商场出租率达92%，多元融资渠道保持通畅，红星美凯龙经营韧性十足

　　近日，红星美凯龙家居集团股份有限公司（以下简称“美凯龙”）发布公告称，全资子公司，香港红星美凯龙全球家居有限公司，已于本月21日按期完成到期的3亿美元债券本息兑付。

　　从8月发行的一笔2025年到期、本金总额为2.5亿美元的信用增强债券，到9月按期兑付美元债，美凯龙凭借着庞大厚实的自营资产以及相关轻重并举模式下的强现金流，顶住了疫情的波动干扰，在资本市场保持着通畅的融资和流动性。

债务融资、兑付通畅 今年偿债无忧

　　2022年无疑是房地产行业充满挑战的一年。在全国疫情多点散发等因素影响下，房地产行业持续经历着多重考验，销售市场的预期转弱、需求疲软、价格下滑。据中指研究院统计，今年前8月百强房企销售额均值同比下降46.2%，上半年多数房企不仅利润大幅下滑，更有不少出现了亏损。

　　而红星美凯龙作为连锁家具商场的龙头企业，经营自然不可避免地受到地产行业周期调整波动的影响，但整体财务上，在延续降负债的战略下，红星美凯龙还是保持了较强的韧性。

　　在2021年总负债同比降低3.5%的基础上，今年上半年再度压降5.23%。半年报显示，美凯龙的净资本负债率由2021年末的56.7%下降至54.4%，处于100%红线以内且持续改善。2022年内到期或回售的有息债务总额为57.75亿元，相较于6月底账面61.35亿元的在手货币资金，红星美凯龙今年偿债无忧。其余超一年的债务多数均是2年甚至5年以上的债务，整体债务结构和久期相对健康。

　　值得一提的是，除本月偿还3亿美元债之外，就在此前的8月，美凯龙还发行了一笔2025年到期、本金总额为2.5亿美元的信用增强债券。该债券以上海银行股份有限公司北京分行拟出具的不可撤销担保信用证作担保。这创下了今年以来民企发行人在银行备证增信结构下境外债券单笔最大发行规模。

　　从8月的融资到9月的兑付，美凯龙凭借着庞大厚实的自营资产以及相关轻重并举模式下的强现金流，顶住了疫情的波动干扰，在资本市场持续保持着通畅的融资和流动性。

“自营+委管”双轮驱动 确保资产厚、现金流充足

　　作为全国领先的连锁家具商场，红星美凯龙多年来一直秉承“自营+委管”的双轮驱动模式加速在全国扩张。

　　截至2022年上半年，红星美凯龙账面投资性房地产（含在建物业）高达961.64亿元，其中今年上半年依然保持净新增的趋势，价值高达近千亿的自持物业主要为其经营94家自营商场，而且超八成的自营商场分布于国内一、二线城市的优质地段，此外还有19家自营商场在筹备中。

　　而多年积累下来的自持物业不仅成了组成红星美凯龙1340亿总资产的绝对大头，也是公司资产负债率、净负债率持续处于“绿档”的本质原因。此外，厚实的“家底”也为公司资金融通提供了充足的信用保证，降低了融资成本，8月发行的美元不仅得到了增信，其债融资成本仅有5.2%，这在民营房企中属于较低水平。

　　自2021年起，红星美凯龙开始聚焦在“轻资产、重运营、降杠杆”的战略下，逐渐减缓自持物业的投入力度以保证充足的现金流，并同时加快轻资产输出的步伐，通过重运营的策略提升自营和委管项目的效益。

　　截止上半年，红星美凯龙经营了94家自营商场，280家委管商场，10家战略合作商场，59个特许经营家居建材项目，共包括475家家居建材店/产业街。上半年，红星美凯龙自营和委管商场共实现约53亿元营收，经营活动收到的现金流达63.69亿元，现金流净额为净流入20亿元，自上市以来十多年一直保持正流入状态。可见，厚实的自持物业不仅增厚了融资底气，还与委管业务一道创造源源不断的现金流，保障公司的资金融通的源头活水。

上半年经营显韧性 城乡二元结构蕴含广阔前景

　　在上半年疫情间断干扰下，红星美凯龙仍然创造可观的现金流，主要是由于商场一直保持90%以上的出租率。上半年数据显示，94家自营商场的平均出租率达92.1%，280家委管商场的平均出租率也达到90.1%。

　　在高出租率的保障下，2022上半年美凯龙实现营业收入69.57亿元，实现归母净利润10.25亿元，扣非归母净利润9.37亿元。经营韧性十足。尤其是主营自营商场的收入41.53亿元，比上年同期增加6.2%，毛利率为76.5%，相比2021年同期毛利率增加0.5个百分点。

　　红星美凯龙管理的家具商场之所以能持续维持高出租率，主要有两方面的原因：

　　其一，城乡二元结构蕴含广阔行业前景。

　　随着我国逐步进入存量房时代，家居零售行业中长期增长主要受益于居民生活和消费水平与城镇化率长期提升。2021年城镇人口占全国人口比重为64.7%，与发达国家80%左右的城市化率仍有较大差距，且我国目前人均可支配收入仍有较大增长空间。

　　因此，从我国目前的存量市场及城乡二元结构看，其中仍蕴含着大体量的人口涌入城镇购房，尤其是二手房，而红星美凯龙在一、二、三线城市都有布局，有望踩准行业稳健合理的增长服务众多高品质的家具厂商。据弗若斯特沙利文数据，预计2021-2026年中国家居零售连锁CAGR有望达7.6%，至2026年规模可达1.13万亿元。

　　其二，重运营拓宽了美凯龙的护城河。

　　特沙利文数据还显示，2016-2021年中国连锁家居卖场CR5从28.5%逐步提升至35.7%，美凯龙的零售额占连锁家具商场份额从11.82%提升至17.5%，家居商场内部的流量向龙头企业聚集。

　　龙头企业拥有庞大的商场数量和强大的谈判能力，能以有利的商业条款吸引优质品牌商户入驻商场并使得品牌组合多元化。此外，龙头企业以雄厚的资本实力抢占优质地理位置并持续扩张，阻碍竞争者进入。   此外，红星美凯龙还通过多店态并行（至尊MALL、1号店、标杆店），进行精细化运营管理。线上化改造方面，公司核心商场已实现数字化升级，先后完成对线上选品、内容供给、数字运营、流量承接及营销模式的升级与创新。

　　红星美凯龙经过多年的积累，已逐渐占据了多数城市的核心地段，在存量市场强者恒强的马太效应将愈发明显。预计未来随着疫情逐渐消散，公司在“自营+委管”双轮驱动下将以超过行业平均增速持续平稳增长。

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