临危换将 “暴雷”的泰禾能否撑到白衣骑士入场？

　　来源：石万佳

　　原标题：临危换将，“暴雷”的泰禾能否撑到白衣骑士入场？

　　泰禾集团的危机还在继续。

　　据新京报报道，近日泰禾集团北京区域营销总经理宁可升任集团营销管理中心总经理，原集团总裁助理、厦门区域总经理刘枫被免职。据风云地产界报道，去年9月份，宁可便开始担任集团总裁助理一职，年初原营销负责人李亮离职后，宁可被调至集团负责营销工作，只不过现在才正式公布。

　　公开资料显示，宁可出生于1983年，在泰禾已经工作6年。据了解，宁可管理下的泰禾北京区域业绩曾连续两年在集团排名首位，这是他承担起更大责任的底气。

　　这段时间以来，泰禾内部正面临巨大的债务压力及资金链危机，创始人黄其森重压之下只得公开寻求引入战略投资，甚至有意出让第一大股东的位置。目前，投资方仍未确定，资金问题却刻不容缓，宁可临危受命，能否通过营销回款让集团多得几日喘息？

　　激进发展多年

　　作为闽系房企的代表，高负债、高杠杆、高担保是泰禾集团一直以来挥之不去的标签，也是发展过程中难以避免的选择。凭借大量举债、高价拿地、快速销售冲规模的激进方式，泰禾集团在过去几年间迅速冲到了行业前列，并于2017年跻身千亿阵营，当年销售额是2016年408亿的1.5倍。

　　这背后是高额负债和极高的经营风险。数据显示，2010年至2017年，其经营活动产生的现金流量净额一直为负；2014年至2017年，截至年底的有息负债分别为近400亿元、近450亿元、近750亿元、近1375亿元；净负债率分别为530%、228%、298%、473%。

　　2018年，随着房地产调控政策的频繁出台，泰禾集团的激进之路被迫按下了暂停键，企业也顺势开始进行调整，主动减少拿地与融资，降低杠杆，也取得了一定成效。具体而言，2018年全年，泰禾地产仅拿了10多块地，投入约69亿元；而2017年这两个数据分别为36个、552亿元。截至2018年底，泰禾集团净负债率降至385%，较2017年底大幅下降，但仍然较高。

　　2019年上半年，泰禾集团因574亿元短期债务受到深交所问询后，进一步加强了降杠杆的动作。在6月份的媒体沟通会上，黄其森称：“今年以来，泰禾主动放慢脚步，采取了强有力的几步措施，包括：停止拿地、清退部分项目；加大加快销售回款力度；同时与志同道合、门当户对的优秀企业进行项目合作；主动梳理合作的金融机构，与优秀机构建立战略合作伙伴关系。” 

　　2019年的四个季度，泰禾集团的经营性现金流量净额分别为119亿元、202亿元、226亿元、236亿元，一直在增加。截至2019年底，泰禾集团的有息负债已经降至970亿元，净负债率降至248.31%，进一步改善。

　　疫情下危机爆发

　　经过两年的努力，泰禾集团在降杠杆方面取得了一定成效，但销售增长也有所放缓。2018年，泰禾集团原本的销售目标为2000亿，但仅完成了1300亿，较2017年仅增长不到三成。2019年，销售额更是减少500亿至809亿，直接跌出千亿阵营。

　　或许是为销售的大幅下滑“背锅”，曾经创造集团“销售神话”的营销负责人李亮于2020年1月离职。但李亮离职后，叠加疫情冲击，泰禾集团的销售额进一步下挫，上半年全口径营销金额仅为254.1亿元，跌出TOP50，仅有去年同期的一半。

　　销售减少意味着回款艰难，进一步加剧了泰禾集团本已存在的资金链危机，疫情成了压垮泰禾的最后一根稻草。截至今年3月底，泰禾集团经营活动产生的现金流量净额再次转负，为-29.31亿元，较去年底的236亿元大幅减少。近日，泰禾集团发布的半年业绩预期称，今年上半年公司预计净亏损14.6亿元至18.6亿元，而去年同期盈利15.6亿元。

