地产刺激政策带动市场信心回升 但大概率不会重现往年暴涨

出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/布冧

房地产行业跌宕起伏，从热销到冷静，在三道红线审慎政策之下，很多高杠杆的房地产企业频频爆发负面新闻。为了维护房地产市场的健康可持续发展，中央和地方出台多项调控举措，给房地产行业注入更多的信心。

密集出台调控举措助力稳地产

国庆假期的前两天，中央层面对房地产市场密集出台3项调控举措。

一、9月29 日，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。该举措的出台有利于支持地方政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。

二、9月30日，央行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5 年）和5年以上利率分别调整为2.6%和 3.1%，第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即 5 年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%，在宏观层面进一步加大对楼市的支持力度。

三、9月30日，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，公告指出自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

整体来看房地产政策逻辑、力度不及2014年

当前的房市背景和政策，与2014年有高度相似之处，房产都进入到了销售缓慢期、增长也显得异常乏力。中央层面的政策能否使房地产重现2014年之后4年暴涨的趋势，我们对中央层面的政策作了对比。

与2014—2016年房地产政策相比，有以下几点不同：

一、与2014年不同，2022年房地产政策逻辑已然发生转变。

2014年房地产政策由中央主导， 2014-2016周期的信贷政策宽松、棚改三年攻坚计划，都是从中央层面推动的。而2022年决定阶段性调整差别化住房信贷政策，地方政府“因城施策”，在一城一策的框架下，调控主导权由中央下放到地方，城市市场分化也倒逼着房地产调控政策更加精细化。

二、从限购方面来说，政策力度也不及往日。

2014年42城全面取消限购，仅4个一线城市仍执行限购政策。2022年截至目前，“四限”调控出现松动迹象，但城市覆盖面仅限于福州、郑州、哈尔滨这类压力城市，更多地方房地产需求端主要涉及的是松绑限购。例如，杭州萧山放松限购，允许已落户杭州的户籍家庭或在杭州工作且有城镇社保缴纳记录的非杭州户籍家庭在萧山区义桥、临浦购房。更多城市调控政策依旧从紧执行。

三、再次下调个人住房公积金贷款利率。

2015年央行对贷款基准利率进行下调，公积金贷款的利率5年以下（含5年）降至3.5%，5年以上的公积金贷款利率下降至4%；2022年，央行时隔7年再次下调个人住房公积金贷款利率，且首套房公积金贷款利率下调幅度较大，具体来说，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5 年）和5年以上利率分别调整为2.6%和 3.1%。

四、LPR下调力度不及上一轮。

2022年，8月下旬，央行发布公告，新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，1年期和5年期以上LPR较上一期分别下调为3.65%和4.3%（分别下降了5个和15个基点），此次，LPR不对称下调成为重要特征，5年期以上LPR持平年内最大降幅，这意味着今后购房者房贷利率将更低。

2014-2016年1年期历次变动具体情况如下，2014年11月下调25BP、2015年3月下调21BP、2015年5月、6月、8月、10月均下调25BP。相比来看，2022年最新LPR 1年期下调力度远不及2014-2016轮次。

政策“组合拳”正在逐步显现效果，不断修复市场信心。随着房地产调控政策工具箱的不断打开，各地相关配套措施进一步落地，购房者的信心和积极性有望继续修复，房地产市场有望进一步企稳回升，但此次房贷放松，大概率难以推动市场需求重现往年的爆发性增长。

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