龙湖自我迭代：一家房企的深度机构化之路

　　“踏实”、“细腻”，这是王石在一次采访中对接班人郁亮的评价。

　　“慎言、勤思，在工作中表现出很强的方向性以及结果导向”，这是龙湖新任董事长陈序平留在老板吴亚军心目中的印象。

　　郁亮、陈序平同样作为接班一代创业人的职业经理人，踏实、谨慎、细腻、思虑周全成为了两人共同被看重的性格特点。而类似的企业文化也使得万科和龙湖在经营思路上都选择了稳健、自律和长期主义。

　　时代会赋予时代的机会，如同沿海城市部分住宅项目陆续进入旧改程序一样，自我国改革开放四十多年来，第一代创业者逐渐过渡到退休年纪，建立能够兼容股东和管理层的现代化公司治理结构成为不少企业的新目标。寻找值得信赖、可以委以重任的职业经理人，也成为交接班成功与否的关键。

　　早在2012年，何享健就正式把董事长的位置交到了方洪波的手上，并表示“我最大的成就，就是发现了方洪波，美的有今日的成就，与方洪波有很大关系。”

龙湖的深度机构化

　　10月31日，龙湖集团股价出现波动，原因大概率是由于吴亚军辞去公司董事长职位等相关事项。

　　龙湖集团的公告称，公司CEO陈序平升任董事长，人力资源总经理沈鹰担任执行董事，原董事长吴亚军因年龄及身体原因，卸任董事长，同时获任公司战略发展顾问，副董事长邵明晓从执行董事调任为非执行董事。

　　吴亚军带领龙湖集团从西南一隅走向全国，成为世界500强，邵明晓也入职龙湖16年，曾连续两次入选福布斯中国评选的最佳CEO。随着吴亚军和邵明晓逐渐步入退休年纪，将经营权柄交由年富力强的清华高材生陈序平也基本在公司的规划之中。

　　因此，股价的波动更多的还是一些非理性的情绪扰动。

　　实际上，龙湖的未来也并不在于吴亚军。早在2011年8月，吴亚军宣布辞去CEO一职交由邵明晓接任之际，其已经基本不主抓一线生产经营了。其相应的工作重心主要放在了领导董事会、战略、ESG、社会责任等方面，吴亚军在此前投资者电话会议中也提到，她原本计划要在今年中期业绩前后就交接班，但8月初龙湖遭遇做空，销售额也没有回正，交接期也因此延迟至今。

　　在吴亚军看来，龙湖要真正成为一个机构化的公司，摆脱创业期的特征，创建深度机构化。“深度机构化组织的特征，是不依赖于创始人和精英，而是进一步集团化和职业化。”而龙湖的机构化的战略意向甚至可以追溯至2009年。

　　2009年，为了减少公司的家族企业色彩，作为公司创始人之一的蔡奎辞去公司副董事长及其他公司职务，开启龙湖集团“去家族化”的第一步；2011年8月，吴亚军宣布辞去CEO一职，交由邵明晓接任，“去家族化”进程更进一步，邵明晓担任CEO的十年间，龙湖集团地产开发业务合同销售额从383亿元增长至2900亿元；如今，陈序平成为龙湖集团成立29年来第二位董事长，也标志着龙湖的现代公司化治理进入一个全新阶段。

未来属于年轻人

　　陈序平年仅40，正值壮年，是龙湖集团2008从清华大学选来的“仕官生”。他的“慎言、勤思”或是他长期在学校和工作中逐渐形成的，进入龙湖后，他先后在工程师、工程经理、项目总、投资发展部负责人等职位的历练，并于2016年底出任成都公司总经理。

　　8年间就完成了从一线工程师到地区总的跃升，这也使得陈序平对于地产开发业务有了全局且具体的了解。这也是为何吴亚军称陈序平“知识结构比较全面，对业务的理解，对未来的构想比较完整和系统”的原因。

　　2021年7月被任命为集团COO和地产航道总经理，今年2月被任命为集团CEO接替邵明晓。继2009年后，龙湖的未来再一次交到了年轻人手中，但龙湖的经营战略一直得到延续和发展。据龙湖集团官方数据显示，经过多年积累和沉淀，80后仕官生（仕官生2.0）等年轻干部从业务一线走向地区和集团管理团队，截止目前，仕官生（含仕官生2.0）在龙湖中层管理者中已近200人，高管团队中占比达20%。

　　一直来，龙湖集团在财务稳健的前提下贯彻“空间即服务”的战略，龙湖集团商业投资、租赁住房、空间服务等经营性业务经过多年沉淀，均跻身行业前列。厚实的资产和持续提升的现金流反过来又巩固了公司的财务，形成良性循环。

　　而陈序平此前所在的成都公司一直是贯彻和执行集团战略的优等生，即使在主管地产航道及担任CEO之后也是如此。在持之以恒的长期经营视角下，陈序平和龙湖集团在今年的行业巨幅调整之际，顶住了压力。

　　中报显示，上半年龙湖集团上半年交付物业总建筑面积598.3万平米，实现营业收入948亿元，同比增长56%；核心权益后净利润66亿元，同比增长6%。

　　此外，随着上半年疫情得到有效控制，我国经济活动和房地产行业逐渐迎来复苏。克而瑞数据显示，百强房企3季度 7、8、9单月销售同比分别下滑39.7%、32.9%、25.4%，较Q2平均超50%的降幅有明显的企稳迹象，在单月销售绝对量上环比也呈逐渐走高的趋势。1-9月，龙湖集团累计实现销售额1455.6亿元，自7月以来地产销售情况持续回暖，整个三季度龙湖集团实现销售额597.5亿元，同比实现正向增长。复苏势头超过头部企业的平均水平，显示出民营示范房企的强韧性。

　　在销售回款逐渐正常的情况下，龙湖逐渐开始在土地市场补充土储。在9月末至今的一个月时间里，龙湖接连出手，共摘得11幅地块，在北京、上海、成都、合肥、西安、苏州等地均有斩获，也是北京等城市第三轮集中供地中唯一拿地的民营房企。

　　对于出身清华大学理工科本硕的陈序平来说，讲究商业逻辑、把握项目的回报率、在稳健基础上循序渐进推进业务，成为其性格中的一部分。而龙湖和陈序平近来在销售和土地市场上的动作，或相当程度预示着行业基本见底，尽管筑底过程或长或短，但龙湖大概率还是那个最坚挺的民营房企，股价的短期波动并不反映企业的长期价值。

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