　　重压之下，泰禾集团终于“暴雷”。7月7日，泰禾集团发布《关于2017年度第一期中期票据未按期兑付本息的公告》称：“受地产整体环境下行、新冠肺炎疫情等叠加因素的影响，公司现有项目的去化率短期内有所下降，销售预期存在波动，同时由于公司自身债务规模庞大、融资成本高企、债务集中到付等问题使得公司短期流动性出现困难。公司经多方努力筹资，仍未能完成本次17泰禾MTN001本息的按时兑付。”

　　根据公告，相关产品涉及兑付本息16.125亿元，公司存在大额已到期未归还借款，公司因子公司未履行还款义务而被列为被执行人，相关事项可能导致公司持续经营能力存在重大不确定性。公告还称，本次中期票据未能按期兑付事项，可能带来公司及公司子公司签署的相关融资合同及相关文件项下的债务交叉违约，如在协议约定的补救期内未消除，可能引发债权人要求提前偿还债务。

　　根据同日发布的另一公告，截至7月7日，泰禾集团到期尚未还款金额合计270.65亿元，规模庞大。 

　　谁能拯救泰禾？

　　重压之下，创始人黄其森只得公开寻求引入战略投资。

　　5月13日，泰禾集团发布公告称，公司控股股东泰禾投资（持股48.97%）正在筹划公司引入战略投资者事宜，相关交易可能涉及公司控制权的变更。

　　公告发布后，引发重大关注。据《财经》报道，创始人黄其森甚至有意出让第一大股东位置，换泰禾平安落地，泰禾正与多家投资方沟通，接盘公司大概率为央企，具体事宜还在洽谈。

　　在业内看来，这或许将创下中国房地产史上最大单的一笔收购，市场纷纷猜测投资方身份。截至目前，已有厦门国贸、建发股份和厦门象屿先后明确公告表示“没有接盘泰禾集团的计划”。近日，《21世纪经济报道》称，白衣骑士可能是万科，但目前双方均未回应。

　　据时代周报报道，有知情人士透露，战投的洽谈，真正意义上始于今年4月，截至目前，在谈企业中有前十强房企，拉锯式谈判仍在持续，再过一段时间会落地。据称，基于现实考量，泰禾期待白衣骑士是国有控股的房企或者央企控股公司，因为泰禾的资产和负债之重，要接盘承受并不容易。

　　业内人士普遍认为，泰禾在出现严重的资金问题后寻找投资方，谈判会比较被动。但前述知情人士称，黄其森其实对投资方也有着自己的要求，底线和大前提是能对泰禾产品和开发理念保持认可，达成优势互补，不希望战投方日后对泰禾产品定位、产品品质、产品细节等进行大幅度改变。

　　因此，引入战投的进度或许难以加快。7月7日的公告显示，引入战略投资者尚处于筹划阶段，各方尚未签署相关股权转让协议或合作框架协议，能否签署尚存在不确定性；而2020年内，公司有555亿元债务到期，偿债压力巨大。

　　其中，一笔余额8.18亿元的私募债（17泰禾01）将于不到一个月后的8月15日到期，还有一笔20亿元的中期票据（17泰禾MTN002）将于9月8日到期；另有一笔余额15.98亿元的私募债（17泰禾02）将于10月10日到期。此外，今年下半年还有四笔境外美元债到期，债券余额总计24.33亿元。

　　为此，泰禾集团采取了多种方式回流资金，例如6月22日，泰禾集团发布公告称，转让增城项目的部分股权，涉资10.98亿元。而此次提拔新的营销负责人，应该也是希望通过促进销售来加快回款，在缓解资金困境的同时为引进战投争取时间和更好的条件。

　　而这一举措效果如何，泰禾集团最终又将被谁收归麾下，都只能拭目以待。

　　（本文首发钛媒体APP，作者 | 石万佳）