债券持有人会议，将年度利息展期1年分期支付。

　　大厦已倾，维持境内信用或许是这家规模房企最后的努力。

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